창원지방법원 2025타경11449. 경남 김해시 외동 290-1 소재 대지·토지 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 (2) 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 구조로, 1층에는 근린생활시설·냉동창고·작업장·화물용승강장 등이, 2층에는 근린생활시설·작업장·화물용승강장·휴게실 등이 이용 중인 것으로 파악됐습니다. 따라서 일반 주택이나 아파트와 달리 상업·작업시설의 점유관계와 시설 인수 범위를 함께 살펴야 합니다.

현재 소유자는 주식회사심우식품입니다. 2015.06.19 임의경매에 의한 매각으로 소유권을 취득했으며, 이후 2018.07.02 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 2,442,000,000원이고, 이것이 본 사건의 말소기준권리입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당권들과 여러 금융기관의 가압류, 국세·지방세 압류가 이어졌습니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 권리 말소와 점유자 명도는 별개의 문제입니다. 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물과 대항력 판정이 어려운 점유자가 함께 존재한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

핵심 기준일은 2018.07.02입니다. 을구 13번 부산은행 근저당권 이후 설정된 근저당권과 갑구 가압류·압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 2015년 경매에서 정리된 압류·가압류와 종전 근저당권은 이미 말소된 권리이므로 현재의 인수채무로 다시 계산하지 않습니다.

부산은행 근저당은 공동담보로 외동 290-1 및 291-10 토지를 기재하고 있습니다. 여러 근저당이 같은 공동담보를 공유하고 있으므로 실제 매각 대상과 다른 공동담보의 처분·해지 내역을 함께 확인해야 합니다. 또한 2023.06.19 부산은행의 종전 임의경매개시결정은 2025.02.10 취하를 원인으로 말소됐으며, 현재 사건은 2025.05.13 개시된 별개의 경매절차입니다.

② 임차인·점유자 — 5건 중 1건은 대항력 판정 불가

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 점유·임차 관련 명의는 이혜경(로드172), (주)다농, 박지만(제이에프글로벌), 현승민(오크레페 김해외동점), 박순옥입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 명의는 없으며, 확인 대상은 총 5건입니다. 다만 각 명의의 계약상 임차인 지위와 실제 점유 범위는 확인이 필요합니다.

대항력 '없음'은 확인된 전입일이 말소기준일보다 늦다는 조사 결과에 따른 분류입니다. 확정일자·보증금·배당요구는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다. 실제 대항력은 점유·사업자등록 등 법정 요건과 유지 여부를 함께 검토해야 합니다.

점유 위치와 명도 쟁점

특히 이혜경과 현승민은 동일한 도면 부분인 (다), (마) 및 옥상 일부로 조사되어 있습니다. 동일 공간의 점유권원이 중복되거나 변경됐는지 확인해야 합니다. 또한 박순옥은 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 점유명의의 수만큼 독립된 임대차가 존재한다고 단정하거나, 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 신건 50억, 시세 대비 저렴한지는 미확인

본건은 감정가 5,001,398,700원이 그대로 최저매각가인 신건(유찰 0회)입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 적정한지, 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

특히 주거용 아파트가 아니라 대지와 근린생활시설·냉동창고·작업장 등의 이용상태가 결합된 물건입니다. 토지의 가치뿐 아니라 건물의 실제 상태, 임대·점유관계, 설비의 효용, 매각 제외 시설의 영향까지 가격에 반영될 수 있습니다. 감정평가에서도 이해관계인 부재로 건물 일부를 확인하지 못했고, 외부관찰·평면도·평가사례를 참고해 통상적인 이용상태를 상정했다고 기재했습니다.

유찰에 따른 가격·미배당 시나리오

유찰 시나리오는 제시된 매각가격·배당 추정치에 따른 비교입니다. 실제 유찰 여부나 차기 매각조건을 확정한 것은 아닙니다. 인수액 0원은 현재 산정에 한정되며 미상 점유자의 법적 지위가 확정됐다는 의미가 아닙니다.

