창원지방법원 2025타경12561. 창원시 성산구 사파동 108-7에 있는 지하 1층·지상 2층 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 주택으로, 지하층은 창고 등 주택 부속용도로 이용되고 있습니다. 토지면적은 260.3㎡, 건물 사용승인일은 1991.05.25입니다. 소유자는 박영곤이며, 2022.07.08 매매로 소유권을 취득했습니다.

겉으로 보면 신건 감정가 약 5.40억원에 토지까지 포함된 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 건물 규모보다 누가 어느 부분을 점유하고, 낙찰자가 얼마를 추가 부담하는지에 있습니다. 현황조사에는 1층 안채·바깥채, 2층 안채, 지하층 등으로 임차인이 나뉘어 있고, 그중 한 명은 말소기준권리 이전부터 전입한 것으로 확인됩니다. 단순히 근저당권이 말소된다는 이유만으로 인수금액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수

말소기준권리는 2024.03.20 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이며, 남정임과 김미옥이 근저당권자로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 강종화의 근저당권 2건, 국민행복기금 가압류, 임의경매개시결정 2건 및 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

등기상 후순위 권리의 소멸과 임대차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 박유진은 2017.04.27 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 33,000,000원입니다. 배당계산상 우선변제 배당은 없으며, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

한편 과거 최대성의 지하층 임차권등기(보증금 30,000,000원)는 2002.11.28 경매 낙찰에 따른 말소가 확인됩니다. 해당 과거 임차권의 보증금을 이번 사건의 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 과거에 말소된 근저당권과 압류·가압류 역시 현재 존속하는 권리와 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 1명

현황조사·매각물건명세서 등에 등장하는 실제 임차인은 6명(법인 포함)입니다. 이 중 박유진은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 확인되는 반면, 나머지 5명은 전입일이 말소기준권리 이후로 기재되어 있습니다. 다만 보증금이나 임차 부분이 미상인 점유자도 있으므로 실제 점유와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리일을 기준으로 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·실제 배당 여부의 확인이 필요합니다. 후순위 임차인에 대한 '인수 없음'은 보증금 반환채무의 원칙적 승계 여부를 뜻하며 명도비용이나 점유 분쟁이 없다는 의미는 아닙니다.

③ 실질취득금액 — 최저가가 곧 취득원가가 아니다

신건 최저매각가 540,290,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 박유진의 인수보증금 33,000,000원을 더한 실질취득금액은 573,290,000원입니다. 감정가 540,290,480원과 비교해도 32,999,520원이 더 높은 금액입니다. 취득 관련 비용과 명도비용은 별도로 고려해야 합니다.

회차별 실질취득금액은 각 매각예정가에 현재 계산된 인수보증금 33,000,000원을 더한 값입니다. 임차인 권리관계와 인수액이 유지된다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 540,290,000원 가정)

현재 신건 가격에서는 집행비용을 제외하고, 채권최고액 등을 기준으로 계산한 배당 대상 채권 270,063,459원이 모두 배당되는 것으로 추산됩니다. 이 계산에서 채권자 미배당액은 0원이고, 소유자에게 262,423,641원이 남습니다.

그러나 이 배당 결과가 임차보증금 인수액 0원을 뜻하지는 않습니다. 박유진에게는 배당금이 배정되지 않았고, 반환할 보증금 33,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 사파초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 대중교통 및 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1991.05.25 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기와 일부 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 알루미늄 및 목재 구조입니다.
• 설비. 1·2층 주택에 급수·배수·위생설비, 보일러 개별난방 및 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 260.3㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 사파초등학교·사파중학교 관련 상대보호구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 1,106,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 단, 제시외 건물 2-1~2-9의 현황과 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 토지가 포함된 저층 주택이라는 특성상 건물 노후도, 수리비, 점유관계 및 토지 활용 가능성이 매수자 판단에 영향을 줍니다. 동일 조건의 최근 거래가격 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 가격 판단 — 실질취득 5.73억의 시세 검증 필요

가격을 평가할 때 가장 주의할 부분은 감정가와 실제 시장가격을 동일시해서는 안 된다는 점입니다. 이 사건의 감정가는 540,290,480원이고, 신건 최저가는 540,290,000원입니다. 그러나 박유진 보증금을 인수하면 실질취득은 573,290,000원으로 높아집니다.

따라서 주변 시세와 비교할 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득금액 573,290,000원입니다. 동일 지역의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 유사한 토지면적·건물구조의 사례와 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

향후 유찰되더라도 같은 원칙을 적용해야 합니다. 1회 유찰 시 실질취득금액은 465,232,000원, 2회 유찰 시에는 378,785,600원으로 계산됩니다. 이 금액들은 유찰 가정에 따른 비용 시나리오이지, 실제 시장에서 확보할 수 있는 가격 차익을 의미하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박유진 임차권 확인. 2017.04.27 전입, 보증금 33,000,000원, 2층 안채 점유. 실제 점유 지속 여부와 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 인수금액을 확정해야 합니다.
• 인수보증금 별도 자금 확보. 신건 낙찰가 540,290,000원과 보증금 인수 33,000,000원을 별도로 계산해야 합니다. 취득 관련 비용과 명도·수리비도 추가로 예상해야 합니다.
• 박병인 관계 확인. 과거 등기상 채무자와 동일한 이름이므로 동일인 여부, 실제 계약 존재 여부, 보증금 및 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 후순위 임차인 명도. 권순주·남종갑·서갑철의 배당요구 및 점유관계를 확인하고, 티제이산업주식회사와 박병인의 실제 점유 범위까지 조사해야 합니다.
• 최우선변제 및 당해세 확인. 후순위 임차인의 소액임차인 해당 여부와 창원시 압류 관련 세금의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 2-1~2-9의 위치·면적·사용상태와 건축물 현황을 확인해야 합니다.
• 지하층 실제 이용 확인. 감정평가상 창고 등 부속용도이나 지하층 임차인이 존재합니다. 용도와 점유 현황의 차이 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 노후도·수리비 검토. 1991년 사용승인 건물의 누수, 균열, 구조 및 설비 노후도 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 창원시 성산구 사파동 내 유사한 저층 주택과 토지 거래를 확인하고, 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차보증금 소멸”

창원 사파동 2025타경12561은 토지와 저층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당상 채권자 미배당액도 0원입니다. 이 부분만 보면 배당 구조는 비교적 여유가 있습니다.

하지만 매수인 관점에서는 다른 결론이 나옵니다. 박유진의 선순위 임차보증금 33,000,000원을 인수해야 하고, 실제 임차인 6명의 점유관계도 해결해야 합니다. 보증금 미상인 박병인의 관계인 가능성, 제시외 건물과 지하층 사용상태, 당해세 및 소액임차인 배당 문제도 확인 대상입니다.

특히 신건 최저가 540,290,000원에 입찰할 경우 실질취득금액은 573,290,000원입니다. 이 금액은 감정가보다 높으며, 주변 실거래와 비교해 유리한 가격인지도 아직 확인되지 않았습니다.

결론은 '등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 다수 점유자 위험으로 신건 입찰은 신중해야 한다'입니다. 가격 메리트가 검증되지 않은 상태에서 임차인과 명도 부담까지 함께 떠안을 이유는 충분하지 않습니다. 선순위 임차인의 인수금액과 실제 점유현황을 확정하고, 유사 부동산의 최근 거래가격을 확인한 후 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.