부산지방법원 2026타경100275. 부산광역시 사하구 다대동 942-7 소재의 다세대주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 189.4㎡이고, 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택으로 1층과 2층 전부 다세대주택으로 이용 중입니다. 기준권리는 2012년 4월 24일 설정된 승학신용협동조합의 근저당권입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하는지만 확인하는 데 있지 않습니다. 등기부상 근저당권 변경액과 배당 시뮬레이션의 적용액이 서로 다르고, 매각물건명세서에는 목적물이 여러 호수로 구분되어 공부상 현황과 일치하지 않는다는 내용이 있습니다. 감정평가 요항의 ‘공부와의 차이 없음’ 기재와도 충돌하므로, 실제 매각 대상과 배당 계산을 원본 서류로 대조하는 과정이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대동 942-7 도로명주소: 부산광역시 사하구 윤공단로18번길 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 + 토지 · 1층 및 2층 전부 다세대주택으로 이용 중 |
| 토지면적 / 지목 | 189.4㎡ / 대 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택 · 외부 타일 및 페인트 마감 등 · 내부 벽지 마감 등 · 샷시창 |
| 소유자 | 허옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,305,640원 / 328,305,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 승학신용협동조합 / 85,640,606원 |
| 말소기준권리 | 2012.04.24. 승학신용협동조합 근저당권 설정 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 토지이용계획 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 · 비행안전구역 · 상대보호구역 · 소로3류 접함 |
| 개별공시지가 | 875,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 확인되지만 배당액은 재검토 필요
2012년 4월 24일 승학신용협동조합 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 해당 근저당권의 최초 기재 채권최고액은 94,900,000원이지만, 2012년 6월 4일 변경계약에 따른 채권최고액 114,400,000원도 등기부에 기재되어 있습니다. 따라서 배당표의 94,900,000원을 최종 적용액으로 확정하기 전에 변경등기와 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.
기준권리 이후에는 국 압류(통영세무서장), 현대카드 가압류, 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정이 확인됩니다. 등기상 매각으로 소멸 예정인 권리라도 실제 배당은 조세채권의 성격과 우선순위, 실제 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국 압류의 세금 관련 배당액은 현재 배당 시뮬레이션에 별도로 반영되어 있지 않으므로, 압류가 있다는 사실과 배당에서 세금 문제가 모두 해소되었다는 판단을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 확인 — 임대관계 미상
배당표에 표시된 매수인 인수액 0원은 현재 계산에 반영된 권리와 배당 가정을 전제로 한 수치입니다. 실제 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서 이 수치를 모든 점유·인수 위험이 없다는 의미로 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격·매각조건 점검 — 시세 대비 저렴 여부는 판단 보류
현재 최저매각가는 328,305,000원이고 감정가는 328,305,640원입니다. 최저가는 감정가보다 640원 낮으며, 현재 회차는 신건입니다. 감정가와 최저가가 사실상 같은 수준이라는 점은 확인되지만, 이 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
④ 매각 범위와 공부상 현황 — 입찰 전 최우선 확인
반면 감정평가 요항의 ‘공부와의 차이’에는 차이가 없다고 기재되어 있어 두 기록 사이에 상충이 있습니다. 이 차이가 단순한 호수 표기의 문제인지, 실제 건물 구획·이용상태 또는 매각 범위에 영향을 주는 문제인지는 현재 기재만으로 확정할 수 없습니다.
| 매각 방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 제시외 건물 | 2-1, 2-2 포함 |
| 매각물건명세서 비고 | 101호~106호 및 201호~205호로 구분되어 공부상 현황과 불일치한다고 기재 |
| 감정평가 요항 | 공부와의 차이 없음으로 기재 |
| 위반건축물 사항 | 위반건축물 사항 없음으로 기재 |
입찰 전에는 건축물대장·등기부·토지대장·감정평가서·매각물건명세서·현황조사서를 함께 대조해야 합니다. 실제 건물의 구획과 출입구, 제시외 건물의 위치 및 포함 범위, 토지와 건물의 권리관계, 사용·점유 현황을 확인하지 않은 상태에서는 매각 대상의 물리적 범위와 취득 후 활용 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 328,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 적용 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.6% 추정) | - | 5,396,270원 |
| 1. 근저당권 · 승학신용협동조합 | 94,900,000원 | 94,900,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,605,973원 | 10,605,973원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,573,457원 | 15,573,457원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,829,300원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당권은 변경등기된 채권최고액과 배당표 적용액이 일치하지 않습니다. 국 압류 관련 세금채권 및 실제 우선배당액도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 표의 잔여금 201,829,300원은 확정 배당액이 아닙니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 사하구 다대동 소재로, 부산도시철도 1호선 다대포항역 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선 다대포항역 및 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 대지 189.4㎡, 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전구역·상대보호구역 등에 해당하거나 포함됩니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 지형·도로. 완경사, 세로장방형, 세로 한 면이 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 대비 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 다세대주택과 토지의 일괄매각이며 공부상 호수와 현황의 불일치가 기재되어 있으므로, 일반적인 주택 거래와 동일한 조건으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경등기. 2012.04.24. 설정된 채권최고액 94,900,000원과 2012.06.04. 변경등기된 114,400,000원을 대조하고, 실제 피담보채권액 및 배당 예상액을 확인하세요.
- 조세채권. 갑구 국 압류(통영세무서장)가 확인됩니다. 세금채권의 종류·금액·우선순위 및 배당 반영 여부를 확인하세요.
- 공부상 호수와 실제 현황. 매각물건명세서의 101호~106호·201호~205호 구분과 감정평가 요항의 기재가 서로 상충합니다. 건축물대장, 등기부, 감정평가서 및 현황조사서를 대조하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1, 2-2가 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 현장과 도면에서 실제 위치·범위 및 사용상태를 확인하세요.
- 임대차·점유. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 확인을 통해 실제 점유자, 보증금, 전입 및 확정일자 등을 점검하세요.
- 가격 상한. 최저매각가는 328,305,000원으로 감정가보다 640원 낮은 수준입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 매각 범위와 취득 후 활용 가능성을 먼저 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부를 대조하고, 필요하면 법률·경매 전문가에게 권리 및 매각 범위를 검토받으세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원”과 “위험 없음”은 다르다
부산 2026타경100275는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 신건입니다. 그러나 근저당권 채권최고액 변경등기와 배당표 적용액 사이에 차이가 있고, 국 압류의 세금채권도 별도 확인이 필요합니다. 여기에 제시외 건물 2-1·2-2의 포함과 공부상 호수·현황 불일치, 임대관계 미상이라는 변수가 있습니다.
따라서 현재 단계에서 핵심은 최저매각가가 감정가와 거의 같다는 점이나 배당표상 잔여금이 크다는 점이 아닙니다. 실제 매각 대상의 범위, 건물의 현황, 임대차·점유관계, 근저당 변경액 및 조세채권을 확인하는 것이 우선입니다. 이 사항들이 확인되기 전에는 인수액 0원이나 미배당 0원을 확정적인 안전 신호로 보아서는 안 됩니다.
