의정부지방법원 2025타경73868. 경기도 의정부시 신곡동 신곡하이츠 5층 501호입니다. 전용면적 비교 기준은 59.93㎡이며, 지상 6층 건물의 5층에 위치합니다. 사건상 물건 용도는 다세대로 분류되어 있지만, 감정평가서상 건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 일반적인 아파트 경매와 동일하게 평가하기 어려운 물건입니다.

이 사건에서 중요한 것은 단순히 등기부에 임차권이 있느냐가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 실제로 누가 부담하게 되는지입니다. 임차인 김민준의 전입일은 2021.06.16., 확정일자는 2021.05.13.으로, 말소기준권리인 2023.11.16. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약을 고려하지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계했고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 주장하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 이번 권리분석의 결정적인 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.11.16. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 서하렌탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2014년 하나은행 근저당권은 이미 2015년에 말소됐으며, 2026년 국가 압류 역시 해제에 따라 말소됐습니다.

다만 김민준의 점유개시·전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 2024.09.03. 등기된 임차권 자체가 후순위라는 이유만으로 그보다 먼저 발생한 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 임차권등기의 등기 순위만 보고 판단하면 위험합니다.

임차인 및 보증기관 승계 분석

실제 임차인은 김민준 1명입니다. 시보증 명의의 신고는 김민준 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고로, 독립된 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인이 2명이거나 보증금이 두 배인 구조가 아닙니다.

확약의 효력은 김민준의 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사의 권리에 관한 것입니다. 이를 다른 독립적인 임차인이나 점유자의 권리까지 일괄 포기한 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 별도 실질 임차인은 없으나, 입찰 전 점유 현황과 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 81.0%라는 숫자의 함정

신곡하이츠의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균 거래금액은 170,750,000원입니다. 최저매각가 162,000,000원은 전체 평균의 94.9%에 해당합니다. 이 수치만 보면 감정가가 다소 낮아 보일 수 있습니다.

최근 집계 평균과 최신 거래금액은 모두 200,000,000원으로, 최저가 비율은 81.0%입니다. 그러나 해당 거래일은 2023.03.이고 비교 면적 역시 63.14㎡로 대상 물건의 59.93㎡와 다릅니다. 따라서 이 금액을 2026년의 현재 시세라고 간주해서는 안 됩니다.

거래금액은 128,000,000원~200,000,000원으로 편차가 큽니다. 대상 물건과 같은 전용면적 59.93㎡·5층 거래는 2021.06. 165,000,000원입니다. 감정가 162,000,000원과 가깝지만 이 역시 오래된 거래이므로 현재의 적정가를 확정하는 근거로 삼기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,068,000원을 먼저 공제하고 임차보증금 우선변제에 158,932,000원을 배당하는 모형입니다. 후순위 일반채권 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 별도 청구 표시를 독립적인 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 인수 시나리오

이 물건은 확약서의 유효한 적용 여부에 따라 유찰의 경제적 의미가 달라집니다. 아래 표의 모형상 미배당은 확약을 적용하지 않았을 때의 인수 위험을 나타내며, 실질 인수는 제출된 확약이 유효하게 적용된다는 전제의 금액입니다.

확약이 없거나 효력이 인정되지 않는 경우에는 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가합니다. 이 경우 매수인의 실질취득비용은 보증금 165,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 표의 미배당 추정액에는 집행비용 공제 효과가 포함되어 있어 낙찰가와 미배당액의 합계가 보증금을 다소 웃돌 수 있습니다.

