부산지방법원 2025타경22648. 부산 중구 부평동1가 37-2, 국제시장사거리 남서측 인근에 위치한 상업지역 경매물건입니다. 사건상 용도는 대지·토지이며, 감정평가상 지하층 창고, 1·2층 근린생활시설, 3층 사무실 등, 4층 주택으로 이용 중인 건물이 확인됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.

이 물건의 권리관계는 근저당이 여러 건 겹쳐 있어 복잡해 보이지만, 말소기준권리를 중심으로 정리하면 구조가 드러납니다. 2022년 설정된 대청새마을금고 근저당을 기준으로 이후 근저당과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 2015년부터 전입신고한 박재선의 임차보증금은 그대로 남는 인수 위험입니다.

특히 감정가가 약 23.53억원에 이르는 물건이므로 권리분석만으로 투자 타당성을 판단할 수는 없습니다. 상업지역의 혼합용도 건물은 실제 임대수익, 공실, 건물 상태, 토지 가치 및 매각 범위가 가격에 큰 영향을 미칩니다. 현재 확인되는 사실만으로는 권리상 인수액을 산정할 수 있지만, 감정가 대비 시세 할인 여부까지 입증할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수

말소기준권리는 2022.05.09 설정된 대청새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 부산중구새마을금고의 근저당도 설정됐고, 2023년에는 두 금고의 추가 근저당이 설정됐습니다. 현재 배당계산상 네 건의 근저당 채권최고액 합계는 1,620,000,000원입니다.

2010년 부산은행 근저당과 2018·2019년 국민은행 근저당, 2021년 대청새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 따라서 이 과거 근저당들을 현재의 채무에 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 1명

임차인 조사상 실제 임차인은 김태현·박재선 2명입니다. 보증금 합계는 65,000,000원이지만, 전액이 매수인 인수액은 아닙니다. 말소기준 이전에 전입한 박재선의 보증금 5,000,000원만 현재 인수액으로 산정됩니다.

대항력 판정은 조사된 전입일과 말소기준일의 선후관계 및 제시된 권리판정을 반영했습니다. 실제 대항력 유지 여부와 최종 인수액은 점유·임대차관계 및 배당 결과를 확인해야 합니다.

특히 현황상 3층은 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 박재선의 전입신고 이력과 실제 임차목적물·점유 범위·임대차계약의 관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인으로 분류된 만큼, 보증금 정산과 명도 문제를 별개로 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 곧 실질취득가는 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,352,944,840원입니다. 이 금액에 낙찰받는다고 가정하면 선순위 임차보증금 5,000,000원을 별도로 부담하므로 실질취득금액은 2,357,944,840원이 됩니다. 이는 취득세와 명도비, 수리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.

다만 이 물건은 토지와 상업·업무·주거 용도가 결합된 특성을 지닙니다. 따라서 시세를 판단할 때는 유사 토지의 거래가격뿐 아니라 건물의 실제 수익성과 이용 상태도 함께 고려해야 합니다. 현재 가격이 주변 시세 대비 저렴하다고 단정할 만한 실거래 비교 근거는 확보되지 않았습니다.

유찰 회차별 금액은 제시된 경매 시나리오이며 실제 차기 최저가나 낙찰가를 확정하는 수치는 아닙니다. 실질취득은 각 회차 매각가에 인수보증금 5,000,000원을 더한 단순 계산으로, 취득 부대비용은 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,352,944,840원 가정)

현재 최저가에 매각되는 상황을 가정한 배당계산입니다. 집행비용 25,929,448원을 공제하고 근저당권자들에게 총 1,620,000,000원을 배당하는 구조입니다. 선순위 임차인 박재선의 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다.

