제주지방법원 2025타경918. 서귀포시 도순동 197-3 일대의 기타 건물 및 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 3,186,890,000원입니다. 등기상 소유자는 김동철이며, 2026년 4월 23일 상속을 원인으로 한 소유권이전등기가 접수됐습니다.
말소기준권리는 2023년 2월 9일 설정된 서귀포새마을금고의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,640,000,000원이었으나, 2023년 7월 17일 1,980,000,000원으로 변경됐고 이후 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 후순위 농협은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 주거용 건물 경매와 성격이 다릅니다. 감정평가상 일부 건물은 멸실 상태이고 다른 건물은 창고로 사용 중입니다. 토지에 매각 제외 건물과 분묘가 존재하며, 일부 농지에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이 붙어 있습니다. 낙찰가격보다 먼저 검토해야 할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경918 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 도순동 197-3 도로명: 중산간서로356번길 48-26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호 3: 멸실 상태 기호 4: 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 김동철 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2025.06.09 상속 원인 · 2026.04.23 이전등기 접수 |
| 감정가 | 3,186,890,000원 |
| 최저매각가 | 3,186,890,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 청구금액 | 1,266,435,072원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.09 서귀포새마을금고 근저당권 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전 |
| 토지 현황 | 자연녹지지역 · 일부 농지취득자격증명 필요 |
| 매각 제외 | 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 현장 위험은 별도
2023년 2월 9일 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 농협은행 근저당권, 농협은행과 엠씨아이대부주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차 관계 — 임차인은 확인되지 않았지만 안심은 금물
| 대상 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 확인 불가 | 확인 불가 | 해당 신고 없음 | 감정평가상 임대관계 미상 |
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자의 계약관계·점유권원·사업자등록 또는 전입 여부를 추가 확인해야 합니다.
③ 특수권리 — 이 사건의 가장 큰 위험
토지는 낙찰받더라도 제시외 건물의 소유권까지 취득하는 것은 아닙니다. 법정지상권이 인정될 경우 해당 건물의 존속과 토지 사용관계가 문제가 될 수 있으므로, 건물 소유자·건축 시점·토지와 건물의 소유관계 변동을 확인해야 합니다.
| 매각 제외 시설 | 구조·용도 | 면적 | 매각 여부 |
|---|---|---|---|
| 제시외 ㄱ | 블록조 슬래브지붕 물통 | 약 17.6㎡ | 제외 |
| 제시외 ㄴ | 블록조 기와지붕 단층 주택 | 약 99.0㎡ | 제외 |
| 제시외 ㄷ | 블록조 슬레이트지붕 단층 보일러실 | 약 2.1㎡ | 제외 |
농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 안내돼 있습니다. 따라서 입찰 전에 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 확인하고 미리 신청하는 것이 중요합니다.
목록 2의 공부상 지목은 과수원이나 현황은 전입니다. 실제 이용상태와 취득 목적이 농지취득자격증명 발급 요건에 부합하는지 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,186,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,268,900원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 서귀포새마을금고 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 512,621,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 3,300,000,000원 | 3,152,621,100원 |
| 미배당 합계 | — | 147,378,900원 |
위 배당표는 신건 매각가격을 가정한 채권최고액 기준 추정치입니다. 집행비용은 34,268,900원으로 추정했으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계에 따른 실제 배당과 채권 잔액은 달라질 수 있습니다.
위 예상배당표는 최초 채권최고액 2,640,000,000원을 적용한 계산입니다. 따라서 현재 등기상 변경 채권최고액과 불일치하며, 실제 배당금액이나 미배당액을 확정적으로 나타내지 않습니다. 변경등기·근저당권 이전·실제 피담보채권 잔액·공동담보 배당관계를 확인한 후 배당순위와 금액을 다시 검증해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 3,186,890,000원 | 3,152,621,100원 | 147,378,900원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 2,549,512,000원 | 2,521,616,880원 | 778,383,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,039,609,600원 | 2,016,813,504원 | 1,283,186,496원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 예상 채권자 미배당액이 증가합니다. 현재 신건에서는 147,378,900원, 1회 유찰 시 778,383,120원, 2회 유찰 시 1,283,186,496원입니다. 이는 채권자 배당 부족액이지 낙찰자가 별도로 지급해야 하는 금액은 아닙니다.
