의정부지방법원 2026타경70222. 경기도 포천시 선단동 '메종드라르떼' 103동 3층 306호입니다. 경매 물건의 용도는 다세대로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택입니다. 비교 대상 전용면적은 74.13㎡이며, 2024.12.02 준공된 24세대 소규모 주거단지입니다.

현재 소유자는 전금실입니다. 등기 흐름을 보면 2025.04.04 이혜림 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 2025.05.12 이병환이 359,000,000원에 소유권을 이전받으면서 같은 날 서울경서농업협동조합 앞으로 채권최고액 312,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류 2건이 붙었고, 2025.12.26 상속을 원인으로 2026.02.12 전금실 명의의 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

서울경서농업협동조합은 2026.03.13 임의경매를 신청했습니다. 이 사건의 청구액은 258,470,784원입니다. 권리 구조가 복잡하지 않다는 점은 긍정적이지만, 권리의 단순함과 투자 수익성은 별개입니다. 특히 최근 실거래에서 면적별 가격 차이가 확인되므로 전체 평균만으로 최저가를 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2025.05.12 접수된 을구 1번 서울경서농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원, 채무자는 이병환입니다. 근저당 이후 설정된 남사농업협동조합 가압류 5,769,657원과 신한카드 가압류 8,130,957원은 모두 후순위 권리로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2026.03.13 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자 전금실의 상속등기는 소유권 변동 이력이며, 그 자체가 매수인이 별도로 금전을 인수해야 하는 채권은 아닙니다. 등기상 확인되는 매수인 인수 채무는 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 0명, 실제 점유는 확인 필요

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 이는 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지까지 확정되었다는 의미가 아닙니다.

감정평가 과정에서도 이해관계인의 부재로 인해 건축물대장 현황도면, 외부 관찰과 탐문 등을 참고하여 내부 이용상태를 판단했으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있다고 명시했습니다.

특히 말소기준일인 2025.05.12과 실제 전입·점유 시점을 대조해야 합니다. 이 날짜보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 발견된다면 현재의 인수액 0원 판단은 달라질 수 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인 및 실제 점유 상태를 대조하는 것이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 중요한 동일 면적 거래

메종드라르떼 103동의 실거래 표본은 총 10건입니다. 전체 실거래 평균은 371,000,000원, 최근 12개월 평균은 374,000,000원(8건)입니다. 최신 거래는 2026.05의 390,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 +4.2%입니다. 하락 추세가 아니라 상승 흐름으로 집계됐다는 점은 긍정적입니다.

전체 거래가격은 349,000,000~395,000,000원에 분포합니다. 그런데 자세히 보면 상대적으로 높은 가격에 거래된 78.67㎡ 면적의 거래가 여러 건 포함되어 있습니다. 따라서 전용 74.13㎡를 기준으로 비교할 때 전체 평균 371,000,000원이나 최근 평균 374,000,000원을 그대로 적용하면 가격 경쟁력이 과대평가될 수 있습니다.

한편 최신 거래인 2026.05의 390,000,000원은 경매 대상 비교면적보다 큰 78.67㎡의 거래입니다. 최저가와의 차이 34,000,000원을 그대로 수익 여력으로 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 가격 추세 +4.2%는 시장 흐름 측면에서 긍정적이지만, 거래 표본이 제한적이고 면적이 혼합되어 있다는 점을 감안하면 가격 상승세만으로 적극적인 신건 입찰을 정당화하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)

최저가 356,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,784,000원을 제외한 후, 채권최고액 기준 근저당과 가압류 채권에 총 325,900,614원이 배당되는 계산입니다. 이 경우 추정 소유자 잔여금은 24,315,386원입니다.

근저당 배당은 채권최고액 312,000,000원을 기준으로 한 계산상 추정치입니다. 실제 경매 청구액은 258,470,784원이며, 실제 확정 채권액·배당요구·배당순위에 따라 근저당 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 확인된 매수인 인수액 0원은 별도의 임차인·점유관계 확인을 전제로 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험 확인은 필수

현재 최저매각가는 감정가와 같은 356,000,000원입니다. 1회 유찰을 가정하면 284,800,000원, 2회 유찰을 가정하면 227,840,000원으로 내려갑니다. 단, 이는 유찰이 발생했을 때의 가정이며, 실제 유찰 여부나 다음 매각기일을 확정하는 것은 아닙니다.

