의정부지방법원 2026타경71322. 의정부시 의정부동 밀레니움 13층 1303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서와 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 의정부중앙역 남서측 인근에 자리한 이 물건의 감정가는 200,000,000원, 첫 매각 최저가 역시 200,000,000원입니다. 단순히 가격만 보면 감정가 그대로 시작하는 일반적인 신건입니다.

그런데 등기부를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 2023.06.29 등기된 정건우의 주택임차권이 존재하고, 보증금은 243,000,000원입니다. 전입신고는 2021.05.28, 점유개시는 2021.05.30, 확정일자는 2021.04.28입니다. 현재 유효한 말소기준권리인 2024.12.17 의정부시 압류보다 앞선 임차권이므로 매각대금에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 부족액을 매수인이 부담할 수 있습니다.

여기에 국세·지방세 압류 이력과 주택도시보증공사의 저당권 및 임의경매가 얽혀 있습니다. 과거 설정된 근저당권과 일부 압류는 이미 말소됐지만, 정건우의 임차권은 단순한 후순위 소멸권리가 아닙니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 선순위 보증금의 배당액과 매수인에게 남는 인수금액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.12.17 의정부시 압류입니다. 이보다 앞서 2023.05.18 등기된 의정부시 압류도 있었으나, 해당 압류는 2025.03.11 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 이미 해제된 압류를 현재 존속하는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

2022.12.23 백성진 명의로 설정됐던 채권최고액 600,000,000원의 근저당권 역시 2025.10.14 해지로 말소됐습니다. 2026.02.02 국의 압류, 2026.06.02 주택도시보증공사의 저당권, 2026.06.25 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.43억의 대항력 인수형

실제 임차인은 정건우 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 임차관계는 다음과 같습니다.

정건우는 말소기준권리보다 먼저 전입과 점유를 시작했고, 확정일자까지 갖추었습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 보증금은 243,000,000원으로, 감정가 및 현재 최저가 200,000,000원보다 43,000,000원 많습니다.

현재 최저가 200,000,000원에 낙찰된다는 가정에서, 집행비용 추정액 3,600,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 196,400,000원입니다. 임차보증금 243,000,000원에서 이를 차감한 46,600,000원이 미배당으로 남습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 그대로

이 사건의 가장 위험한 착시는 유찰되면 저렴하게 취득할 수 있다는 기대입니다. 일반적인 소멸형 경매라면 최저가가 내려갈수록 매수인 취득비용도 내려갑니다. 하지만 정건우의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 커집니다.

회차별 인수액은 각 매각 시나리오의 추정치입니다. 실질취득 부담은 낙찰가와 예상 인수액의 합계이며, 집행비용 추정 방식에 따라 소폭 달라집니다. 세금 우선배당·기타 취득비용은 별도입니다.

신건에서 2회 유찰까지 최저가가 200,000,000원 → 160,000,000원 → 128,000,000원으로 낮아져도, 예상 실질취득 부담은 246,600,000원 → 246,040,000원 → 245,592,000원으로 큰 차이가 없습니다.

이는 임차보증금 243,000,000원을 중심으로 매수인 부담이 사실상 고정되는 구조이기 때문입니다. 낙찰가 인하에 따른 절감분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각대금 200,000,000원 중 집행비용 3,600,000원을 공제하고 임차인에게 196,400,000원을 배당하는 추정입니다. 주택도시보증공사 저당권의 배당액은 0원으로 계산됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동 소재 의정부중앙역(의정부경전철) 남서측 인근에 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 의정부경전철 의정부중앙역이 있습니다. 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.03.21 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물로, 지하 1층·지상 16층 중 제13층 제1303호입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 실제 이용과 공부상 용도 및 관련 규제는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 대상 토지는 인접지와 평탄하며, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지면적은 424.0㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로한면입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 과밀억제권역, 의정부중앙초 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,633,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 관련 기록상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 오피스텔 이용상태는 입지 판단에 참고할 요소입니다. 그러나 근린시설이라는 사건상 용도와 선순위 임차보증금 인수 위험을 함께 고려해야 합니다. 동일한 권리·이용조건의 거래가격이 확인되기 전에는 실질취득액 2.46억대가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 정건우의 전입일 2021.05.28, 점유개시일 2021.05.30, 확정일자 2021.04.28 및 임차권등기일 2023.06.29를 원본 서류와 대조해야 합니다. 대항력 및 미배당 보증금 인수가 핵심입니다.
• 보증금 반환 부담. 신건 기준 예상 인수액은 46,600,000원입니다. 입찰자금 계획은 최저가 200,000,000원이 아니라 실질취득 부담 246,600,000원을 중심으로 수립해야 합니다.
• 유찰 할인 착시. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원까지 최저가가 내려가더라도 인수보증금이 증가합니다. 예상 총부담은 각각 246,040,000원, 245,592,000원으로 큰 차이가 없습니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 243,000,000원의 저당권 채권과 경매 청구액이 임차보증금 243,000,000원과 같은 관계인지를 확인해야 합니다. 대위변제·승계·채권 변동이 실제로 있었는지에 따라 최종 배당 및 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
• 압류 및 조세. 의정부시 압류와 국의 압류에 따른 세금 채권을 확인해야 합니다. 특히 당해세의 우선배당 여부는 임차인 배당과 인수금액에 영향을 줄 수 있습니다. 이미 해제된 2023.05.18 압류는 현존 압류와 구분해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기가 되어 있어도 보증금 반환문제가 해소된 것은 아닙니다. 명도 합의와 보증금 정산을 별개로 검토해야 합니다.
• 이용 적법성. 사건상 근린시설이지만 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도, 현황 및 사용 제한을 확인하고, 향후 매매·임대 시 수요와 거래조건도 검토해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 최저가와 감정가를 시세의 대용으로 사용해서는 안 됩니다. 보증금 인수형인 만큼 실제 비교 기준은 약 243,000,000원 이상의 실질취득 부담입니다. 동일한 이용조건의 최근 거래와 비교한 뒤 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 관련 세금, 인도 및 수리비 등을 사전에 확인해야 합니다. 이들 비용은 현재 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료, 임차권등기명령 및 조세 관련 내용을 다시 확인해야 합니다. 본 배당표는 실제 배당표를 확정한 것이 아닙니다.

맺으며 — “최저가가 떨어져도 실질취득은 떨어지지 않는다”

의정부 밀레니움 1303호는 낙찰가보다 선순위 임차보증금의 인수 구조가 더 중요한 경매입니다. 최저가는 200,000,000원이지만 정건우의 임차보증금은 243,000,000원입니다. 신건 기준 예상 배당액 196,400,000원을 제외하면 46,600,000원이 매수인에게 남아 실질취득 부담은 246,600,000원이 됩니다.

유찰되더라도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 시 예상 총부담 246,040,000원, 2회 유찰 시 245,592,000원으로, 낙찰가 인하분이 선순위 보증금 인수 증가로 대부분 상쇄됩니다. 보증금 243,000,000원 수준이 사실상 취득부담의 기준점으로 작용하는 것입니다.

여기에 당해세 등 우선배당 가능성, 주택도시보증공사 저당권과 임차보증금의 관계, 근린시설의 오피스텔 이용상태 등 추가 검증할 요소가 남아 있습니다. 특히 실질취득 부담을 최근 거래가격과 대조하지 않은 상태에서 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 권고입니다. 선순위 임차보증금의 인수 위험이 명확하고, 유찰을 통한 실질 할인 효과도 극히 제한적입니다. 임차권의 최종 귀속과 배당관계, 조세 우선순위 및 실거래 가치가 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.