부산지방법원 2026타경100305. 부산광역시 사상구 괘법동 524-31, 백억팰리스 5층 506호입니다. 감정평가서상 방 1개·화장실 1개·주방 겸 거실로 구성된 오피스텔이며, 사상역(부산지하철 2호선·부산김해경전철) 북서측 인근에 위치합니다. 소유자는 장범서이고, 채권자인 주택도시보증공사가 2026년 3월 강제경매를 신청했습니다.
등기 흐름에서 먼저 확인할 부분은 2021년의 근저당권 변동입니다. 양산농업협동조합의 채권최고액 4,356,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 이 거액의 과거 근저당을 현재 부담으로 계산하면 안 됩니다. 현재 말소기준권리는 2021.10.29 설정된 우리은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 발생한 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 이 물건에는 소유권보존 당시부터 민간임대주택등기가 있고, 실제 임차인의 보증금 반환 문제가 임차권등기로 남아 있습니다. 단순히 근저당과 압류가 사라진다는 사실만으로 임대 관련 확인까지 끝난 것은 아닙니다. 특히 명도 상태·임차인의 실제 점유 여부·임대주택 등록 상태는 입찰 전 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 524-31 백억팰리스 5층 506호 도로명주소: 부산광역시 사상구 사상로243번길 9-7 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(오피스텔) · 방1·화장실1·주방 겸 거실 · 지상 9층 중 5층 |
| 소유자 | 장범서 (단독소유 · 2021.10.06 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 78,174,233원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.29 우리은행 근저당권 (채권최고액 84,000,000원) |
| 임차인 | 김홍석 · 보증금 72,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.10.06 등록 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권등기
권리분석의 기준점은 2021.10.29 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김홍석은 이보다 뒤인 2023.01.25 전입·점유개시했고, 같은 날 확정일자를 받았습니다. 따라서 제공된 권리관계에 따른 대항력 판정은 없음입니다.
임차권등기는 2024.12.02 접수됐고, 임차보증금은 72,000,000원입니다. 등기부에는 임대차계약일자가 2023.01.24, 점유개시일과 주민등록일자가 2023.01.25로 기록돼 있습니다. 임차권등기의 존재는 보증금 반환 관련 권리가 등기돼 있음을 보여 주지만, 선순위 근저당보다 먼저 대항력을 취득했다는 의미는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7,200만원의 의미
확인되는 실제 임차인은 김홍석 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍석 부동산전부 · 주거(임차권등기) |
72,000,000원 | 2023.01.25 2023.01.25 |
없음 근저당 후순위 |
확정일자 배당요구 확인 · 순위 검토 |
승계 없음 보증기관 중복신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2023.01.24 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2023.01.25 |
| 점유개시일 | 2023.01.25 |
| 확정일자 | 2023.01.25 |
| 임차보증금 | 72,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.12.02 · 을구 4번 · 임차권등기명령 2024카임469 |
| 배당요구 | 신청 확인 · 2024.12.02 |
| 대항력 | 없음 (말소기준권리 2021.10.29보다 후순위) |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 사실 확인 · 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 추정 |
③ 가격 검증 — 신건 1.31억의 적정성은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이므로 제공된 조건에 따른 기본 취득대금은 낙찰가 131,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
하지만 이 물건이 시장가격보다 저렴한지 판단하려면 사상구 괘법동 백억팰리스의 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 단순히 감정가와 최저매각가가 같다는 사실이나 임차보증금 인수액이 없다는 이유만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
현재 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,634,000원을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권에 84,000,000원을 배당하면, 신청채권자인 주택도시보증공사에 돌아가는 금액은 44,366,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,634,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 강제경매 · 주택도시보증공사 | 78,174,233원 | 44,366,000원 |
| 채권자 합계 | 162,174,233원 | 128,366,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 33,808,233원 |
