의정부지방법원 2025타경5714. 동두천시 송내동 675-2, 동두천터미널 북측 인근에 위치한 지상 5층 근린생활시설과 토지입니다. 1층 음식점, 2층 음악학원·사무실, 3·4층 교회로 이용되는 건물입니다. 토지는 306.2㎡이며 준주거지역에 위치합니다. 소유자는 윤원자 씨로, 2024년 2월 국민은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 588,000,000원의 담보권이 설정됐습니다. 이후 채무 관계로 국민은행이 임의경매를 신청했고, 현재 감정가 그대로 첫 매각이 예정되어 있습니다.

이 사건의 특징은 등기상 권리보다 임대차 관계가 복잡하다는 점입니다. 국민은행 근저당은 매각으로 소멸할 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류도 원칙적으로 소멸합니다. 그러나 근저당 설정 이전부터 점유·전입한 임차인 3명이 확인되며, 별도로 3·4층을 점유하는 임차인의 전입일은 밝혀지지 않았습니다. 따라서 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 남는다

말소기준권리는 2024.02.01 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원이고, 동일 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025년 임의경매개시결정과 2026년 국민은행 가압류는 모두 이 근저당보다 뒤에 설정된 권리로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

과거 회천농업협동조합·국민은행·수협은행의 근저당과 지방자치단체 압류 등은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 인수 판단의 핵심은 이 과거 담보권들이 아니라 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 4명

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 이 중 3명은 말소기준권리보다 전입일이 빨라 대항력이 있는 것으로 분류되며, 1명은 전입일 미상으로 대항력 판단을 보류해야 합니다.

우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 확인이 필요합니다. 예상배당에서는 김복희·화정숙·한규범에게 배당하지 않고 각 보증금 전액을 매수인 인수액으로 처리합니다. 김바울은 대항력과 인수 여부가 미확정입니다.

또 한 가지 확인할 지점은 근린생활시설과 주거 임차인의 혼재입니다. 건물의 감정상 용도는 근린시설이지만 201호와 202호는 주거로 조사되었고, 1층도 전입신고일을 근거로 대항력 판정이 이루어져 있습니다. 각 점유부분의 실제 이용, 주택임대차 또는 상가건물임대차 관련 요건, 사업자등록·주민등록·점유 지속 여부를 구분해서 확인해야 합니다.

② 가격과 유찰 시나리오 — 실질취득금액으로 판단

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,099,630,200원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 일반적인 아파트와 달리 상업용 토지·근린시설·복수 임차인이 결합된 수익형 부동산입니다. 동일 조건의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 단정하기 어렵습니다.

따라서 가격을 비교할 때는 최저매각가만 보지 않고, 확인된 인수보증금 25,000,000원을 더한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

실질취득(최소) = 각 회차 매각가 + 확인된 인수보증금 25,000,000원. 김바울의 보증금 20,000,000원 및 취득세·명도비·수선비 등은 제외했습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행을 보장하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,099,630,200원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권확정액 등은 반영되지 않았습니다. 김바울 보증금은 인수 여부가 미확정이므로 배당액과 별도로 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

신건 가정에서는 집행비용 13,396,302원, 국민은행 근저당 588,000,000원, 국민은행 가압류 16,891,062원을 배당하고 소유자에게 481,342,836원이 남는 것으로 계산됩니다. 금융채권의 예상 미배당액은 0원입니다.

