의정부지방법원 2026타경1316. 경기도 고양시 일산동구 문봉동 154-1에 소재한 시설·토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 용석개발주식회사이며, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물과 기계·기구, 저장설비 및 가스설비 등이 포함된다고 기재되어 있습니다. 따라서 건물 한 동의 권리만 검토하는 방식으로는 부족하고, 토지·건물·설비의 매각 범위와 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
권리분석의 기준은 2011년 8월 16일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,510,000,000원이며, 그 이후 설정된 근저당권과 압류 등은 매각에 따른 소멸 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당 가정에서는 신한은행의 두 근저당 채권최고액과 조복술의 근저당권을 반영하고 있으며, 조복술의 채권최고액 840,000,000원 중 678,461,909원만 배당되는 것으로 계산됩니다. 권리 인수액이 0원이라는 계산만으로 물건 전체가 안전하거나 가격이 적정하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1316 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 문봉동 154-1 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 성현로 368 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 시설 및 토지 일괄매각 |
| 소유자 | 용석개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,495,820,110원 / 4,495,820,110원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 2,131,063,831원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 토지면적 등 | 토지면적 기재 998.0㎡ · 지목 주유소용지 · 토지이용상황 상업용 · 계획관리지역 |
| 건물 이용상태 | 기호(4): 위험물저장 및 처리시설(1·2층 사무실 등) 기호(5): 캐노피 기호(6): 위험물저장창고 기호(7): 근린생활시설(1·2층) |
| 매각 범위 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계·기구, 저장설비 및 가스설비 외 3점과 제시외 기계기구 포함 |
| 토지 관련 유의사항 | 목록 5 일부 320㎡가 하천구역에 저촉된다는 기재가 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리 확인
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권(2011.08.16, 채권최고액 3,510,000,000원)입니다. 을구 2번 신한은행 근저당권(채권최고액 260,000,000원)과 을구 3번 조복술 근저당권(채권최고액 840,000,000원)은 기준권리 이후 설정된 권리입니다. 현재 배당 추정에서는 두 신한은행 근저당권의 채권최고액이 전액 배당되고, 조복술 근저당권은 일부 미배당으로 계산됩니다.
과거 서일산업주식회사의 임의경매개시결정은 2025.03.28 말소된 기록이 있습니다. 현재 사건은 2026.03.23 신한은행의 임의경매개시결정에 따른 것이며, 2026.04.06 고양시 압류는 말소기준권리 이후의 등기입니다. 다만 실제 입찰 전에는 등기부의 최신 상태와 법원의 매각물건명세서에 기재된 인수·소멸 권리를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 임차인 2명은 모두 말소기준권리일인 2011.08.16 이후 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 권리판정상 두 임차인 모두 대항력은 없는 것으로 표시되어 있으며, 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 없습니다. 다만 확정일자 및 우선변제 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 상태 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 E1 구자용 | 2016.07.08 | 100,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 현황조사상 임차인. 전입일이 말소기준권리 이후 |
| 허관 | 2025.10.01 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 | 2026.04.23 배당요구 기재. 확정일자 별도 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 4,495,820,110원 가정)
아래는 제공된 채권최고액과 배당 추정액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액, 이자, 집행비용, 우선하는 조세·권리 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 47,358,201원 | 매각가의 약 1.1% 추정 |
| 1. 근저당 · 신한은행(을구 1번) | 3,510,000,000원 | 3,510,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 신한은행(을구 2번) | 260,000,000원 | 260,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 근저당 · 조복술(을구 3번) | 840,000,000원 | 678,461,909원 | 일부 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
| 채권자 미배당액 | - | 161,538,091원 | 채권액 합계 4,610,000,000원 기준 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 추정액 47,358,201원을 제외한 금액은 4,448,461,909원입니다. 채권자 총 청구액 4,610,000,000원보다 적어 161,538,091원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 미배당 채권이 존재한다는 사실과 매수인이 해당 금액을 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.
④ 가격 판단 — 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 4,495,820,110원이며 유찰은 0회입니다. 동일 자산의 실거래 평균이나 최신 거래가를 이용한 비교 근거가 확인되지 않으므로, 이 가격이 시장가보다 저렴한지 또는 감정가가 적정한지는 단정할 수 없습니다.
