의정부지방법원 2026타경71301. 의정부동 평화로562번길 34에 있는 우주마루6차 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 지하 2층·지상 19층 철근콘크리트 건물의 4층에 위치하며, 단지 규모는 65세대입니다. 현재 소유자는 고향순 씨로, 2019.12.18 매매를 원인으로 2020.01.13 소유권을 취득했습니다. 등기된 당시 거래가액은 230,000,000원입니다.

권리관계에는 일반적인 근저당 실행 경매와 다른 특징이 있습니다. 2020년에 설정된 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.06.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.03에는 홍수기 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 원칙대로라면 선순위 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 해소하는 별도의 확약이 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

권리 흐름의 핵심은 임차권등기 시점이 말소기준보다 빠르다는 사실입니다. 홍수기는 2022.02.15 전입·점유를 시작하고, 2022.01.10 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.05.03 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준인 강제경매개시결정은 2026.06.22이므로, 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 홍수기의 선순위 임차권을 소멸권리로 분류해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복

확인되는 실제 임차인은 홍수기 1명입니다. 매각물건명세서에 나타나는 시보증 관련 신고는 홍수기의 임차보증금반환채권에 대한 보증기관 대위·승계 관계로 분류되므로, 이를 별도의 임차인이나 독립 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

홍수기의 임대차계약일은 2022.01.05, 점유개시일은 2022.02.15입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되며, 임차권등기일은 2024.05.03입니다. 이 날짜들은 모두 말소기준권리보다 앞서므로 원래의 대항력과 우선변제권은 인정되는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사가 채권 양수인으로서 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 매수인 인수액을 단순히 보증금 230,000,000원으로 계산하는 것은 이 사건의 확약을 누락한 판단입니다. 확인된 승계 신고 역시 새로운 보증금 230,000,000원이 추가되는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 2.94억이 저렴하다는 근거는 없다

우주마루6차의 확인된 비교 실거래는 2021.06, 전용면적대 84.91㎡, 2층, 260,000,000원의 한 건입니다. 본건은 4층이고 시세비교 대상 면적은 84.907㎡로 면적대는 유사하지만, 거래 시점이 2021년이기 때문에 2026년 현재 시세를 직접 증명하는 자료로 보기는 어렵습니다.

가격 차이는 34,000,000원입니다. 최저매각가 294,000,000원은 확인된 거래가 260,000,000원보다 13.1% 높습니다. 확약이 이행될 경우 매수인 실질 인수가 0원이므로, 신건 최저가 낙찰 시 실질취득액 역시 294,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 시세 비교에는 최저가와 실질취득액이 동일하게 적용됩니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

최저매각가 그대로 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 홍수기의 보증금반환채권을 양수한 관계이므로, 임차인 보증금과 신청채권자 청구금액을 독립된 채권처럼 이중 계산하지 않도록 주의해야 합니다. 아래 금액은 산출된 배당 시나리오이며, 법원이 확정한 배당표는 아닙니다.

집행비용 4,916,000원은 추정치입니다. 위 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사 신청채권의 미배당액이 170,916,000원으로 계산됩니다. 다만 홍수기 보증금반환채권의 양수·승계 관계가 반영된 실제 배당권자, 채권 중복 여부 및 배당 귀속은 별도 검증이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액과 매수인 인수액은 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 인수액 — 확약의 경제적 효과

이 사건에서 확약의 가치는 유찰 시나리오에서 더욱 분명해집니다. 선순위 임차권을 그대로 인수하는 원칙적 계산과, 주택도시보증공사의 확약을 반영한 실질 인수액을 구별해야 합니다.

회차별 금액은 유찰 가정 시나리오입니다. 2회 유찰 시 45,274,240원은 선순위 임차보증금 미배당에 따른 원칙적 인수 계산액이며, 2026.08.04 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 실질취득액에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철 1호선 의정부역·경전철 의정부중앙역이 있습니다. 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.07.18 준공된 65세대 규모의 우주마루6차입니다. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 19층 건물로, 외벽은 페인팅 및 일부 석재타일 마감, 내부는 벽지와 타일, 창호는 샷시 마감입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차시설, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 상대보호구역에 저촉되고 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 세부 용도와 실제 주거 이용의 적합성, 금융·세금상 취급은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 65세대 소규모 단지이고 확인된 실거래는 2021.06의 1건입니다. 최근 매매가격과 거래 활성도를 충분히 확인하기 어려워 매각 시점의 환금성 판단에는 신중함이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2026.08.04 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문을 반드시 확인하세요. 홍수기의 보증금반환채권 양수 범위, 확약의 적용 범위, 조건 및 효력을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 2024.05.03 등기된 을구 3번 홍수기 임차권이 매각 후 실제로 말소될 수 있는지, 주택도시보증공사의 동의가 어떠한 절차로 실행되는지 확인하세요.
• 보증기관 중복 신고. 홍수기와 시보증 관련 신고를 별개의 보증금 채권으로 합산하지 마세요. 배당표에서도 주택도시보증공사의 채권 양수·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 현황 점유. 등기상 임차인과 실제 점유자가 동일한지 확인하세요. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으며, 확약은 홍수기 외 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 비교 실거래는 2021.06의 260,000,000원 한 건입니다. 최근 거래와 인근 유사 면적대 매도호가를 추가 확인하지 않은 상태에서 294,000,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 근린시설·오피스텔 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이라는 차이를 확인하고, 건축물대장상 세부 용도·전입 가능 여부·대출 조건·취득 관련 세금을 검토하세요.
• 명도와 인도. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 곧바로 현실 점유의 종료를 의미하지는 않습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 명도비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있다면 공용부분 관련 승계 부담이 발생할 수 있으므로 관리 주체를 통해 확인하세요.
• 배당 중복 검증. 홍수기 임차보증금과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 사이에 동일 채권의 양수·승계 관계가 있습니다. 예상배당 수치를 독립 채권 두 건의 확정 배당으로 해석해서는 안 됩니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.10 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 법원 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리위험 해소와 가격 메리트는 별개”

의정부 우주마루6차 401호는 선순위 임차권 자체보다 이를 처리하는 확약이 더 중요한 물건입니다. 홍수기의 보증금 230,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권에 해당하지만, 보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 2026.08.04 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 매수인 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 신건 가격이 좋은 것은 아닙니다. 최저가이자 실질취득액인 294,000,000원은 확인된 2021.06 실거래 260,000,000원보다 34,000,000원 높습니다. 비교거래가 단 한 건이고 거래 시점도 오래돼 현 시세를 정확히 확정할 수 없으므로, 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 사이의 용도 확인, 점유 상태와 말소절차 검증도 남아 있습니다.

종합 판단은 C등급, 신건 입찰은 보수적으로 접근할 물건입니다. 확약으로 핵심 인수 위험이 완화된 점은 분명한 장점이지만, 현재 가격은 확인된 비교거래보다 높고 최근 거래 근거가 부족합니다. 이 물건의 핵심은 최저가만 보고 서둘러 응찰하는 것이 아니라 확약의 확실한 이행 가능성을 확보하고, 현재 시세를 재검증한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰가를 결정하는 것입니다.