의정부지방법원 2026타경194. 양주시 백석읍 방성리 소재 양주휴메인하우스 제1동 5층 502호입니다. 전용면적 51.123㎡의 다세대주택으로, 2021년 12월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층에 위치합니다. 전체 22세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 내부는 방 2개·욕실·거실·주방 등으로 구성되어 있습니다.

현재 소유자는 김진왕입니다. 2022년 5월 9일 소유권을 취득하면서 같은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 전북은행의 가압류가 붙었고, 수협은행이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.

권리관계만 보면 흔히 접하는 선순위 근저당권에 의한 임의경매입니다. 다만 권리의 단순함이 곧 투자 안전성이나 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 특히 소규모 다세대주택은 실제 거래사례의 면적과 조건을 정확하게 맞춰 비교하는 일이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사전북은행의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2021년 12월 30일 신영부동산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2022년 5월 9일 이미 말소됐습니다. 같은 날 김진왕 앞으로 소유권이 이전됐으므로, 현재 등기상 신탁 수탁자가 소유자로 남아 있는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 관계 — '없음'과 '미상'은 다르다

현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 예상배당에서도 임차인 배당이나 보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 하지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 2.7억원 거래와 직접 비교하면 안 되는 이유

양주휴메인하우스에서 확인된 거래는 2025년 9월, 전용 69.25㎡, 3층, 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 역시 270,000,000원으로 나타나지만, 해당 평균은 이 거래 1건에 해당합니다.

단순 금액으로 보면 최저가 200,000,000원은 실거래 270,000,000원의 74.1%입니다. 언뜻 보면 실거래보다 상당히 낮은 가격처럼 보입니다.

그러나 두 주택의 전용면적에는 18.127㎡의 차이가 있습니다. 비교 거래는 본건보다 약 35.5% 넓습니다. 게다가 층수도 각각 5층과 3층으로 다릅니다. 서로 다른 크기의 주택을 총액만으로 비교해 25.9% 할인이라고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 동일하거나 유사한 전용면적의 실제 거래가격이어야 합니다. 본건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로, 2억원이 적정한지 검증하지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

최저가 2억원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 360만원을 공제한 뒤, 수협은행 근저당권과 전북은행 가압류에 대한 예상배당 합계는 185,595,029원입니다. 이 배당 모형에서는 채권액이 모두 충당되고 소유자에게 10,804,971원이 남습니다.

수협은행의 배당은 채권최고액 177,600,000원을 기준으로 산정한 추정치입니다. 실제 경매 신청 청구액은 140,286,167원으로 서로 다르므로, 실제 배당은 확정 채권액에 따라 변경될 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개

현 회차에서 낙찰되지 않고 최저매각가격이 감정가의 80%, 64%로 내려가는 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 채권 미배당액은 28,635,029원, 2회 유찰 시에는 60,187,029원으로 증가합니다. 그러나 여기서 구분해야 할 것이 있습니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 금액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

현재 확인된 등기상 권리와 예상배당 구조에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 선순위 임대차가 발견되는 등 권리관계에 새로운 사실이 확인되면 이 계산은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 방성사거리 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 농경지가 혼재하며, 지방도변 주택지역으로 입지조건과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 전반적으로 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.12.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 승강기·화재경보·급배수·위생설비·도시가스 개별난방 등을 갖췄습니다.
• 접근 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외, 남동측으로 폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형입니다. 토지면적은 1,093.0㎡, 개별공시지가는 509,300원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·제한보호구역(위임지역 5.5M) 등에 해당합니다. 소로1류 및 소로3류와 접하는 토지이용계획이 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 22세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 1건이고 본건과 면적도 달라, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래사례에 기반한 가격 검증은 어렵습니다. 경매 평균 유찰 2.4회라는 통계도 함께 고려할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 실거래 확인. 전용 51.123㎡와 같거나 유사한 면적의 거래를 확보해야 합니다. 전용 69.25㎡의 270,000,000원 거래를 그대로 기준 시세로 사용하면 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 대조하고 현장 방문을 통해 실제 점유 형태를 확인해야 합니다.
• 선순위 임대차 점검. 점유자가 있다면 전입일과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 존재 여부에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 수협은행 채권액 확인. 채권최고액 177,600,000원과 경매 신청 청구액 140,286,167원은 서로 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당 내용을 구분해 검토해야 합니다.
• 유찰 가격 전략. 같은 단지 평균 유찰은 2.4회입니다. 현 회차 200,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 160,000,000원, 2회 유찰 128,000,000원 시나리오를 비교하되, 각 가격의 시세 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 본건은 5층 건물의 5층입니다. 천장·외벽 누수, 결로, 마감 상태 등을 현장에서 점검하고 수리비를 검토해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도·명도비용을 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 제한보호구역 등 규제사항이 있으므로 향후 증축·변경·활용계획이 있다면 관할 기관에 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 확인하고 권리 변동이나 매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — "권리는 단순, 가격 판단은 보류"

이 사건은 권리 구조 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2022년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 전북은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 권리관계가 단순하다는 사실만으로 안전한 투자 대상이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 선순위 임대차 여부를 확인해야 합니다.

가격에서도 중요한 착시가 있습니다. 최근 거래 270,000,000원은 본건보다 전용면적이 18.127㎡ 큰 주택의 거래입니다. 경매 최저가가 그 거래가격의 74.1%라고 해서 곧바로 25.9% 할인된 물건이라고 평가하는 것은 부정확합니다. 특히 최근 거래 표본이 1건이므로 가격 추세를 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

22세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 평균 2.4회의 유찰 이력까지 고려하면, 신건 2억원에 적극적으로 입찰하기보다는 동일 면적의 시세와 실제 점유관계를 먼저 검증하는 것이 합리적입니다.

결론은 '등기상 권리는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 미확인'입니다. 현재 단계에서는 권리의 깔끔함보다 시세 검증과 점유 확인이 입찰 여부를 좌우할 핵심 변수입니다.