창원지방법원 2025타경881. 창원시 의창구 북면 상천리 559-1, 소라마을회관 남측 인근에 위치한 주택과 토지입니다. 매각 대상의 토지는 573㎡이며, 감정평가상 건물은 벽돌구조 기타지붕 단층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 구축물을 포함한 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 이영옥이고, 최초 소유권보존등기 명의자는 전정순입니다.
권리의 출발점은 2023.12.01 설정된 창원시산림조합 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단과 신용보증기금이 각각 가처분을 등기했고, 창원시산림조합이 임의경매를 신청했습니다. 일반적인 배당 구조에서는 근저당권과 후순위 가처분이 매각으로 정리되지만, 이 사건은 가처분의 피보전권리가 소유권이전등기 말소청구권이라는 점에서 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 559-1 도로명주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 온천로 573 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 감정평가상 단독주택 이용 · 벽돌구조 기타지붕 단층 |
| 토지 | 573㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사·사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이영옥 (2023.11.20 소유권이전등기 · 2023.11.02 매매) |
| 근저당 채무자 | 전정순 |
| 감정가 | 276,578,780원 |
| 최저매각가 | 276,578,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 창원시산림조합 / 125,275,306원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.01 창원시산림조합 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-5) 및 구축물(2-6~2-7) 포함 · 이동이 용이한 비닐하우스 제외 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸 예정, 그러나 가처분의 성격이 중요
말소기준권리는 2023.12.01 접수 제45907호, 창원시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 채무자는 전정순입니다. 해당 근저당권은 상천리 559-1 토지를 공동담보로 추가한 내용이 기재돼 있습니다. 제공된 권리 분류상 근저당권과 이후의 가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
특히 소유권이전등기는 2023.11.20으로 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 이후 가처분에서 다투는 대상이 바로 그 소유권이전의 효력이라는 점을 주목해야 합니다. 관련 본안소송의 진행과 확정 여부, 가처분의 처분 효과 및 매각 후 소유권 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 신건 276,578,000원의 판단
현재 최저매각가는 276,578,000원으로 감정가 276,578,780원과 사실상 같은 수준입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 경매 절차에서 형성된 가격 할인은 거의 없습니다.
이 물건은 일반적인 대단지 아파트가 아니라 지방도변 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건입니다. 따라서 가격 판단에는 토지의 이용 가능성, 건물 상태, 제시외 시설, 주변 유사 주택·토지의 실제 거래가격을 함께 고려해야 합니다. 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴하다고 볼 만한 비교 근거는 확인되지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 276,578,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 221,262,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 177,009,920원 | 0원 | 0원 |
각 회차는 제공된 매각 시나리오이며 향후 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 미배당 채권은 채권최고액 기준 추정치이고, 인수액은 확인된 배당 구조 기준입니다. 실제 점유 관계와 소송 위험은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,672,092원 |
| 1. 근저당 · 창원시산림조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 141,905,908원 |
| 합계 | — | 276,578,000원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,672,092원을 공제하고 창원시산림조합의 채권최고액 130,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 예상 소유자 잔여금은 141,905,908원이며, 계산상 채권 미배당은 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 125,275,306원이고, 배당 추정은 근저당 채권최고액 130,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 실제 채권액 및 배당액은 배당 절차에서 달라질 수 있습니다.
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동할 수 있습니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이며, 미배당이 발생하더라도 항상 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·건물·토지 검토 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북면 상천리 소재 소라마을회관 남측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 형성된 지방도변 지역으로, 아파트 밀집지와는 다른 주거·토지 이용 특성을 가집니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 573㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 소로한면으로 조사됐습니다. 공시지가는 210,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 공장설립승인지역 등에 해당하며, 준보전산지와 생산관리지역에 접합니다. 토지 활용이나 시설 변경을 고려한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 벽돌구조 기타지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내부는 벽지도배·일부 타일 마감, 바닥은 장판깔기 등으로 조사됐습니다. 창호는 샷시 및 목재 이중창구조입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축 이력. 일반건축물대장상 사용승인일은 2023.10.10입니다. 다만 매각물건명세서에서는 기존 무허가건물을 2023.10.19 건축물대장 생성으로 사용승인받은 것으로 확인된다고 기재합니다. 따라서 사용승인일만으로 건물을 2023년에 새로 지은 신축주택이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 과거 무허가건물의 정리 경위와 현재 구조·면적의 일치 여부는 건축물대장과 현장을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물(2-1~2-5)과 구축물(2-6~2-7)은 일괄매각에 포함됩니다. 반면 이동이 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 매각 포함 시설과 제외 시설의 실제 위치·점유·소유관계를 구분해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 일괄 취득하는 물건이므로, 대단지 공동주택처럼 동일한 조건의 거래사례를 이용해 가격을 판단하기는 어렵습니다. 주변 주택·토지 거래와 실제 수요를 확인해야 하며, 환금성이 충분하다고 단정할 근거는 아직 없습니다.
