의정부지방법원 2026타경2487. 경기도 파주시 탄현면 축현리 83-9 소재 경매물건입니다. 물건 용도는 대지 + 토지로 표시되어 있으며, 감정평가상 현장에는 근린생활시설(소매점) 등으로 이용되는 건물들이 있습니다. 일반철골구조의 판넬지붕 건물과 기타지붕 건물이 확인되고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.

소유자는 김현주이며, 2022.11.15. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2023.08.23. 같은 은행의 채권최고액 192,000,000원인 추가 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신한은행이 임의경매를 신청해 2026.05.19. 경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건은 후순위 근저당까지 매각으로 소멸하는 등기 구조라는 점은 긍정적입니다. 다만 확인된 등기는 건물 등기이고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 매수인 부담을 판단하려면 토지별 권리, 점유자, 임대차, 제시외 건물의 소유관계까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

최초 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원, 후순위 근저당권의 채권최고액은 192,000,000원입니다. 합계 1,992,000,000원이며, 두 근저당권 모두 신한은행 명의입니다. 근저당권에 각각 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 배당과 담보범위를 확인할 때 공동담보 관계도 함께 살펴봐야 합니다.

경매 신청채권자의 청구금액은 1,768,761,996원입니다. 이는 등기상 채권최고액 합계와 다른 개념입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액이나 확정 배당채권액을 의미하지 않습니다. 아래 배당표 역시 채권최고액을 적용한 추정 시뮬레이션으로 이해해야 합니다.

임대차·점유관계 — 확인이 필요한 핵심 변수

제시된 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 등기권리와 신고 내역을 전제로 한 계산 결과이지, 미확인 임차인이나 제3자의 권리까지 없다는 보장은 아닙니다. 특히 현장에 근린생활시설로 이용되는 건물이 있으므로 실제 영업자·사용자와 소유자가 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.

매수인 실질취득액 역시 현재 신건 최저가에 인수액 0원을 적용하면 2,165,483,400원으로 계산됩니다. 그러나 유효한 대항력 임대차와 미배당 보증금이 뒤늦게 확인된다면 실질취득액은 달라질 수 있으며, 그때는 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 가격 적정성을 다시 평가해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가가 시세를 대신할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,165,483,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 이 금액이 곧 시장에서 인정받을 매매가격이라고 단정할 수는 없습니다.

같은 지역의 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없고, 실제 가격 메리트가 있는지도 결론 내릴 수 없습니다. 토지와 건물의 개별 가치, 근린생활시설로서의 이용 가능성, 현장 상태, 규제에 따른 활용 제약을 함께 검토해야 합니다.

회차별 매각·미배당 시뮬레이션

채권최고액을 기준으로 계산한 가상 매각 시나리오입니다. 유찰 여부와 실제 낙찰가격은 확정되지 않았으며, 임대차 등 미확인 권리는 별도입니다.

신건 가정에서는 근저당 채권최고액 합계가 전액 배당되는 구조입니다. 반면 1회 유찰 가정에서는 279,337,147원, 2회 유찰 가정에서는 622,349,718원의 미배당액이 발생합니다.

여기서 중요한 것은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 점입니다. 이 시뮬레이션에서 미배당은 근저당권자가 배당받지 못하는 금액이며, 말소되는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 임차인 등 별도 인수권리가 확인된다면 결과는 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,165,483,400원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치이며, 근저당 배당액은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액, 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·규제 메모 (감정평가 기준)

• 위치 및 주변 환경. 파주시 탄현면 축현리 소재 웅지세무대학교 남서측 인근입니다. 주변에는 소규모 제조업소, 창고, 사무실, 공동주택, 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능합니다. 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려한 대중교통 상황은 감정평가상 다소 보통 수준입니다.
• 현재 이용상태. 근린생활시설(소매점) 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 주거용 아파트나 일반 주택을 전제로 임대수익·환금성을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
• 건물 구조. 일반철골구조의 판넬지붕 1층 건물들과 기타지붕 2층 건물이 확인됩니다. 외벽과 내벽은 판넬 마감, 창호는 샷시 창호 등이며, 기본적인 전기·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 농림지역·농업보호구역. 토지이용계획상 농림지역 및 농업보호구역으로 기재되어 있습니다. 토지 형질변경, 개발행위, 건축 및 용도변경 가능 여부는 관련 인허가 조건과 함께 개별 검토해야 합니다.
• 군사시설 관련 제한. 제한보호구역(전방지역 25km)으로 기재되어 있습니다. 향후 건축행위나 토지 활용계획에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관 협의 대상인지 확인해야 합니다.
• 가축사육 제한. 모든 축종에 대한 가축사육제한구역으로 기재되어 있습니다. 해당 토지를 농업·축산 관련 용도로 활용하려는 경우 이용 목적과 규제의 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 기재. 감정자료에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 외국인 등 특정 취득주체와 주거용 부동산에 관한 토지거래허가구역 내용이 기재되어 있습니다. 이 기재만으로 현재 본 건에 허가 의무가 있다고 단정할 수 없으며, 현행 지정 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부 차이. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 포함되는 매각이므로 현황과 건축물대장의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 토지가 결합된 물건으로, 실제 이용 목적과 인허가 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않았으므로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 영업자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록과 전입 여부 및 대항력 성립 시점을 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 이유만으로 인수액 0원을 확정하지 마세요.
• 토지 등기 별도 확인. 확인된 권리 흐름은 건물 등기 중심입니다. 일괄매각 대상 토지의 소유권, 근저당권, 지상권 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 권리를 별도로 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에는 공동담보목록이 있습니다. 공동담보의 범위와 다른 담보물의 처분 상황이 실제 배당관계에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 포함 건물의 위치, 구조, 소유관계, 적법성과 매각 범위를 명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
• 농업보호구역·군사시설 제한 검토. 현행 토지이용계획확인원과 인허가 관계를 검토하고, 현재 근린생활시설 이용 및 향후 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 적정성 검증. 감정가 2,165,483,400원을 시세로 단정하지 말고, 인근의 용도·면적·규제 조건이 유사한 거래사례 및 현장 이용가치를 검토해야 합니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
• 배당표 해석 주의. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권원금·이자, 집행비용, 조세 및 우선변제권에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 현장·원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물 및 토지 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 무조건 안전한 낙찰”

이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.11.15. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 추가 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 권리분석에서 정말 중요한 것은 확인되지 않은 위험까지 없다고 가정하지 않는 것입니다. 이 물건은 임대관계가 미상이고, 토지별 권리 검토와 제시외 건물 확인이 필요합니다. 농림지역·농업보호구역·군사시설 관련 제한도 있어, 매수 후 활용 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 2,165,483,400원이 적정한지 판단하기 어렵습니다. 설령 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 사용가치와 시장가격이 검증되지 않으면 저렴한 매수가라고 평가할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조는 긍정적, 매수 판단은 보류’입니다. 임대차·점유, 토지권리, 제시외 건물, 이용규제 및 비교가격을 확인한 뒤 입찰가격을 검토하는 것이 적절합니다.