신건에서는 추정 채권이 모두 배당되지만, 1회 유찰 시 채권 미배당액은 45,887,814원, 2회 유찰 시 102,050,374원으로 증가합니다. 그러나 이 부족액은 후순위 채권의 배당 부족분이며, 그 자체가 낙찰자의 인수 채무로 바뀌지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포천시 선단동 소재 선단동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 306호입니다. 외벽은 돌붙임 및 치장벽돌 마감 등이며, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 확인됩니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 필로티 구조 주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 좁은 접면도로가 실제 차량 진출입과 주차 편의에 미치는 영향은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(지원) 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 입찰자의 해당 여부와 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 토지 공시지가 419,900원/㎡, 토지면적 1,443.0㎡입니다. 이는 전체 토지 관련 지표로서 해당 호실의 전유 대지면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 내부 확인은 외부 관찰 및 관련 자료를 참고했으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 2024.12.02 준공된 비교적 신축 주거시설이지만 24세대 소규모 단지입니다. 동일 면적 매수 수요가 대규모 아파트만큼 넓다고 전제하기 어렵고, 거래 표본 10건도 면적별 차이가 있습니다. 빠른 재매각을 전제로 한 투자에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다. 소유자 거주라고 단정해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차인 재확인. 말소기준일은 2025.05.12입니다. 전입세대 확인, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해 인수 가능성이 있는 임차인이 없는지 점검하세요.
• 동일 면적 기준 가격 설정. 전체 평균 371,000,000원 또는 최근 평균 374,000,000원만 입찰 상한의 근거로 삼지 마세요. 동일 전용 74.13㎡ 거래가 359,000,000원과의 차이가 3,000,000원에 불과하다는 점이 중요합니다.
• 면적별 거래 차이. 최신 거래 390,000,000원은 전용 78.67㎡입니다. 대상과 면적이 다르므로 이 금액을 해당 호실의 직접적인 시세로 적용하지 않도록 주의하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가는 이해관계인 부재 상태에서 도면과 외부 관찰 및 탐문을 참고했습니다. 실제 내부 구조, 누수, 마감 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되면 소유자, 임차인, 기타 점유자 여부에 따라 인도 협의와 법적 절차가 달라질 수 있습니다. 명도기간과 관련 비용을 입찰 판단에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비 등 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 토지이용 제한. 비행안전제4구역과 토지거래계약 허가구역 지정 내용을 확인하고, 해당 거래에 실제로 적용되는 제한이 있는지 검토하세요.
• 배당액 검증. 서울경서농업협동조합의 경매 청구액은 258,470,784원이고 근저당 채권최고액은 312,000,000원입니다. 실제 확정 채권액과 배당순위는 추정 배당표와 다를 수 있습니다.
• 경매 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 신중”

이 사건은 권리 구조가 비교적 단순한 신축 소규모 주거시설 경매입니다. 말소기준인 서울경서농업협동조합 근저당과 이후 가압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 임차인은 0명이고 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 감정평가상 임대관계 미상이라는 점은 남아 있습니다. 실제 점유관계와 선순위 임차인 가능성을 확인하기 전에는 완전히 안전한 무인수 물건이라고 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서는 최저가 356,000,000원이 최근 12개월 평균 374,000,000원의 95.2%입니다. 최근 가격 추세도 +4.2%로 상승 흐름을 나타냅니다. 이 수치들만 보면 어느 정도 가격 경쟁력이 있어 보입니다.

그러나 가장 중요한 비교는 동일 면적 거래입니다. 전용 74.13㎡ 거래가 359,000,000원과 현재 최저가의 차이는 3,000,000원입니다. 취득 부대비용과 명도·수리 가능성을 감안하면, 신건 최저가만으로 충분한 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다.

여기에 24세대 소규모 단지의 환금성과 실제 점유 미확인이라는 변수를 더해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 측면의 단순함은 긍정적으로 평가하되, 가격 측면에서는 신건에 무리하게 경쟁할 이유가 크지 않습니다.

결론은 “등기상 권리 양호, 점유 확인 필수, 가격은 보수적 접근”입니다. 확인된 권리 기준 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 동일 면적 시세와의 작은 가격 차이 때문에 신건 단계의 투자 매력은 제한적입니다. 추가 점유조사로 위험을 해소하고, 충분한 가격 안전마진을 확보할 수 있는지가 입찰 판단의 핵심입니다.