의정부지방법원 2026타경70798. 양주시 덕정동 '양주덕정메트하임' 1층 104호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층에 위치하는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 임영동은 2022년 3월 거래가액 850,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 경기남부수산업협동조합 앞으로 채권최고액 684,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 유이섭의 근저당권 165,000,000원과 서울보증보험주식회사의 가압류 57,065,580원이 등기됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 3월 경기남부수산업협동조합 근저당권으로, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2021년부터 전입한 주거 점유자가 존재하므로 등기된 권리의 소멸만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
더욱이 이 점유는 근린생활시설을 주거로 이용하는 형태로 조사됐습니다. 실제 이용상태, 임대차계약의 성격, 보증금 규모와 법적 대항요건을 확인해야만 낙찰 후 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 162-7 양주덕정메트하임 제1층 제104호 도로명: 경기도 양주시 화합로1426번길 16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 / 위치 | 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 104호 · 비교 대상면적 47.56㎡ |
| 소유자 | 임영동 (2022.03.24 소유권이전 · 거래가액 850,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 668,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경기수산업협동조합 / 508,011,068원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.24 경기남부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 684,000,000원 |
| 점유 조사 | 이은영 · 104호 주거 · 전입 2021.11.25 · 월차임 1,500,000원 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부에 나타난 핵심 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.03.24 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 유이섭 근저당권, 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 권리입니다.
2025.03.31에도 임의경매개시결정이 있었지만 2026.01.02 취하됐고, 해당 경매개시결정등기는 2026.01.07 말소됐습니다. 연천군 압류 역시 해제로 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026.04.14 개시결정이 등기된 2026타경70798 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 위험 미확정
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 이은영 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 인한 중복 보증금은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 104호 · 주거 |
2021.11.25 | 보증금 미상 월 1,500,000원 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실질취득액 계산은 현재 확정할 수 없습니다. 유효한 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 유찰로 최저매각가가 내려간다는 사실만으로 매수인의 총취득 부담이 함께 줄어든다고 볼 수 없습니다.
| 판단 항목 | 현재 확인 내용 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 2021.11.25 · 말소기준보다 선행 | 대항력 가능성 검토 |
| 보증금 | 미상 | 인수금액 산정 불가 |
| 확정일자 | 미상 | 우선변제 여부 확인 필요 |
| 배당요구 | 미확인 | 미배당 보증금 인수 가능성 확인 |
| 공부상 용도 | 제1종근린생활시설(소매점) | 주거 점유와 법적 보호요건 확인 |
③ 가격 비교 — 272.7%라는 숫자보다 비교 가능성이 먼저다
양주덕정메트하임의 확인된 거래는 2022년 3월 1건으로, 전용면적 41.45㎡, 9층, 거래금액 245,000,000원입니다. 분석 대상은 1층 104호 근린생활시설이며 비교 대상면적은 47.56㎡입니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2022.03 | 41.45㎡ | 9층 | 245,000,000원 |
| 경매 대상 | 감정가 | 47.56㎡ | 1층 | 668,000,000원 |
최저매각가 668,000,000원은 확인된 거래 245,000,000원의 272.7%입니다. 금액 차이는 423,000,000원입니다. 그러나 두 물건은 면적과 층이 다르며, 특히 대상 물건은 1층 소매점입니다. 비교 거래의 용도까지 동일하다고 확인된 것은 아니므로, 이 차이를 그대로 시세 대비 고평가율로 해석할 수 없습니다.