하지만 채권자가 모두 배당받는 것과 매수인 인수액이 0원인 것은 전혀 다른 문제입니다. 임차인 3명의 보증금 25,000,000원은 이 배당 구조에서 매수인 부담으로 남습니다. 매각대금 배분 도넛에는 이 보증금을 포함하지 않았습니다. 법원 배당금이 아닌 별도 부담이기 때문입니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 송내동 소재 동두천터미널 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 주상용건물, 아파트단지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 306.2㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 가로장방형 토지이고 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,078,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역입니다. 중로3류(폭 12~15m)에 접하고 주차장과도 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되며 상대보호구역과 저촉됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 이용현황. 1층은 ‘청담김치찜&불고기’, 2층은 ‘H음악학원’과 사무실, 3·4층은 ‘순복음진리교회’로 이용 중입니다. 5층은 물탱크실·계단실, 옥탑 1층은 승강기·기계실입니다.
• 임대수입. 조사된 임차인 4명의 월세를 단순 합산하면 월 3,350,000원입니다. 실제 수납 여부, 관리비, 공실, 계약변경 및 임대차 지속 여부는 확인이 필요하므로 이를 확정 순수익으로 볼 수 없습니다.
• 환금성. 복수 임차인이 점유하는 근린시설과 토지의 일괄매각으로, 일반적인 소형 주거용 부동산보다 이용·운영·명도 관계를 검토할 사항이 많습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 매각 가능 가격과 투자수익률의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 3명의 계약서 확인. 김복희·화정숙·한규범의 임대차계약서 원본, 실제 점유, 전입·사업자등록 등 대항요건, 보증금 반환 및 배당요구 관계를 확인하세요. 현재 인수액은 25,000,000원으로 계산됩니다.
• 김바울의 대항력 확정. 3·4층 전체 점유자의 전입·사업자등록·점유개시일과 임대차계약 성립 시점을 확인해야 합니다. 보증금 20,000,000원은 추가 인수 여부를 결정할 핵심 변수입니다.
• 주거·상가 임대차 구분. 201호·202호의 주거 이용과 건물의 근린시설 용도가 혼재합니다. 실제 이용 상태 및 적용 임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제 요건을 검토하세요.
• 실질취득금액으로 입찰가 계산. 신건에서는 최소 1,124,630,200원, 미상 보증금까지 전액 인수할 경우 1,144,630,200원입니다. 취득세·미납 관리비·수선비·명도 관련 비용은 별도로 고려해야 합니다.
• 시세와 수익성 검증. 동두천 송내동 근린시설의 거래사례, 토지와 건물의 개별 가치, 실제 임대료 수납액 및 운영비용을 확인한 뒤 적정 낙찰가를 산정하세요.
• 건축물대장·등기·현황 대조. 1층 면적 표기 차이와 5층·옥탑 1층의 등기 기재 차이를 확인하고, 제시외 창고 및 십자가탑의 소유·관리·철거 관계도 점검하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 일괄매각 범위, 공동담보 관계 및 감정평가 제외 시설물을 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 재확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 예상배당과 조사자료를 기초로 한 검토입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 및 임대차 관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 인수 없음”

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확한 대신 임대차 인수관계가 복잡한 근린시설입니다. 국민은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인 3명의 보증금 25,000,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 여기에 3·4층 김바울의 보증금 20,000,000원은 대항력 확인 결과에 따라 추가 부담이 될 수 있습니다.

또한 매각물건명세서에는 1층 면적 구분 및 5층·옥탑의 등기와 건축물대장 기재 차이가 명시되어 있고, 제시외 창고와 십자가탑은 평가에서 제외되어 있습니다. 이런 사항은 일반적인 주거용 아파트 경매보다 사전 권리·현황 확인의 중요성을 높입니다.

현재 신건 최저가 1,099,630,200원에 낙찰된다면 확인된 보증금 인수액을 합한 실질취득금액은 최소 1,124,630,200원입니다. 추가 인수 가능액까지 반영하면 1,144,630,200원입니다. 현재로서는 이를 주변 시세보다 저렴한 금액이라고 판단할 거래 근거가 없습니다.

결론적으로 권리확인과 가격검증이 선행되어야 하는 신건입니다. 임차인 4명의 실제 권리관계, 건축물 표시 및 제외 시설물의 처리, 실현 가능한 임대수익을 확인하기 전에는 감정가를 기준으로 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가 자체가 아니라, 모든 인수부담을 포함한 총취득비용과 실제 수익가치의 차이입니다.