부산지방법원 2026타경100312. 부산 사상구 괘법동 백억팰리스 9층 904호입니다. 감정평가상 용도는 업무시설(주거용 오피스텔)이며, 부산서부버스터미널 북측 인근에 자리합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 105,000,000원. 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 69,220,051원입니다. 등기부에는 우리은행 근저당권, 박동규의 임차권등기, 강제경매개시결정과 국가·부산광역시 압류가 나타납니다. 언뜻 권리가 복잡해 보이지만 중요한 날짜를 비교하면 핵심은 명확합니다.
말소기준권리는 2021.10.29 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 모두 2022.12.07로 그보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인에게 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조도 아닙니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 민간임대주택 등록등기, 후순위 임차인의 배당관계, 세금채권의 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트나 환금성까지 보장되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 524-31 백억팰리스 9층 904호 도로명: 부산광역시 사상구 사상로243번길 9-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 장범서 (단독소유 · 2021.10.06 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 69,220,051원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.29 우리은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 임차인 | 박동규 · 임차보증금 64,000,000원 · 임차권등기 |
| 민간임대주택 | 2021.10.06 등록등기 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준이다
가장 먼저 짚어야 할 것은 양산농업협동조합의 채권최고액 4,356,000,000원 근저당입니다. 금액이 매우 크지만 2021.10.29 등기부상 이미 말소됐습니다. 공동담보목록이 기재된 과거 근저당일 뿐, 현재 유효한 선순위 담보권으로 합산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 임차권, 강제경매개시결정, 국가와 부산광역시의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 64,000,000원, 대항력 없음
실제 임차인은 박동규 1명입니다. 등기부상 임차권등기가 있으며, 보증금은 64,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유범위 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동규 | 부동산 전부 주거용 · 임차권등기 |
2022.12.07 | 2022.12.07 | 64,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 검토 매수인 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.12.04 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.12.07 |
| 확정일자 | 2022.12.07 |
| 점유개시일 | 2022.12.22 |
| 임차권등기명령 | 2024.11.27 · 부산지방법원 서부지원 2024카임450 |
| 임차권등기일 | 2024.11.29 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.11.29 |
| 보증금 / 차임 | 64,000,000원 / 차임 없음 |
| 대항력 | 없음 · 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 있음 · 후순위 배당자격 및 실제 배당순위 확인 필요 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 · 선순위 대항력 없음 |
판단의 기준은 날짜입니다. 우리은행 근저당은 2021.10.29 설정됐고, 박동규의 전입신고는 2022.12.07입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 후순위입니다.
2024.11.29 임차권등기가 이루어졌다고 해서 기존 전입일보다 앞서는 대항력이 새롭게 생기는 것은 아닙니다. 임차권등기는 기존 임차인의 권리보전 절차이지만, 선순위 근저당과의 관계가 뒤집히지는 않습니다.
또한 주택도시보증공사는 신청채권자로서 69,220,051원을 청구하고 있습니다. 이 청구채권과 박동규의 임차보증금 사이의 대위·승계 관계가 있는지는 확인이 필요합니다. 동일한 보증금 채권이 중복 계산되는 일이 없도록 채권의 실질적인 귀속과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 산정한 배당표입니다. 우리은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 먼저 배당하고, 나머지를 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 69,220,051원 | 42,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 129,220,051원 | 105,000,000원 |
집행비용 2,270,000원 포함. 채권자 배당 합계 102,730,000원, 표상 미배당 26,490,051원. 우리은행은 실제 피담보채무가 아닌 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 임차인의 배당요구, 당해세·조세채권의 우선순위, 최우선변제 및 실제 집행비용은 별도 반영되지 않아 최종 배당과 달라질 수 있습니다.
현재 계산에서는 우리은행에 60,000,000원, 주택도시보증공사에 42,730,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 청구액 69,220,051원 중 26,490,051원은 배당받지 못하는 구조입니다.