상업용 1층 물건은 동일한 건물 안에서도 용도·출입 접근성·임대수익·점포 위치 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다. 이 물건은 월차임 1,500,000원이 조사됐지만, 보증금과 임대차의 구체적인 조건을 알 수 없으므로 이를 그대로 안정적인 상업용 임대수익으로 간주하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 668,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,080,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 684,000,000원 | 658,920,000원 |
| 2. 근저당 · 유이섭 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 57,065,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 906,065,580원 | 658,920,000원 |
근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 9,080,000원을 공제한 나머지 658,920,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
신건 가격에 매각되더라도 채권자 전체 청구액 906,065,580원 가운데 247,145,580원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 유이섭의 후순위 근저당권과 서울보증보험 가압류에는 예상배당이 없습니다. 다만 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 더 중요한 미확정 위험은 이은영의 선순위 주거 점유 및 보증금입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘고, 임차인 인수는 여전히 미확정
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 668,000,000원 | 658,920,000원 | 247,145,580원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 534,400,000원 | 526,656,000원 | 379,409,580원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 427,520,000원 | 420,844,800원 | 485,220,780원 | 미확정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 덕정동 덕정역 동남측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·아파트·학교 등이 분포하는 준주거지대로, 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.11.20 준공된 양주덕정메트하임으로, 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 104호입니다. 외벽은 석재타일 및 알루미늄복합판넬 마감 등이며 위생 급배수·소화·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·택지개발지구이며, 소로1류 및 중로2·3류와 접합니다. 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다. 업종 및 영업계획에 따라 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 조사됐습니다. 다만 공부상 소매점에 대한 주거 점유가 확인되므로 실제 사용상태와 적법성은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 단지의 전체 세대수는 70세대입니다. 현재 확인된 실거래는 다른 면적·층의 과거 거래 1건이므로, 해당 1층 소매점의 거래 유동성이나 처분 가능 가격을 충분히 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 이은영의 임대차계약서, 실제 보증금, 월차임 1,500,000원 지급 관계를 확인하세요. 현재 가장 중요한 미확정 금액입니다.
- 대항력·배당요구 확인. 2021.11.25 전입에 대한 실제 점유 개시, 임대차 성립 및 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 소매점 주거 사용 검토. 제1종근린생활시설(소매점)과 주거 점유 사이에 차이가 있습니다. 현장 사용상태와 관련 법적 요건을 확인하고, 필요하다면 용도 관련 전문가 검토를 받으세요.
- 인수금액 산정. 유효한 대항력과 미반환 보증금이 확인되면 예상 낙찰가별 인수액을 별도로 계산해야 합니다. 최저매각가만으로 총취득 비용을 판단하지 마세요.
- 동일 용도 시세 확인. 2022.03 거래 1건은 1층 104호 소매점과 직접 비교하기 어렵습니다. 동일 용도·유사 면적·유사 위치 점포의 실제 거래와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 점검. 주거 점유자가 확인되는 만큼 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인하고, 보증금 반환 문제가 명도에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리사무소에서 체납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
- 배당표 재검토. 선순위 근저당권에 배당이 집중되는 구조입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영될 경우 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 증빙을 대조하세요. 특히 임차인의 대항력과 보증금은 원본 확인 없이 단정하지 마세요.
맺으며 — “6.68억이 적정한가”보다 “실제로 얼마를 인수하는가”
양주덕정메트하임 104호는 등기부의 후순위 권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없는 물건입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고를 가진 이은영이 주거 용도로 점유하고 있고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아닌 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 2022년 다른 층·면적의 실거래 245,000,000원과 668,000,000원의 최저매각가를 단순 비교하면 격차가 매우 크지만, 그 거래를 현재 1층 상업시설의 적정 시세로 볼 수 있는지는 검증되지 않았습니다. 따라서 가격이 저렴하다는 판단도, 정확히 얼마만큼 비싸다는 판단도 유보해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 적극 입찰 보류입니다. 이 평가는 물건의 가치가 낮다고 확정한 결과가 아니라, 매수인 인수액과 현재 소매점 시세라는 핵심 변수가 모두 확정되지 않은 데 따른 것입니다. 선순위 임차인의 권리와 보증금을 먼저 확인하고, 그다음에 실제 총취득 비용을 기준으로 가격을 재평가해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 점유의 법적 성격과 보증금 규모입니다.
