부산지방법원 2026타경100330. 부산 북구 화명동의 아덴펜트하우스 16층 1605호, 업무시설로 분류되는 주거용 오피스텔입니다. 2021년 사용승인된 23층 건물의 16층에 있으며, 현재 소유자는 주식회사뉴진컴퍼니입니다. 이 회사는 2022년 12월 5일 해당 물건을 179,058,000원에 취득했습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 소유권보다 먼저 확인되는 제민영의 주택임차권입니다. 임차인은 2021년 9월 17일 전입·점유를 시작했고, 2021년 8월 30일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023년 10월 4일 이루어졌습니다. 반면 말소기준권리인 광안신용협동조합 가압류는 2024년 4월 11일에 접수되었습니다.

즉, 임차인의 대항력 요건이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이번 경매의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 총취득비용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차권등기일 및 배당요구일: 2023.10.04 · 임차보증금 150,000,000원 · 실제 임차인 1명.

임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력 요건을 갖추었으며, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 있습니다. 다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 전액 회수되는 것은 아닙니다. 매각대금이 충분하지 않으면 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

아덴펜트하우스의 유사 면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균 거래금액은 131,230,833원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 133,333,333원, 최신 거래는 2026년 9월의 168,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 2.1% 상승한 것으로 집계됩니다.

실거래는 95,000,000원~168,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026년 7월에는 유사 면적 3층이 95,000,000원에 거래된 반면, 9월에는 20층이 168,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건은 16층이므로 개별 층·상태 차이를 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

집행비용 2,620,000원은 추정치입니다. 매각대금에서 집행비용을 공제한 127,380,000원이 임차인에게 배당되고, 부족한 보증금 22,620,000원이 매수인 인수액으로 추정됩니다. 가압류 채권자와 경매신청채권자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수액 — 유찰되어도 총액은 거의 그대로

이 사건에서 가장 주의할 부분입니다. 일반적인 경매는 유찰로 최저가격이 내려가면 매수인의 취득가격도 낮아집니다. 하지만 이 물건은 150,000,000원의 선순위 임차보증금이 남아 있으므로 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다.

실질취득액이 보증금 150,000,000원보다 다소 높은 것은 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되어 임차인 배당액이 줄어들기 때문입니다. 위 금액은 각 회차별 추정 집행비용과 미배당 보증금을 반영한 시뮬레이션이며, 실제 매각가격·배당절차에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 화명동 명진초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2021년 6월 7일 준공된 23층 철근콘크리트 건물로, 급·배수 및 위생설비·승강기·주차장·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설이며 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 아파트와 동일한 주거용 상품으로 단정하지 않고 오피스텔 특성과 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 (화명2택지개발사업)이며, 상업용지 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지는 평지의 가로장방형이고 남측에 화명고가교가 통과하는 광대로가 있습니다.
• 공시지가. 3,813,000원/㎡. 토지면적은 917.0㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 66세대 규모의 오피스텔이며 유사 면적 실거래가 95,000,000원부터 168,000,000원까지 넓게 분포합니다. 거래가격 편차와 단지 경매 평균 유찰 2.5회를 고려하면 보수적인 매도가격 산정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 3번 제민영 주택임차권등기의 보증금 150,000,000원과 대항력·우선변제 요건을 원본 서류로 확인하세요. 매각물건명세서에 미변제 보증금 인수가 명시되어 있습니다.
• 실질취득금액 계산. 최저가 130,000,000원만으로 시세를 비교하면 안 됩니다. 현재 추정 인수액 22,620,000원을 더한 152,620,000원을 기준으로 수익성과 환금성을 검토해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재산정. 1회 유찰 시 인수액 48,256,000원, 2회 유찰 시 68,697,600원으로 증가하는 시나리오입니다. 최저가 인하만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
• 임차권등기 및 점유. 임차권등기 이후 현재 실제 점유상태와 보증금 반환·임차권 말소 조건을 확인하세요. 잔액 인수와 별개로 명도 또는 임차권 정리에 필요한 절차가 발생할 수 있습니다.
• 배당 변동 위험. 집행비용 2,620,000원은 추정값입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 확인하고 최종 배당표에 따른 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 133,333,333원, 최신 거래 168,000,000원, 저가 거래 95,000,000원을 함께 검토하세요. 층·면적·내부 상태가 다른 거래를 같은 가격으로 평가하지 않아야 합니다.
• 자금계획. 낙찰대금과 인수보증금의 지급시점이 다를 수 있으므로 보증금 반환재원과 취득 관련 비용을 포함한 자금계획이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 실거래 원본 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 인수할 보증금은 남는다”

이 물건의 최저매각가는 130,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 133,333,333원보다 낮다는 사실만 보면 가격 경쟁력이 있는 것처럼 보일 수 있습니다.

하지만 임차인 제민영의 보증금 150,000,000원이 말소기준권리보다 앞서며, 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 현재 시뮬레이션상 인수액은 22,620,000원, 실질취득은 152,620,000원입니다.

더 큰 문제는 유찰되어도 구조가 달라지지 않는다는 점입니다. 2회 유찰로 최저가가 83,200,000원까지 내려가더라도 예상 인수보증금이 68,697,600원으로 늘어나 실질취득은 여전히 151,897,600원입니다. 최근 거래 평균보다 높은 가격 부담이 유지됩니다.

최신 거래 168,000,000원과 비교하면 실질취득이 낮지만, 95,000,000원 거래도 존재할 만큼 가격 편차가 큰 시장입니다. 특정 고가 거래만을 근거로 수익성을 낙관하기 어렵습니다.

결론은 명확합니다. 이 사건은 최저매각가의 할인율이 아니라 선순위 보증금 인수액과 실질취득금액을 먼저 계산해야 하는 경매입니다. 현재 분석상 가격 우위가 확인되지 않으며, 임차권 정리와 보증금 반환에 따른 추가 부담까지 감안하면 입찰 매력도는 낮은 편입니다.