의정부지방법원 2026타경257. 경기도 양주시 장흥면 삼하리 52-2에 소재한 농업용 창고 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 농업용 창고로 이용 중이고, 주위에는 전·답·창고 등이 분포합니다. 소유자는 장효근이며, 2007년 소유권을 취득한 이후 농협은행을 비롯한 금융기관의 담보권이 설정됐습니다.
현재 유효한 말소기준권리는 2012.04.13. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 2014.03.26. 동일 은행 명의의 180,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 그 후 임의경매개시결정과 가압류·압류가 등기됐습니다. 이러한 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 여기서 일반 아파트 경매와 다른 판단이 필요합니다. 낙찰받을 수 있는 자격이 있는지, 토지를 원하는 용도로 사용할 수 있는지, 감정가에 상응하는 실제 매매 수요가 있는지를 먼저 살펴봐야 합니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 안전한 투자라고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 삼하리 52-2 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 장흥면 일영로 417-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 농업용 창고로 이용 중 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 일부 제시외 시설 및 이동식 컨테이너 매각 제외 |
| 토지 현황 | 지목 창고용지 · 확인된 토지 요약 면적 200.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 외벽 판넬 붙임 마감 등 · 샷시 창호 · 위생 및 급배수 설비 |
| 소유자 | 장효근 · 단독소유 · 2007.04.05. 소유권이전 |
| 감정가 | 459,800,000원 |
| 최저매각가 | 459,800,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 366,008,835원 |
| 말소기준권리 | 2012.04.13. 을구 13번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 |
| 권리상 인수 예상액 | 0원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.28. 발급 등기사항전부증명서 |
토지 현황에 표시된 200.0㎡는 확인된 토지 요약 정보입니다. 일괄매각 대상 전체 토지·건물의 목록별 면적과 범위는 매각목록 원본으로 별도 대조해야 합니다. 공동담보로 기재된 필지가 모두 매각 대상이라는 의미는 아닙니다.
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 13번 농협은행 근저당권(2012.04.13.)입니다. 2006년부터 2010년까지 설정된 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2014년 추가 농협은행 근저당과 2026년 가압류·압류는 말소기준 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 0원, 점유는 별도 확인
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 인수 예상액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
확인된 임차인은 0명이며, 임차보증금에 따른 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가에 더해지는 유형으로 분석되지는 않습니다.
다만 농업용 창고로 이용 중인 비주거용 부동산이므로 실제 창고 사용자·점유자·시설 소유자를 현장에서 확인해야 합니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실은 현장 점유나 명도 문제가 전혀 없다는 보증과는 다릅니다.
③ 핵심 특수조건 — 농취증과 매각 제외 시설
토지 현황에는 지목이 창고용지로 표시돼 있으나, 매각물건명세서에는 별도로 농지취득자격증명 제출 의무가 명시돼 있습니다. 이 차이를 단순하게 해석해서는 안 됩니다. 일괄매각되는 토지 목록별 지목과 실제 이용상태, 농취증 요구 대상을 관할 기관 및 매각서류 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
토지 자체를 낙찰받더라도 그 위에 있는 일부 시설물은 낙찰자 소유가 되지 않을 수 있습니다. 해당 시설의 소유자, 점유·사용관계, 이동 또는 철거 가능성, 부지 반환 문제를 확인해야 합니다. 매각 제외 시설의 가치까지 낙찰자의 취득재산으로 계산하는 것은 부적절합니다.
| 구분 | 매각 조건 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 일괄매각 | 목록별 토지·건물 범위 및 면적 |
| 농지취득자격증명 | 매각결정기일까지 제출 필요 | 발급 가능 여부 및 제출기한 |
| 제시외 비닐천막 | 매각 제외 | 인접토지와의 경계 및 시설 소유관계 |
| 이동식 컨테이너 | 2개 매각 제외 | 점유 및 이동·철거 문제 |
④ 토지이용 제한 — 개발제한구역의 영향
감정평가상 토지는 자연녹지지역에 위치하면서 개발제한구역에 포함됩니다. 군사시설 관련 제한보호구역 등 추가적인 공법상 규제도 확인됩니다. 현재 농업용 창고로 사용되고 있다는 사실만으로 향후 다른 시설이나 용도로 자유롭게 전환할 수 있는 것은 아닙니다.