집행비용은 추정치입니다. 우리은행은 채권최고액 기준, 주택도시보증공사는 신청채권액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 김홍석의 실제 배당순위와 배당액은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권자 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 131,000,000원 | 128,366,000원 | 33,808,233원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 104,800,000원 | 102,532,800원 | 59,641,433원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 80,243,353원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 131,000,000원 → 104,800,000원 → 83,840,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 전체 미배당액은 33,808,233원 → 59,641,433원 → 80,243,353원으로 커집니다. 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
특히 2회 유찰 시나리오에서는 우리은행에 대한 배당 후 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당액이 0원입니다. 이는 배당 부족과 매각 진행 관련 사항을 추가 점검할 이유가 되지만, 그 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 사상역(부산지하철 2호선·부산김해경전철) 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트단지, 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 사상역, 버스정류장, 부산서부버스터미널이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물 중 5층 506호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고 하이샤시 창호가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 방 1개, 화장실 1개, 주방 겸 거실로 구성된 오피스텔입니다. 아파트와는 이용 형태와 수요층이 다를 수 있으므로 시세 비교 시 같은 유형의 거래를 기준으로 해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 소화전 및 CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외의 막다른도로와 접합니다. 차량 접근은 가능하지만 실제 주차·진출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대주택 등록 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 사상역 인근의 교통 접근성은 입지상 장점으로 볼 수 있지만, 오피스텔의 실제 매매수요와 가격 수준은 최근 거래 사례를 확인해야 판단할 수 있습니다. 교통 접근성만으로 높은 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 원본 확인. 김홍석의 전입일·점유개시일은 2023.01.25이며 말소기준 근저당 설정일인 2021.10.29보다 뒤입니다. 매각물건명세서의 인수조건과 실제 점유관계를 다시 대조하세요.
- 임차권등기와 보증금 반환. 을구 4번 임차권등기(72,000,000원)의 현재 상태, 보증금 채권의 귀속 및 실제 배당순위를 확인하세요. 매수인 인수액과 임차인의 배당 가능액은 별개입니다.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 78,174,233원입니다. 임차보증금 채권과의 관계 및 중복 배당 여부를 검토하되, 공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.06 민간임대주택 등록 등기가 있습니다. 등기상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있으므로, 등록 유지 여부와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인하세요.
- 국세·지방 관련 압류. 2026.03.26 서부산세무서장 관련 압류와 2026.09.09 부산광역시 상수도사업본부북부사업소 관련 압류가 있습니다. 실제 조세·공과금 채권의 금액 및 배당순위가 추정 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 말소된 과거 근저당 구분. 양산농업협동조합의 채권최고액 4,356,000,000원 근저당은 2021.10.29 이미 말소됐습니다. 이를 현재 유효한 채무나 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
- 실거래 가격 확인. 백억팰리스 및 인근의 비교 가능한 오피스텔 거래를 대상으로 최근 12개월 거래가격, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하세요. 131,000,000원의 가격 경쟁력이 확인되기 전까지는 시세차익을 전제하지 마세요.
- 명도·현황 확인. 임차권등기 존재와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 점유 상태에 따라 명도 일정과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 수도 등 공과금 관련 사항을 관리주체와 확인하세요.
- 입찰 직전 서류 재확인. 2026.11.10 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
부산 백억팰리스 506호의 핵심은 대항력 없는 후순위 임차권등기입니다. 김홍석의 임차보증금은 72,000,000원이지만, 전입일이 말소기준 근저당보다 뒤이므로 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 거액의 과거 양산농협 근저당 역시 이미 말소된 권리입니다.
그러나 이 사건을 단순한 무인수 안전형으로만 평가하기는 어렵습니다. 실제 임차인 1명, 민간임대주택등기, 주택도시보증공사의 강제경매, 국세·지방 관련 압류가 함께 존재하기 때문입니다. 신건 예상배당에서는 33,808,233원의 채권자 미배당이 발생하고, 임차인의 실제 배당액도 추가 검토해야 합니다.
가격 역시 별개입니다. 최저매각가 131,000,000원이 최근 오피스텔 실거래에 비해 유리한지 확인되지 않았습니다. 1회 유찰 시 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원으로 내려가는 시나리오는 있지만, 유찰 자체가 적정가를 보장하지도 않습니다.
결론은 권리상 인수액 0원, 그러나 신건 가격과 임차권·배당관계 검증은 필수입니다. 교통 접근성이 있는 오피스텔이라는 장점은 있으나, 시세 대비 저가 매수 가능성이 입증되지 않았고 임대 관련 확인사항도 남아 있습니다. 현재 단계에서는 적극적인 신건 응찰보다 최근 거래가격·배당순위·점유상태 확인을 선행하는 보수적인 접근이 적절합니다.
