의정부지방법원 2026타경71186. 의정부역 남측 인근의 의정부역한양수자인파크뷰 2119호로, 비교 거래 면적은 약 14.54㎡이며 25층 건물의 21층에 위치합니다. 소유자는 이종연이고, 등기상 2021년 3월 26일 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 115,000,000원입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 2024년 7월 12일 삼성카드 가압류보다 먼저 형성된 임차인의 대항력과 우선변제권입니다. 임차보증금은 102,500,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 HUG가 임차보증금반환채권을 양수한 뒤 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 일반적인 인수 계산을 바꿉니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 확약이 유효해 매수인 인수액이 0원이 되더라도 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래 추세도 -3.8% 하락입니다. 게다가 사건 분류는 근린시설인 반면 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 확약 효력 확인, 실제 이용상태 대조, 시세 검토를 함께 통과해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — HUG 확약이 인수 위험을 바꾼다

등기상 2024년 7월 12일 삼성카드 가압류를 말소기준권리로 분석합니다. 이동욱은 2023년 3월 2일 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2023년 2월 21일로, 모두 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약을 고려하지 않은 권리분석에서는 대항력과 우선변제권을 모두 검토해야 하며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인 인수 위험이 생기는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 2026년 8월 3일 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 그 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 이 확약을 적용하면 이동욱 건의 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 아래 배당표의 33,178,000원은 확약 적용 전의 부족분 계산값이지, 확약이 유효하게 적용되는 경우의 매수인 인수액이 아닙니다.

② 시세 비교 — 확약이 유효해도 최저가는 최근 시세보다 높다

한양수자인파크뷰의 비교 면적 약 14.54㎡ 실거래 12건을 살펴보면 거래가는 60,000,000원부터 75,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 67,666,666원이고, 최근 12개월 평균은 67,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균 67,000,000원과 비교하면 최저가 71,000,000원은 4,000,000원 높고, 평균의 106.0%입니다. 최신 거래 60,000,000원과 비교하면 11,000,000원 높고, 최신 거래의 118.3%입니다. 최근 거래 추세도 -3.8%로 하락 방향입니다. 같은 달에 71,000,000원 거래도 있지만 60,000,000원 거래도 존재하므로, 고층이라는 이유만으로 감정가를 그대로 인정하기보다 실제 호실 상태와 거래 조건을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정 · 확약 적용 전 배당 산식)

확약 적용 전 배당 산식에서는 집행비용 1,678,000원을 제외한 69,322,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 33,178,000원이 남습니다. HUG는 이동욱의 보증금반환채권 양수인이므로 같은 보증금채권을 별도로 중복 계산하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 위 추정에 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 확약 미적용 시 회차별 인수 위험

대항력 포기 확약이 적용되지 않는 상황을 별도로 가정하면, 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당액이 커집니다. 따라서 최저가가 하락하더라도 낙찰가와 인수액을 합한 실질 취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 아래는 확약 미적용을 가정한 비교용 계산이며, 확약이 유효한 경우의 실제 인수 판단과 구분해야 합니다.

위 인수 가정은 확약 미적용 시의 비교용 수치입니다. 확약이 유효하게 적용되면 이동욱에 대한 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 위 합계는 취득세·등기비용·기타 부대비용을 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 의정부역 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·모텔·오피스텔과 주거용 부동산이 혼재하는 지역입니다. 일반 상업지역에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 인근에 전철 1호선 의정부역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 건축물대장, 집합건물 등기와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 건물 현황. 철근콘크리트구조, 2020년 12월 21일 준공, 299세대입니다. 등기사항전부증명서에는 1층~25층, 집합건축물대장에는 지하 2층~25층으로 기재돼 있어 층수 표기도 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 감정평가상 기본적인 위생·급배수·난방·전기·승강기·소화·주차설비를 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 내부 발코니 확장 여부와 관리상태에 따른 하자 발생 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 토지면적 988.5㎡, 공시지가 3,897,000원/㎡입니다. 대로2류·대로3류 접합, 과밀억제권역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역 관련 사항을 확인해야 합니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 비교 거래 12건은 60,000,000원~75,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균 67,000,000원과 최신 거래 60,000,000원에 비해 현재 최저가가 높고, 최근 추세는 -3.8%입니다. 거래가 있다는 점과 현재 가격에 메리트가 있다는 점은 구분해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약 원본. 2026년 8월 3일 제출된 확약서의 원본과 매각물건명세서 내용을 대조하세요. 대항력 포기, 미전액 변제 시 임차권등기 말소 동의, 우선변제권만 주장한다는 내용이 실제 매각 절차에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 실질 취득비용. 확약이 유효하면 이동욱에 대한 인수액은 0원으로 판단하지만, 확약 미적용 산식상 부족분은 33,178,000원입니다. 확약을 전제로 한 낙찰가와 확약이 적용되지 않을 때의 낙찰가를 혼동하지 마세요.
• 별도 임차인·점유자. 확인된 실제 임차인은 이동욱 1명입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 다른 점유자나 별도 임차관계가 없는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 이동욱에 대한 확약이 다른 임차인에게 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균은 67,000,000원, 최신 거래는 60,000,000원이며 추세는 -3.8%입니다. 현재 최저가 71,000,000원은 최근 시세보다 높으므로 감정가가 곧 적정 입찰가라는 전제를 두지 마세요.
• 용도·건축물대장. 사건 분류와 감정평가상 이용상태가 다르므로 실제 용도와 건축물대장·등기사항을 대조하고, 등기부와 집합건축물대장의 층수 표기 차이도 확인하세요.
• 내부 상태·관리비. 발코니 확장 여부와 하자, 실제 관리상태를 확인하고 관리사무소를 통해 체납 관리비와 인수 시 부담 가능 항목을 점검하세요.
• 원본 대조. 배당표와 실거래 비교는 추정 분석입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 원본 및 실제 거래 조건을 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수 0원이어도, 시세보다 비쌀 수 있다”

이 사건은 임차보증금 102,500,000원이 현재 최저가 71,000,000원을 넘기 때문에 일반적인 대항력 임차인 인수 계산만 보면 부담이 큰 물건입니다. 확약 적용 전 산식상 부족분은 33,178,000원이며, 확약이 적용되지 않을 경우 낙찰가와 인수액 합계는 현재 회차에서도 약 104,178,000원입니다. 그러나 HUG가 대항력을 포기하고 미전액 변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 0원으로 판단합니다.

그렇다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약이 유효하더라도 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균 67,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 웃돌고, 최근 거래 추세도 -3.8%입니다. 여기에 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 불일치, 별도 점유관계 확인 필요성까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 적용 범위를 먼저 확인하고, 실제 이용상태를 대조한 뒤, 최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지 판단해야 합니다. 권리상 인수 부담이 해소되는 것과 가격 메리트가 생기는 것은 서로 다른 문제입니다.