중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 개념이라는 사실입니다. 이 사건의 미배당 채권액이 낙찰자의 추가 지급의무로 전환되는 것은 아닙니다. 박동규 역시 선순위 대항력이 없는 것으로 판단되므로 보증금 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
이 물건은 현재 감정가 100%에 진행되는 신건입니다. 유찰 시 예상 최저가는 다음과 같이 변합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 26,490,051원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 47,132,051원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 63,629,651원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 105,000,000원에서 84,000,000원, 67,200,000원으로 내려갑니다. 이때 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 점점 증가하지만 그 미배당액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
우리은행 근저당권이 먼저 배당받는 계산이므로, 1회 유찰 시 주택도시보증공사의 예상배당은 22,088,000원, 2회 유찰 시에는 5,590,400원입니다. 두 경우 모두 신청채권자의 청구액은 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 부산서부버스터미널 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스와 부산도시철도 2호선 사상역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층 904호입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트, 내벽은 벽지, 창호는 샤시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기, 주차타워, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m의 도로를 통해 진입합니다. 실제 차량 진입과 주차타워 이용조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역에 위치하며, 대지면적은 462.0㎡, 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다. 대지 전체 면적을 개별 호실 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(72m 이하)·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·가축사육제한지역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 상태와 시설 유지관리 수준은 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 긍정적인 요소지만, 주거용 오피스텔은 일반 아파트와 매수층·임대수요·관리비·금융조건이 다를 수 있습니다. 이 물건의 실제 환금성은 유사 오피스텔 거래가격과 거래량을 대조해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2021.10.29 우리은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요. 양산농업협동조합의 4,356,000,000원 근저당은 이미 말소된 권리임을 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 박동규의 전입일 2022.12.07과 점유개시일 2022.12.22가 말소기준권리 이후인지 재확인하세요. 임차권등기와 배당요구 내용도 대조해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 보증금 64,000,000원에 대한 확정일자부 우선변제권, 배당요구의 효력, 실제 배당 가능금액을 확인하세요. 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 배당표에 임차인 배당이 별도로 반영되지 않은 점은 점검해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권. 신청채권 69,220,051원의 발생 원인과 박동규 보증금 채권 사이의 대위·승계 관계를 확인하세요. 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.10.06 민간임대주택 등기의 현재 효력과 임대의무기간, 경매매수 시 임대사업자 지위 및 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요. 이 항목은 일반적인 근저당 말소 판단과 별개입니다.
- 국세·지방자치단체 압류. 서부산세무서장 및 부산광역시 관련 채권의 실제 금액, 법정기일, 교부청구 여부와 우선배당 여부를 확인하세요.
- 실거래가격. 현재 최저가 105,000,000원이 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격 대비 적정한지 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 현황점유 및 명도. 임차권등기상 권리관계와 현재 실제 점유는 구분해야 합니다. 현재 점유자, 공실 여부, 열쇠 인도 가능성 및 명도비용을 확인하세요.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납 여부, 주차타워 운영상태, 승강기·난방설비의 유지관리 상태를 확인하세요. 주거용 오피스텔은 관리비가 실거주 및 임대 경쟁력에 영향을 줄 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요. 특히 배당권자와 민간임대주택 등록상태는 최종 입찰 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 긍정적, 가격과 특수등기는 확인 필요”
부산 백억팰리스 904호는 후순위 임차권이 있다고 해서 보증금을 매수인이 승계하는 사건은 아닙니다. 우리은행 근저당권이 2021.10.29 설정됐고, 임차인 박동규의 전입일은 2022.12.07이기 때문입니다. 이 날짜 관계는 명확하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 다른 의미에서 주의가 필요합니다. 민간임대주택 등록등기가 존재하고, 보증금 64,000,000원의 임차인이 배당요구를 신고했으며, 주택도시보증공사는 69,220,051원을 청구하고 있습니다. 국가와 부산광역시의 압류도 있어 채권자별 실제 배당은 단순 계산과 달라질 수 있습니다.
가격도 아직 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 105,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 비싸거나 저렴하다고 판단할 수 없으며, 최근 오피스텔 실거래를 확인하기 전에는 가격상 가점을 부여하기 어렵습니다. 유찰 후 84,000,000원 또는 67,200,000원으로 내려가더라도 같은 원칙이 적용됩니다.
결론적으로 이 사건은 선순위 임차보증금 인수위험은 낮지만, 민간임대주택 등록의 처리와 배당관계 확인이 필요한 주거용 오피스텔입니다. 교통 접근성은 긍정적이나 시세와 환금성을 뒷받침할 거래 근거가 확인되지 않았습니다.
권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 조건부 보류. 민간임대주택 등기의 현재 효력, 임차인·보증기관의 채권관계, 세금채권 우선순위와 최근 실거래를 확인한 뒤 적정 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