매각가격이 내려갈수록 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 그러나 미배당 채권액과 매수인이 인수할 금액은 다릅니다. 후순위 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 배당표에서 인수액이 0원이라고 하더라도, 별도로 확인되지 않은 대항력이나 점유 관련 위험이 해소된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,001,398,700원 가정)

집행비용 추정 52,413,987원을 공제한 뒤 채권자에게 4,948,984,713원이 배당되는 가정입니다. 을구 16번 외화 근저당은 원화 채권액이 특정되지 않아 배당액 0원으로 계산됐습니다. 이는 해당 채권이 법적으로 소멸했거나 실제 배당받을 수 없다는 판단이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 김해시 외동 소재 봉명중학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 작업장·냉동창고 이용과 관련된 실제 차량 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 1,908.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 838,100원/㎡입니다.
• 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(30M)이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층입니다. 외벽은 복합판넬·강화유리·목재·모르타르 페인팅, 내벽은 모르타르 페인팅·인테리어·판넬 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 일부 천정형 시스템 설비, 수세식화장실, 냉동·냉장설비, 수전·위생시설 및 급배수시설이 기재되어 있습니다. 설비의 실제 작동상태와 매각 포함 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 조사 한계. 평가 당시 이해관계인 부재로 건물 일부가 확인되지 않았습니다. 평가사례·외부관찰·평면도 등을 참고한 이용상태가 반영되어 있어 현장 확인이 특히 중요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없다고 기재됐으며, 위반건축물 여부도 표시상 없습니다. 다만 제시외 건물의 매각 제외 문제와는 별개입니다.
• 환금성. 근린생활시설·냉동창고·작업장 등의 이용상태와 다수 점유관계가 결합되어 있습니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 실제 매수 수요와 처분가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 제외 건물부터 확인. 제시외 건물 (1-1~1-4)의 위치·규모·소유자·토지 사용권원을 도면과 현장에서 확인하세요. 매각 대상과 제외 대상을 구분해야 합니다.
• 현승민 대항력 검증. 전입·사업자등록 등 관련 일자, 실제 점유 개시일, 임대차계약 및 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 점유 중첩 확인. 이혜경과 현승민이 동일 도면 부분으로 조사되어 있으므로 실제 점유 주체와 계약 관계를 확인하세요. 박순옥의 점유 부분도 특정해야 합니다.
• 후순위 점유자 명도. 대항력이 없는 것으로 분류된 점유자도 실제 퇴거 과정에서는 협의·인도명령·집행 문제가 발생할 수 있습니다. 시설물 및 영업장 인도 범위도 확인하세요.
• 국세·지방세 확인. 김해시 및 국세 압류와 관련된 실제 체납액, 당해세 여부 및 법정 우선순위를 확인하세요. 현재 예상배당에는 해당 세액이 반영되지 않았습니다.
• 외화 근저당 검증. 을구 16번 미화 이십이만 달러 근저당의 실제 피담보채무와 배당 반영 여부를 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 외동 290-1 및 291-10이 공동담보로 기재되어 있습니다. 각 필지와 건물의 실제 매각 범위, 공동담보 해지·처분 내역을 대조하세요.
• 설비 상태·소유권 확인. 냉동·냉장설비, 작업장 설비, 화물용승강장 등의 작동상태와 소유관계, 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래·감정 적정성 검증. 감정가 5,001,398,700원과 직접 비교할 수 있는 최근 토지·근린생활시설 거래와 감정평가 원본을 확인한 뒤 입찰가격을 판단하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 점유와 매각 범위가 더 중요하다”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2018.07.02 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 숫자만으로 안전한 경매라고 결론짓기 어렵습니다.

점유·임차 관련자가 5건 확인되고, 그중 현승민은 대항력 여부가 미상입니다. 일부 점유 공간은 중복 조사됐으며, 제시외 건물 (1-1~1-4)은 매각에서 제외됩니다. 여기에 국세·지방세 압류와 외화 근저당의 배당 불확실성까지 남아 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 5,001,398,700원이 시장가격보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 비교 가능한 실거래를 확인하지 못한 상태에서 감정가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 유찰이 발생하더라도 점유·시설·매각 제외 범위가 해결되지 않으면 실질취득의 불확실성은 계속됩니다.

결론은 신중 검토(C등급). 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 확인되지만, 미상 점유자의 대항력, 제시외 건물의 소유·사용관계, 실제 매각 범위와 감정가격의 적정성이 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건은 최저가가 얼마까지 내려가는가보다 무엇을 인수하고 무엇을 실제로 취득하는가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.