근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 73,190,650원으로 별도 기재돼 있으므로 실제 확정채권액과는 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개

각 회차의 채권자 배당액·미배당액·소유자 잔여액은 해당 시나리오별 추정 결과를 사용했습니다. 집행비용 등 배당 전 공제액은 회차별로 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 부평동1가 소재 국제시장사거리 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 시장이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 도시지하철도 자갈치역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 지하층은 창고, 1·2층은 근린생활시설, 3층은 사무실 등, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 1·2층 근린생활시설의 상호가 '갯벌조개'로 기재돼 있고, 감정평가서에는 '갯벌의조개'로 기재돼 있습니다.
• 구조 및 설비. 철근세멘벽돌 그라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽돌 붙임 등, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 105.8㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·세로장방형이며 도로접면은 중로한면입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12, 기준높이 95m·최고높이 135m), 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공시지가. ㎡당 10,530,000원입니다. 공시지가와 경매 감정가, 실제 거래가격은 서로 다른 평가 기준이므로 직접 동일시할 수 없습니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 시장·근린생활시설이 밀집한 상업지역이라는 입지적 특성은 있지만, 이 물건은 단순 주거용 부동산과 달리 상업·업무·주거 용도가 혼합돼 있습니다. 실제 매수 수요와 처분 가능 가격은 건물의 수익성 및 토지·건물 상태를 확인해 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박재선 임차보증금 인수. 2015.07.01 전입신고한 선순위 임차인입니다. 보증금 5,000,000원의 실제 잔존액, 점유상태, 계약내용 및 보증금 반환·명도 조건을 확인해야 합니다.
• 김태현 임대차. 1·2층 점유, 보증금 60,000,000원, 월세 4,300,000원입니다. 대항력은 없는 것으로 판정되지만 확정일자와 배당요구, 실제 점유·영업관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 각 층의 이용상태. 지하층 창고, 1·2층 근린생활시설, 3층 사무실 등, 4층 주택의 실제 사용현황을 확인하고 임차인 조사 내역과 대조해야 합니다.
• 매각 범위. 일괄매각 표시와 사건상 대지·토지 용도를 기준으로 토지·건물의 매각대상 범위, 건물 등기, 감정평가 명세 및 매각목록을 확인해야 합니다.
• 실제 채권액. 근저당 채권최고액 합계는 1,620,000,000원이지만 신청채권자의 청구액은 73,190,650원입니다. 실제 확정채권액과 배당요구채권, 배당순위를 혼동하지 않아야 합니다.
• 압류 및 조세채권. 2026.02.23 부산광역시 중구 압류가 존재합니다. 매각 후 등기 소멸 여부와 별개로 당해세 등 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득금액. 현재 최저가에 낙찰받는다면 2,352,944,840원과 인수보증금 5,000,000원을 합한 2,357,944,840원을 기본 취득 부담으로 계산해야 합니다. 취득세·명도·수리 등 기타 비용은 별도입니다.
• 임대수익 검증. 확인된 월세만으로 전체 건물의 수익성을 평가해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약, 연체 여부, 공실, 관리비, 운영비와 기타 층의 임대 현황을 확인해야 합니다.
• 건물 상태와 규제. 현장 방문을 통해 건물 상태, 보수 필요성, 실제 이용상태를 점검하고 일반상업지역·방화지구·높이제한 등 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 임대차 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도 임차보증금은 남는다”

부산 2025타경22648의 핵심은 분명합니다. 2022.05.09 대청새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 등기권리는 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 박재선의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 김태현의 보증금 60,000,000원은 현재 권리판정상 대항력이 없어 이 인수액에 합산하지 않습니다.

따라서 신건에서 최저가로 낙찰받는 경우 예상 실질취득금액은 2,357,944,840원입니다. 다만 권리 부담이 500만원으로 산정된다는 사실과, 이 물건을 23억원대에 취득하는 것이 경제적으로 유리하다는 판단은 완전히 다른 문제입니다.

국제시장사거리 인근의 일반상업지역에 위치하고 여러 용도가 혼합된 건물인 만큼, 감정가의 적정성과 임대수익, 실제 점유, 건물 상태를 먼저 검증해야 합니다. 현재는 0회 유찰 신건이고, 실질취득금액이 시장가격보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만 선순위 임차보증금 인수가 남고, 가격 매력은 검증 전까지 보류하는 것이 적절합니다.