- 감정 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물, 기계·기구, 저장설비 및 가스설비가 감정가에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각 대상인 각 토지·건물의 목록과 현장에 설치된 설비가 실제 매각 대상에 포함되는지 대조하세요.
- 토지 제한. 목록 5 일부 320㎡의 하천구역 저촉 사항과 대상 토지별 이용 제한을 확인하세요.
- 배당 추정. 채권최고액 기준의 추정 배당과 실제 피담보채권 잔액은 다를 수 있으므로 배당표 및 관련 채권 자료를 확인하세요.
⑤ 입지·토지·시설 위험 검토
- 입지. 고봉동행정복지센터 남서측 근방이며, 주위에 공장·창고·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 시설 이용. 위험물저장 및 처리시설, 위험물저장창고, 캐노피, 근린생활시설이 포함됩니다. 건물별 현황과 실제 사용 상태, 기계·저장·가스설비의 소유 및 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용. 계획관리지역으로 기재되어 있고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 등의 제한 사항이 기재되어 있습니다. 대상 기호별 적용 범위와 실제 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 하천구역. 목록 5 일부 320㎡가 하천구역에 저촉된다는 기재가 있습니다. 해당 부분의 정확한 위치와 면적, 이용 제한 및 시설물과의 관계를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기재는 1,007,000원/㎡입니다. 이 수치만으로 실제 매매가나 경매 취득가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
- 건물 상태. 감정평가에는 공부와의 차이 없음 및 위반건축물 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 현황과 실제 시설 상태는 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 미배당액 변화
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 예상 지급액 | 채권자 미배당 | 매수인 인수(산정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 4,495,820,110원 | 4,448,461,909원 | 161,538,091원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 3,596,656,088원 | 3,558,289,527원 | 1,051,710,473원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 2,877,324,870원 | 2,846,151,621원 | 1,763,848,379원 | 0원 |
각 시나리오는 제공된 가정 매각가와 배당 계산에 따른 추정치입니다. 유찰로 최저가가 낮아지면 채권자 미배당은 커질 수 있습니다. 표의 매수인 인수 0원은 현재 산정 가정에 따른 값이며, 최종 인수·소멸 권리는 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2011.08.16 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·압류·경매개시결정의 현재 상태와 소멸 여부를 확인하세요.
- 서일산업 권리 확인. 2023년 근저당권과 2024년 채권최고액 변경 부기의 관계, 말소 여부 및 공동담보목록을 확인하세요.
- 임차인 확인. 주식회사 E1 구자용과 허관의 계약 내용, 점유 현황, 보증금·차임, 허관의 배당요구 및 관련 서류를 대조하세요.
- 토지 경계. 목록 5 일부 320㎡의 하천구역 저촉 부분과 대상 토지별 규제·허가 요건을 관할 기관 자료로 확인하세요.
- 설비 확인. 기계·기구, 저장설비, 가스설비 및 제시외 건물의 매각 포함 여부와 실제 현황을 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 근거 없이 감정가를 시장가치로 간주하지 말고, 시설·토지의 이용 가능 범위와 예상 비용을 검토한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 배당표 재검토. 채권최고액과 실제 채권잔액, 집행비용, 조세 등 우선권리의 영향을 확인해 예상배당을 다시 계산하세요.
맺으며 — 인수액 0원만으로 판단할 물건은 아니다
의정부지방법원 2026타경1316은 말소기준권리 이후 전입한 임차인 2명이 확인되고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 주거용 부동산의 권리관계가 아닙니다. 위험물저장·처리시설과 저장창고, 기계·저장·가스설비, 토지의 하천구역 저촉, 공동담보 및 근저당권 변경 기록을 함께 검토해야 하는 시설·토지 일괄매각입니다.
현재 감정가와 최저가가 4,495,820,110원으로 동일하지만, 실거래 비교 근거만으로 시장가치를 검증할 수 있는 상황은 아닙니다. 신건 배당 추정에서도 채권자 미배당액은 161,538,091원입니다. 권리상 인수액과 가격 적정성은 별개의 문제이며, 최종 입찰 판단은 토지·시설의 실제 매각 범위와 이용 제한, 등기 원본 및 배당자료를 확인한 뒤 내려야 합니다.
