의정부지방법원 2026타경60986. 경기도 파주시 야당동 소재 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 기재되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기부에는 2024.08.16 국민건강보험공단 압류가 존재하고, 2026.04.14 한국주택금융공사가 강제경매개시결정을 등기했습니다.
겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 220,000,000원의 신건입니다. 그런데 이 집에는 일반적인 후순위 권리와 성격이 다른 문제가 있습니다. 임차인 남균엽은 2021.01.29 전입·점유를 시작하여 2024.08.16 말소기준 압류보다 먼저 대항력 요건을 갖춘 것으로 기록되어 있습니다. 뒤늦게 등기된 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 선행 대항력에 따른 미반환 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 144-9, 3층 303호 |
| 등기상 부동산 표시 | 경기도 파주시 야당동 144-9, 144-10 도로명주소: 경기도 파주시 탄현로 144-47 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 공부 및 현황 공동주택(연립주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 3층 303호 |
| 비교 거래 전용면적 | 59.33㎡ |
| 소유자 | 이용주 (2021.09.14 소유권이전, 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 233,109,964원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2024.08.16 국민건강보험공단 압류 (갑구 8번) |
| 대항력 임차인 | 남균엽 · 전입 2021.01.29 · 보증금 202,000,000원(1차) / 207,000,000원(2차) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 설정된 신한은행 근저당권과 한국양봉농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 2016년 신한카드 가압류와 2022년 국민건강보험공단 압류 역시 해제·말소된 이력입니다. 이들과 달리 현재 권리분석의 중심은 선행 대항력 임차인 남균엽입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 뒤집는다
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남균엽 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.29 확정 2021.01.12(1차) 확정 2023.01.10(2차) 임차권등기 2025.01.02 |
1차 202,000,000원 2차 207,000,000원 |
있음 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 1차·2차 보증금은 동일 임차인의 계약 이력이므로 서로 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 남균엽 |
|---|---|
| 점유범위 | 전유부분 전부 |
| 1차 계약일 | 2020.10.26 |
| 1차 보증금 | 202,000,000원 |
| 2차 계약일 | 2022.12.30 |
| 2차 보증금 | 207,000,000원 |
| 전입·점유개시 | 2021.01.29 |
| 확정일자 | 2021.01.12(1차) / 2023.01.10(2차) |
| 임차권등기 | 2025.01.02 · 을구 6번 |
| 배당요구 관련 기재 | 2025.01.02 |
| 배당 시뮬레이션 | 임차인 배당 0원 · 보증금 202,000,000원 전액 인수 가정 |
| 명세서상 인수 가능성 | 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있음 |
③ 시세 비교 — 최근 시장은 하락했고, 신건도 비싸다
비교 대상은 자연에가1차7동입니다. 2014.05.16 준공된 14세대 규모이며, 전용 59.33㎡의 실거래 5건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 234,000,000원이지만, 이 숫자에는 2021년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 204,000,000원, 최신 거래가 220,000,000원, 최근 거래 추세 -19.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 59.33㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 59.33㎡ | 3층 | 188,000,000원 |
| 2021.11 | 59.33㎡ | 4층 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 59.33㎡ | 4층 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 59.33㎡ | 3층 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.33㎡ | 5건 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.33㎡ | 2건 | 204,000,000원 |
실거래 최고가는 290,000,000원, 최저가는 188,000,000원입니다. 전체 평균 234,000,000원과 비교하면 최저매각가 220,000,000원이 상대적으로 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 최근 시세를 기준으로 하면 판단이 달라집니다.
최근 실거래 평균: 204,000,000원
신건 최저매각가: 220,000,000원 (최근 평균의 107.8%)
보증금 인수 가정: 202,000,000원
신건 실질취득: 422,000,000원 (최근 평균의 약 206.9%)
따라서 이 물건의 가격은 최저매각가 220,000,000원만으로 평가해서는 안 됩니다. 예상배당처럼 임차인에게 배당이 없고 보증금 전액을 인수한다면, 매수인이 실제 부담하는 금액은 최근 실거래 평균을 크게 초과합니다. 이 사건은 권리위험과 가격위험이 동시에 발생하는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 임차인 남균엽 보증금 | 202,000,000원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 · 강제경매 신청채권 | 233,109,964원 | 216,120,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | — | 16,989,964원 |
예상배당은 집행비용 3,880,000원을 공제한 뒤 한국주택금융공사에 216,120,000원을 배당하는 모형입니다. 임차인 배당은 0원, 매수인 보증금 인수는 202,000,000원으로 산정되었습니다. 당해세 및 임차인의 실제 우선배당 가능성에 따라 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
감정가 220,000,000원을 기준으로 1회 유찰 시 최저가 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 반환채무는 최저매각가가 인하된다는 이유만으로 소멸하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 보증금 인수위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 16,989,964원 | 202,000,000원 추정 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 60,373,964원 | 인수 잔액 재산정 필요 |
| 2회 유찰 (64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 95,081,164원 | 인수 잔액 재산정 필요 |
각 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 202,000,000원을 매수인 인수액으로 동일하게 가정하고 있습니다. 실제 실질취득은 낙찰대금과 확정된 미배당 보증금 잔액을 합산하여 다시 계산해야 합니다.