반대로 현재 제출된 확약이 유효하게 적용된다면 각 회차의 실질 인수액은 모두 0원이므로, 실질취득 기준액은 각각 162,000,000원, 129,600,000원, 103,680,000원입니다. 다만 이것이 곧 해당 가격에서 낙찰받을 수 있거나 시세차익이 보장된다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 신곡동 소재 신곡초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 무난한 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 치장석 마감입니다.
• 도로. 남측으로 능곡로26번길과 접합니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·공시지가. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 441.0㎡, 공시지가는 1,169,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 호실의 전유 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약허가구역에 포함됩니다. 감정자료상 허가구역 지정기간은 2024.11.10.~2029.11.09.입니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 구체적인 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 제공된 감정·토지 자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 모든 건축·이용상 위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다.
• 대지권 지번. 건축물대장상 소재 필지는 신곡동 486이지만, 등기상 대지권의 목적인 토지는 신곡동 486 및 486-21입니다. 토지 지분과 권리 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모로 대단지 아파트에 비해 거래 표본이 적습니다. 동일 건물의 확인된 실거래는 4건이며 거래 시점과 면적 차이가 커 재판매 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인 — 최우선. 주택도시보증공사가 2026.04.23. 제출한 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요. 임차보증금반환채권 양수 범위와 매각물건명세서 반영 여부도 대조해야 합니다.
• 실제 임차인은 1명. 김민준의 보증금 165,000,000원과 시보증 승계신고를 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 보증기관 승계는 독립 임대차계약이 아닙니다.
• 대항력과 임차권등기 구별. 임차권등기는 2024.09.03.이지만 전입 및 점유개시는 2021.06.16.입니다. 등기된 임차권이 말소기준보다 후순위라는 사실만으로 기존 대항력까지 소멸한다고 판단하지 마세요.
• 실질 인수액 검증. 예상 미배당 6,068,000원은 확약 전 위험 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원입니다. 확약 적용 여부가 불명확하다면 해당 부족분을 무시해서는 안 됩니다.
• 현재 시세 재검증. 최신으로 확인된 실거래가 2023.03. 자료입니다. 200,000,000원을 2026년 현재 시세로 가정하지 말고 인근 유사 면적·유사 용도의 최신 거래와 매물 상태를 비교하세요.
• 8세대 건물의 환금성. 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 매수 수요, 적정 매도기간, 보수·수선 상태를 확인해야 합니다. 과거 실거래 평균만으로 매도 가능 가격을 확정할 수 없습니다.
• 건축물 용도 확인. 사건상 다세대와 대장상 업무시설(오피스텔)의 차이를 확인하고, 주거 이용의 적법성 및 대출·세금 조건을 별도 검토하세요.
• 대지권 확인. 신곡동 486과 486-21의 대지권 목적 토지 관계, 집합건축물대장 및 등기부상 지분을 대조하세요. 공부상 필지 차이를 단순 오기로 추정해서는 안 됩니다.
• 현장 점유·명도. 임차권등기 및 채권 양도 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개입니다. 현장 점유자, 인도 협의 가능성, 인도명령 등 명도 비용을 확인하세요.
• 관리비·조세·배당 변동. 미납 공용관리비 및 조세, 추가 배당요구 등을 확인하세요. 예상배당표는 집행비용을 추정한 것으로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
• 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10% 기준은 16,200,000원입니다. 실제 입찰보증금 및 매각조건은 공고문에서 최종 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 관련 기록을 확인하세요. 특히 확약 제출 이후 권리·절차 변동 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수 해소 ≠ 가격 메리트 확정”

이 물건의 가장 큰 장점은 대항력 있는 임차보증금에 대한 인수 위험을 해소하는 확약서가 제출됐다는 점입니다. 임차인 김민준의 보증금 165,000,000원은 현재 최저가 162,000,000원보다 크고, 단순 배당모형으로는 매수인에게 6,068,000원의 인수 위험이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최저가 162,000,000원이 2023년 실거래 200,000,000원의 81.0%인 것은 사실이지만, 이 거래는 시점이 오래됐고 전용면적도 다릅니다. 같은 면적·같은 층 거래 165,000,000원 역시 2021년 자료입니다. 현재 시장가격이 과거 거래 수준을 유지하고 있는지는 확인되지 않았습니다.

또한 8세대 소규모 건물이라는 환금성 한계, 다세대 분류와 오피스텔 이용상태의 차이, 대지권 목적 토지의 필지 불일치까지 검토해야 합니다. 이는 당장 인수금액으로 확정되는 위험은 아니지만 취득 후 이용과 재판매에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

이 사건의 승부처는 최저가보다 확약의 효력과 실제 시장가치입니다. 보증금 인수 위험이 해소됐다는 이유만으로 과거 고가 거래를 현재 시세로 받아들이거나, 실거래 평균 대비 할인율만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다. 권리상 핵심 위험이 정리된 만큼, 이제는 실거래의 시점과 환금성을 냉정하게 검증해야 합니다.