| 구분 | 규제 및 현황 |
|---|---|
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 개발제한 | 개발제한구역 |
| 군사시설 | 제한보호구역 |
| 수도권 관련 | 성장관리권역 |
| 가축사육 | 가축사육제한구역 · 모든 축종 제한 |
| 한강수계 | (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 |
| 토지거래 | 토지거래계약에 관한 허가구역 · 2021.09.05.~2028.09.04. |
| 개별공시지가 | 238,400원/㎡ |
| 위반건축물 | 확인된 위반건축물 표시 없음 |
⑤ 예상배당표 (매각가 459,800,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 반영하고 근저당권·가압류 채권에 배분하는 모형입니다. 근저당권은 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액 기준이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,998,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 농협은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 농협은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 장흥농업협종조합 | 22,602,618원 | 22,602,618원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 128,081,503원 | 10,199,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 대상 채권 합계 | 570,684,121원 | 452,802,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 117,882,121원 |
집행비용 6,998,000원은 매각가 약 1.5% 기준 추정치입니다. 배당 대상 채권 570,684,121원은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용한 모형상 합계입니다. 농협은행의 실제 피담보채무액, 양주시 압류 관련 조세채권, 당해세와 법정 우선권 등에 따라 실제 배당액·순위·미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 입찰위험은 별개
현재는 감정가 100%인 신건입니다. 아래는 매각가가 감정가의 80%, 64%로 내려간 경우의 시뮬레이션입니다. 실제 향후 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 459,800,000원 | 452,802,000원 | 117,882,121원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 367,840,000원 | 361,890,240원 | 208,793,881원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 294,272,000원 | 289,352,192원 | 281,331,929원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 분석된 등기상 권리의 매수인 인수 예상액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다.
다만 이 물건의 실질취득 기준액은 낙찰대금에 권리상 인수액을 더한 금액일 뿐, 취득세·등기비용·명도비·시설 관련 비용까지 포함한 최종 비용은 아닙니다. 특히 농취증 문제와 매각 제외 시설에 따른 추가적인 비용 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양주시 삼하리 소재 삼하리마을회관 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 전·답과 창고 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 농업용 창고로 이용 중입니다. 외벽은 판넬 붙임 마감, 창호는 샷시 구조이며 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 형태. 확인된 토지 현황은 평지·사다리형·세로한면(가)이며 지목은 창고용지로 표시돼 있습니다.
- 공법상 규제. 자연녹지지역이면서 개발제한구역·제한보호구역에 포함돼 있습니다. 향후 건축·증축·용도변경과 실제 영업 또는 사용 가능성 검토가 중요합니다.
- 개별공시지가. 238,400원/㎡입니다. 개별공시지가는 매각 대상 전체의 시장가치나 적정 낙찰가격을 직접 나타내지는 않습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 특정 용도에 적합한 매수자를 찾는 과정이 필요할 수 있습니다. 개발제한구역 및 농취증 조건은 잠재 매수자 범위를 좁힐 수 있어 환금성 불확실성이 높습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 관할 기관에 대상 필지별 농지취득자격증명 발급 가능성, 요구조건 및 처리 절차를 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않는 조건이 핵심 위험입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각목록의 토지·건물을 개별적으로 대조하고, 목록3 토지의 지목·면적 및 농취증 대상 여부를 확인하세요. 근저당 공동담보로 표시된 삼하리 52-2와 52-10이 실제 매각 대상에 어떻게 포함되는지도 구분해야 합니다.
- 매각 제외 시설 조사. 삼하리 52-1과 목록3 토지에 걸친 파이프조 비닐천막 및 이동식 컨테이너 2개의 소유자, 현장 위치, 점유, 이동·철거 문제를 확인하세요.
- 개발제한구역 검토. 농업용 창고의 기존 적법성, 증축·용도변경·다른 사업시설 활용 가능 여부를 확인하세요. 현재의 이용상태만으로 향후 사업계획의 적법성을 판단해서는 안 됩니다.
- 군사시설 관련 제한. 제한보호구역에서 필요한 협의·허가 사항이 있는지 관련 기관에 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 허가구역 지정 사실과 경매에 의한 취득의 적용 관계를 확인하세요. 일반 매매와 경매의 취득 절차를 동일하게 가정해서는 안 됩니다.
- 창고 점유 및 명도. 실제 사용자, 시설 소유자, 적치 물품과 창고 운영 현황을 확인하세요. 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 즉시 사용 가능하다고 단정할 수 없습니다.
- 채권 및 조세 확인. 농협은행의 실제 채권 잔액과 양주시 압류 관련 조세채권, 법정 우선권을 확인하세요. 배당 시뮬레이션은 실제 배당을 보장하지 않습니다.
- 시세와 비용 검증. 같은 용도·규제조건의 토지·창고 실거래, 공실 및 임대 수요, 건물 상태, 명도·정비 비용을 검토한 후 입찰가격을 결정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰위험 0”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 정리된 편입니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 전체의 투자위험이 낮다는 뜻은 아닙니다. 농지취득자격증명 제출 조건은 입찰보증금에 직접적인 영향을 미치며, 개발제한구역과 군사시설 관련 제한은 토지·건물의 장래 활용 가능성을 제약할 수 있습니다. 매각 제외 시설의 점유·철거 문제도 따로 확인해야 합니다.
현재 최저매각가 459,800,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교 근거가 확인되지 않았으므로, 신건의 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 회차가 내려가더라도 먼저 농취증 발급과 법적 사용 가능성을 검증해야 합니다.
결론은 ‘등기상 권리는 대체로 정리되지만, 취득자격·이용규제·환금성은 신중 검토’입니다. 농취증 발급 가능 여부와 일괄매각 목록, 매각 제외 시설, 토지이용 제한을 원본 서류와 관계 기관을 통해 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