특히 보증금 기준액 자체가 202,000,000원과 207,000,000원으로 기재된 만큼, 가장 유리한 인수 계산을 가정하더라도 최근 시세 대비 확실한 가격 여유가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 최근 거래 추세 -19.7%의 하락 위험까지 존재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 야당동 소재 경의·중앙선 야당역 남동측 인근입니다. 주위는 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장과 경의·중앙선 야당역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며, 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 야당동 144-9·144-10의 2필지가 일단으로 이용되고, 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지입니다. 토지면적은 1,010.0㎡이고, 개별공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone) 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 자연에가1차7동은 14세대 규모로, 대규모 아파트단지와 같은 폭넓은 매수 수요를 기대하기 어렵습니다. 실거래 표본은 5건이고 가격 편차도 커 개별 물건의 환금성에 주의가 필요합니다.
- 시장 변화. 최근 거래 추세는 -19.7%로 하락하고 있습니다. 2021년 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적인 입찰가격을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 남균엽의 전입일 2021.01.29, 점유개시일과 말소기준권리 2024.08.16의 선후관계를 확인하세요. 대항력이 매각 이후에도 유지되는지가 핵심입니다.
- 보증금 확정. 1차 202,000,000원과 2차 207,000,000원 가운데 실제 미반환 보증금이 얼마인지 계약서·임차권등기·매각물건명세서를 대조하세요. 두 계약금액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 우선변제권 검증. 2021.01.12 및 2023.01.10 확정일자가 기재되어 있으므로 우선변제권의 효력·순위와 실제 배당요구 내용을 확인하세요. 예상배당의 임차인 배당 0원 가정을 그대로 확정 사실로 받아들이면 안 됩니다.
- 인수금액 산정. 낙찰대금에 실제 미배당 보증금 잔액을 더해 실질취득을 계산하세요. 신건에서는 202,000,000원 전액 인수 가정 시 422,000,000원으로, 최근 평균 204,000,000원을 크게 초과합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세 -19.7%를 반영하세요. 최저매각가가 전체 평균의 94.0%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 최근 평균 대비로는 오히려 107.8%입니다.
- 유찰가격 착시 경계. 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원으로 낮아지더라도 임차보증금 인수위험은 별개입니다. 매 회차 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 실제 퇴거 여부, 보증금 반환조건 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 압류·당해세. 국민건강보험공단과 파주시 압류의 처리, 세금의 우선배당 가능성 및 매수인 부담 여부를 확인하세요.
- 건축물·토지 확인. 건축물대장상 용도와 실제 연립주택 이용상태, 대지권, 토지거래허가 관련 사항 및 위반건축물 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
종합 판단 — 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 한다
둘째, 2차 보증금 207,000,000원이 별도로 기재되어 있고, 확정일자와 실제 우선배당순위 확인도 필요합니다.
셋째, 신건 실질취득 추정액 422,000,000원은 최근 평균 204,000,000원의 약 206.9%입니다.
넷째, 최근 거래 추세가 -19.7%이며, 14세대 규모의 연립주택이라는 환금성 제약도 있습니다.
현재 조건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 인수위험을 해소하기 전 적극적인 입찰은 권하기 어렵습니다.
이 사건은 권리분석에서 말소기준만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리지만, 그보다 먼저 전입한 남균엽의 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
신건 최저매각가 220,000,000원은 이미 최근 실거래 평균 204,000,000원보다 높습니다. 여기에 예상배당상 인수액 202,000,000원을 추가하면 실질취득은 422,000,000원으로 증가합니다. 2차 보증금 207,000,000원까지 고려하면 실제 반환채무의 확정은 더욱 중요해집니다.
과거 전체 거래 평균 234,000,000원보다 최저매각가가 낮다는 사실은 매력의 근거가 되지 않습니다. 시장은 최근 -19.7%의 하락 추세를 보이고 있고, 대항력 임차인의 보증금은 낙찰가 인하만으로 사라지지 않습니다.
결론은 명확합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차인 보증금의 실제 배당·인수 구조를 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득이 최근 시세보다 충분히 낮아지는지에 있습니다. 현재 확인되는 조건으로는 권리위험 높음 · 가격 메리트 부족 · 입찰 보류 판단이 타당합니다.
