부산지방법원 2026타경100421. 부산 북구 만덕동 신만덕휴 102동 402호, 비교면적 49.045㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사케이엠하우징이며, 건물은 2015년 9월 14일 준공된 10세대 규모입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원인 신건입니다.
등기상 산출된 말소기준은 2023년 9월 13일 접수된 국 압류입니다. 임차인 김태희는 2022년 3월 25일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받아, 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 임차인입니다. 임차보증금은 115,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서가 제출됐다는 중요한 사정이 있습니다. 따라서 이 사건은 확약의 효력과 이행 여부를 원본으로 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 142-1 신만덕휴 제102동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교면적 49.045㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사케이엠하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 128,810,262원 |
| 말소기준 | 갑구 4번 압류 · 국 · 2023.09.13 |
| 임차인 | 김태희 · 임차보증금 115,000,000원 · 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 확인 기준 | 등기사항전부증명서 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 확약의 효력이 핵심
등기부상 과거 전세권 125,000,000원과 그 전세권에 설정됐던 근저당권 110,500,000원은 2017년 12월 해지·말소된 것으로 기재되어 있습니다. 신탁등기도 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 사항은 2023년 9월 국 압류, 2024년 4월 김태희의 주택임차권등기, 2026년 4월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
임차인 권리·인수 확인표
| 임차인 / 점유범위 | 보증금 | 전입·점유개시 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태희 주거 · 부동산 전부 · 임차권등기 |
115,000,000원 | 2022.03.25 | 확정일자 2022.03.25 배당요구 2024.04.02 |
있음(확약 전) | 행사 가능 | 확약 반영 0원* |
* 확약이 유효하고 이행된다는 전제입니다. 확약의 범위는 김태희 건에 한정됩니다. 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 별도 점유자나 다른 임대차가 존재한다면 이 확약만으로 그 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만, 최신 확인 거래보다 높다
신만덕휴의 비교면적 49.05㎡대 거래로 확인되는 내역은 2건입니다. 비교 평균은 128,250,000원이며, 최신 확인 거래는 2023년 3월의 121,500,000원입니다. 거래일이 2023년 2~3월에 집중되어 있어 현재 가격을 판단하기에는 표본의 최신성이 부족합니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 49.05㎡ | 3 | 121,500,000원 |
| 2023.02 | 49.05㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 2건 | 128,250,000원 |
최저가 127,000,000원은 비교 평균 128,250,000원보다 1,250,000원 낮고, 평균 대비 99.0% 수준입니다. 그러나 최신 확인 거래인 121,500,000원과 비교하면 현재 최저가가 5,500,000원 높습니다. 평균보다 약간 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 비교 거래가 오래됐으므로 입찰 전 최신 실거래와 실제 매물 호가를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,578,000원 |
| 1. 임차인 김태희 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 128,810,262원 | 9,422,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 2,578,000원, 임차보증금 115,000,000원, 주택도시보증공사 배당 9,422,000원을 합하면 127,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 미배당액은 119,388,262원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 별도 법정 우선액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 계산상 인수 추정과 확약 반영액의 구분
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 인수 추정액 | 확약 반영 실질 인수액* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 127,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 101,600,000원 | 15,622,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 81,280,000원 | 35,583,040원 | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 계산상 인수 추정액 15,622,400원과 35,583,040원은 확약이 적용되지 않는 계산에서 발생하는 금액입니다. 2026.09.01 제출된 확약이 유효하고 실제 이행된다면 김태희 건의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약의 효력이나 이행에 문제가 있으면 실제 인수액과 취득원가는 달라질 수 있으므로, 해당 금액을 무조건 0원으로 확정하기 전에 확약서 원본과 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 소재 백양중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·일반주택·빌라 등으로 형성된 일반주택지대이며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물 중 4층 402호입니다. 급배수·위생설비, 화재경보기·소화전, 공동현관기시설, 엘리베이터 및 도시가스 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 고도지구가 포함됩니다. 토지면적은 482.0㎡, 공시지가는 953,500원/㎡입니다. 남서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태, 누수·하자, 공용부분 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이며 비교 거래가 2건뿐입니다. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 9.2회·매각률 9.09%가 제시되어 있어, 대단지 아파트와 같은 수준의 환금성을 가정하지 말고 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 확약서의 작성 주체, 서명·날인, 포기 대상 권리, 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 확인하세요.
- 확약 이행 절차 확인. 확약이 유효하다는 전제와 실제 말소 이행은 구분해야 합니다. 배당 이후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하고, 확약 효력이 불분명하면 인수 위험을 0원으로 단정하지 마세요.
- 점유·임대차 재확인. 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문, 전입세대 확인, 실제 점유자 및 별도 임대차 존재 여부를 확인하세요. 김태희 건에 대한 확약은 다른 임차인이나 점유자에게 자동 적용되지 않습니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 127,000,000원은 비교 평균 128,250,000원보다 약간 낮지만, 최신 확인 거래 121,500,000원보다 높습니다. 거래 시점이 오래된 만큼 최신 거래와 실제 매물 가격을 확인하기 전에는 평균 대비 99.0%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당·체납 확인. 예상배당은 매각가 127,000,000원 가정치입니다. 당해세, 법정 최우선변제, 실제 집행비용 등에 따라 배당은 달라질 수 있으므로 관련 서류를 대조하세요. 관리비 체납과 공용부분 미납액도 관리주체에 확인하세요.
- 등기·매각서류 재열람. 등기사항전부증명서 기준일은 2026.10.28입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸게 산다”는 다른 판단이다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원이 핵심 변수입니다. 다행히 명세서 비고에는 대항력 포기, 미배당 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 이행된다면 김태희 건의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 다른 점유자나 별도 임대차가 있다면 그 위험은 별도로 확인해야 합니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 최저가 127,000,000원은 비교 평균 128,250,000원보다 조금 낮지만, 최신 확인 거래 121,500,000원보다 높습니다. 확인 거래가 2023년 2~3월의 2건뿐이고 단지 관련 통계에 평균 유찰 9.2회·매각률 9.09%가 기재되어 있어, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다.
결론은 확약 확인 후 권리 검토, 최신 시세 확인 후 가격 판단입니다. 인수 위험이 해소되는 것과 취득가격에 메리트가 있는 것은 별개입니다. 입찰 여부와 상한가는 확약서 원본, 실제 점유, 최신 거래 및 예상 부대비용을 확인한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