⑤ 입찰 전 체크리스트
- 사해행위 가처분 본안소송 확인. 경남신용보증재단과 신용보증기금이 제기한 소유권이전등기말소 관련 사건의 진행·확정 여부를 확인하세요. 가처분이 후순위라는 사실뿐 아니라 매각 후 소유권 취득에 미치는 실제 효과를 검토해야 합니다.
- 토지·건물 등기 각각 확인. 근저당권은 토지를 공동담보로 추가한 것으로 기재돼 있습니다. 일괄매각 대상인 토지와 건물의 권리관계, 공동담보 범위, 가처분 관련 사항을 각각의 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 사업자등록·점유 관계 등을 확인하고, 임차인이 발견된다면 대항력과 배당요구 여부를 새로 분석해야 합니다.
- 건축물대장 생성 경위. 기존 무허가건물이 사용승인을 받게 된 경위와 현재 건축물의 면적·구조·용도 및 실제 상태를 확인하세요. 과거 무허가 이력을 현재 위반건축물이라고 단정할 수는 없지만, 건물 가치 판단에 중요한 사항입니다.
- 제시외 건물·구축물 범위. 매각에 포함되는 제시외 건물(2-1~2-5), 구축물(2-6~2-7)과 제외되는 비닐하우스를 현장에서 구별해야 합니다. 시설별 현황과 매각 범위의 일치 여부를 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역과 가축사육·폐수배출·공장설립 관련 제한을 확인해야 합니다. 향후 증축이나 용도변경을 계획한다면 실제 허용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 최저매각가 276,578,000원을 감정가와 비교하는 데 그치지 말고, 주변 단독주택·토지의 최근 거래와 개별 입지·건물 상태를 비교하세요. 현재 최저가에 가격 메리트가 있다는 결론을 내릴 근거는 충분하지 않습니다.
- 입찰금액 시나리오. 1회 유찰 시 221,262,400원, 2회 유찰 시 177,009,920원이라는 회차별 금액을 참고하되, 할인율이 아닌 실제 시세와 보수비용 및 권리위험을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 소송 진행 상황을 확인하고 필요하면 전문가의 개별 검토를 받으세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 소유권 위험 0”
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 최저매각가 276,578,000원에서 집행비용과 창원시산림조합 근저당 채권최고액을 충당하고도 141,905,908원이 남는 구조입니다. 제공된 세 가지 회차 시나리오에서 미배당 채권과 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다.
그러나 실제 판단의 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 소유권이전등기의 효력을 다투는 사해행위 관련 가처분 2건이 있고, 주택은 과거 무허가건물을 건축물대장 생성으로 정리한 이력을 가집니다. 임대관계도 확인되지 않았으며, 신건 최저가가 시장가격보다 유리한지 판단할 만한 비교 근거도 부족합니다.
단독주택과 토지를 일괄매각하는 이 물건은 권리 정리 여부뿐 아니라 소송 위험·점유 관계·건물의 실제 상태·토지 가치를 함께 확인해야 합니다. 최저가가 감정가와 거의 같고 별도의 시세 우위도 입증되지 않은 현 단계에서는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
결론은 '배당 구조는 양호, 소유권·건물 이력은 추가 확인, 가격 판단은 보류'입니다. 가처분 관련 소송과 주택의 실제 현황을 먼저 확인한 뒤, 주변 시장가격을 근거로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
