부산지방법원 2025타경22640. 부산 중구 남포동4가 구덕로 41에 위치한 주건축물 제1동 12층 1201호입니다. 사건 분류상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 및 감정 내용은 집합건물의 해당 호실을 대상으로 합니다. 건축물대장상 이용상황은 의원이며, 실제로는 의원에서 주택으로의 무단용도변경과 12층 무단증축으로 위반건축물에 등재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2023년 11월 22일 설정된 장림동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 369,600,000원이며, 이후 설정된 600,000,000원 근저당권과 2025년 이후의 압류 등은 매각으로 소멸 예정인 권리로 표시되어 있습니다. 다만 등기부에는 후순위 근저당권부 채권의 질권도 기재되어 있으므로, 말소 및 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 남포동4가 11-4 주건축물제1동 12층 1201호 도로명주소: 부산광역시 중구 구덕로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류상 대지 · 등기상 집합건물 12층 1201호 건축물대장상 의원 · 무단용도변경 및 무단증축으로 위반건축물 등재 |
| 소유자 | 케이제이파트너스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장림동새마을금고 / 311,988,300원 |
| 말소기준권리 | 을구 4번 근저당권 · 장림동새마을금고 · 2023.11.22 · 채권최고액 369,600,000원 |
| 후순위 근저당권 | 을구 5번 · 주식회사 리노파트너스대부 · 2025.05.02 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 토지 정보 | 남포동4가 11-4 외 1필지 · 지목 대 · 2필지 일단의 토지면적 274㎡ · 일반상업지역 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리와 질권을 구분하라
2019년 7월 10일 설정된 종전 근저당권의 채권최고액은 372,000,000원이었으나, 2023년 11월 22일 강제경매로 인한 매각에 따라 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 같은 날 케이제이파트너스주식회사로 소유권이 이전되고 장림동새마을금고의 현재 말소기준 근저당권이 설정됐습니다.
현재 사건의 경매개시결정은 2025년 9월 2일, 국세 관련 압류는 2025년 9월 12일, 부산광역시 중구의 압류는 2026년 2월 20일에 접수됐습니다. 이 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 등기 내용상 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 등기상 말소 여부와 별개로 위반건축물·배관 분쟁 등 물리적·법률적 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
② 점유·임차인 — 임대관계 미상, 현장 확인 필요
③ 가격·시세 판단 — 감정가만으로 저가 여부를 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 485,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 물건의 비교 가능한 실거래 기준값을 근거로 감정가가 시세보다 높거나 낮다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 가격에 메리트가 있다고 평가하거나, 특정 입찰가가 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 7,250,000원 |
| 1. 근저당권 · 장림동새마을금고 | 369,600,000원 | 369,600,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사 리노파트너스대부 | 600,000,000원 | 108,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 채권최고액 합계 969,600,000원 | 485,000,000원 |
매각가 485,000,000원 가정 시 집행비용 추정 7,250,000원을 제외하고, 말소기준 근저당권에 369,600,000원, 후순위 근저당권에 108,150,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 배당 합계는 477,750,000원이며, 채권 미배당 추정액은 491,850,000원입니다. 이는 매수인의 인수금액과는 다른 개념입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 총배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 485,000,000원 | 477,750,000원 | 491,850,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 587,832,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 664,345,600원 |
회차별 금액은 제시된 배당 시나리오의 계산값입니다. 실제 매각가·채권액·배당 순위에 따라 달라질 수 있으며, 매수인의 위반건축물 원상복구 비용이나 배관 분쟁 비용을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 자갈치시장 북측 인근이며, 구덕로를 따라 상업시설이 형성된 노선상가지대에 위치합니다. 주변은 각종 상업·업무시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철 1호선 남포역·자갈치역이 위치합니다.
- 토지이용. 남포동4가 11-4 및 6-2는 일반상업지역이며, 방화지구·중심 시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하거나 관련 제한을 받습니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물이며 사용승인일은 2017.04.12입니다. 건축물대장상 의원 용도와 실제 무단용도변경 상태의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업시설 밀집지와 지하철 접근성은 입지상 장점입니다. 그러나 위반건축물, 원상복구 및 이행강제금, 배관 관련 가처분 문제는 매수 후 사용·처분에 영향을 줄 수 있으므로 입지 장점만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 핵심 위험 — 위반건축물과 배관 원상복구
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 건축물대장과 감정평가서에서 무단용도변경 108.61㎡ 및 무단증축 18.46㎡의 범위·현황을 대조하고, 원상복구 요구와 이행강제금의 현재 상태를 관할 관공서에 확인하세요.
- 가처분 결정문 확인. 부산지방법원 2026카합27 결정문과 2026.10.12.자 의견서를 확인해 배관 철거·원상복구의 대상, 범위 및 이행 상황을 파악하세요.
- 질권·근저당 말소 확인. 을구 4번 장림동새마을금고 근저당권과 을구 5번 리노파트너스대부 근저당권의 배당·말소를 확인하고, 을구 5-1 질권의 처리 여부도 별도로 검토하세요.
- 실제 채권액 검증. 신청채권액 311,988,300원과 근저당권 채권최고액 369,600,000원이 다르므로 채권계산서와 실제 배당 예상액을 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·현장 점유 상태를 대조하고, 임차인 및 인수 가능성을 확인하세요.
- 시세와 비용을 따로 계산. 최근 실거래 비교를 통해 적정 입찰가를 별도로 검토하고, 위반사항 해소와 배관 분쟁에 필요한 비용은 확인된 근거를 바탕으로 별도 반영하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서와 관련 법원 결정문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 입지보다 먼저, 해결 가능한 물건인지 확인하라
이 물건은 구덕로 상업시설과 남포역·자갈치역 접근성만으로 평가할 수 없습니다. 현재 신건 최저가는 485,000,000원이지만, 비교 가능한 시세를 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 위반건축물의 원상복구와 이행강제금, 아래층 배관 철거·원상복구 가처분, 후순위 질권의 처리, 실제 임대차 관계입니다.
배당 시뮬레이션에서는 매각가 485,000,000원 가정 시 채권자에게 477,750,000원이 배당되고 채권 미배당액은 491,850,000원으로 계산됩니다. 이는 매수인이 인수할 금액이나 위반사항을 해결하는 데 필요한 비용과는 다릅니다. 권리의 말소 가능성만 보고 안전하다고 판단하지 말고, 건축물과 배관 분쟁을 해결할 수 있는지 확인한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.