다만 유찰로 최저가격이 하락하더라도 제시외 건물과 분묘 문제는 자동으로 해결되지 않습니다. 특히 법정지상권이나 분묘기지권이 성립한다면 낙찰가격과 별개로 토지의 실질적인 사용가치가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입지·이용현황 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '활오름' 남서측 인근입니다. 주위는 과수원 중심의 농경지대이며 일부 건부지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 확인된 토지 현황에는 자연녹지지역, 지목 대, 주거기타 이용상황, 완경사·부정형 토지가 포함됩니다. 확인된 토지면적은 1,000.0㎡이며 공시지가는 99,100원/㎡입니다. 이는 개별 토지 현황 수치로, 일괄매각 대상 전체의 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·보전녹지지역·자연경관지구 등 관련 지정이 있으며, 일부에는 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역, 궁산천 하천구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 각 제한은 해당 토지의 지번별로 구분해 확인해야 합니다.
- 농지 현황. 목록 2 토지는 공부상 과수원이나 현황은 전입니다. 농지취득자격증명이 필요하며 발급 가능성에 대한 관할 행정관서 확인이 요구됩니다.
- 건물 현황. 기호 3은 멸실 상태이고 기호 4는 창고로 사용 중입니다. 목록 4 건물은 공부상 소재지와 실제 소재지가 일치하지 않습니다.
- 지상 시설. 일부 토지에 식재된 수목·잔디·바닥포장은 토지에 포함해 평가됐습니다. 반면 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ은 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 농경지 중심 입지와 다양한 토지이용 제한, 제외 건물 및 분묘의 법적 불확실성을 고려하면 일반적인 주거용 부동산처럼 환금성을 판단하기 어렵습니다. 실거래가격 확인과 실사용 가능 면적 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 2에 필요한 증명을 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 관할 행정관서에 사전 확인하세요. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 제시외 건물 소유관계. 매각 제외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 실제 소유자, 건축 경위 및 토지 사용권원을 조사해야 합니다.
- 법정지상권 성립 가능성. 토지와 제시외 건물의 소유권 변동, 담보 설정 당시 상태 및 권리관계를 검토해야 합니다. 성립 여부가 불분명한 상태에서 철거를 전제로 입찰하는 것은 위험합니다.
- 분묘기지권 조사. 연고미상 분묘의 위치·관리자·설치 경위와 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 토지경계·건물 위치. 목록 4 건물의 실제 소재지가 도순동 197-4인 문제를 포함해 지적도·현황측량·건축물대장·등기부를 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위. 도순동 197-3, 197-4 및 204-1 외 1필지에 걸친 공동담보 관계와 실제 매각목록을 구분해 확인하세요.
- 근저당 채권최고액 변경. 을구 9번 근저당권의 최초 채권최고액 2,640,000,000원과 변경 후 1,980,000,000원의 차이, 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전 및 채권 잔액을 검증해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유와 계약관계, 매각 제외 건물 이용자의 권리를 확인해야 합니다.
- 이용·개발 제한 확인. 자연녹지·보전녹지·절대보전지역 및 하천구역 등 토지별 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 매각대상 토지·건물의 개별 가치, 이용 가능한 면적, 제외 시설과 분묘의 영향을 반영한 감정가 적정성 및 비교 매매사례를 조사해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 등기상 말소보다 현장 권리관계가 우선
주요 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각 제외 건물과 분묘에 대한 권리관계가 불분명하고, 일부 농지에는 자격증명 제출 조건이 있으며, 건물 소재지의 공부·현황 불일치까지 존재합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 3,186,890,000원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 확인되지 않습니다. 이 사건은 가격보다 토지의 실사용 가능성과 권리 제한을 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
맺으며 — “근저당이 사라져도 땅 위의 문제는 사라지지 않는다”
이 물건에서 가장 주의해야 할 숫자는 예상 인수액 0원입니다. 이 숫자는 등기상 담보채무의 금전적 인수 추정치일 뿐, 토지를 자유롭게 사용할 수 있다는 보장은 아닙니다.
매각에서 제외되는 제시외 건물과 연고미상 분묘가 존재하고, 법정지상권과 분묘기지권의 성립 여부도 명확하지 않습니다. 목록 2의 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수신청보증금까지 잃을 수 있습니다.
여기에 일부 건물의 공부상 소재지와 실제 위치가 다르고, 근저당 변경등기와 예상배당표 적용 금액에도 차이가 있습니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 사건은 입찰 보류 후 현장조사와 특수권리 확인이 우선입니다. 농취증 발급 가능성, 제외 건물의 소유관계, 분묘기지권, 실제 토지경계와 사용 가능 범위를 확인하기 전에는 유찰 여부만으로 응찰을 결정하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 등기상 권리는 상당 부분 정리되지만, 토지를 실제로 사용할 권리까지 정리된 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 무엇을 온전히 취득하고 어떤 제한을 감수해야 하는지에 있습니다.
