의정부지방법원 2026타경61520. 고양시 덕양구 원흥동 엘리제3차 104동 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 319,000,000원인 신건입니다. 소유자는 고완석이며, 2020.12.24. 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 343,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류 등이 이어졌고, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 문기영의 임차권입니다. 문기영은 2020.11.23. 전입 및 점유를 시작한 것으로 기록되어 있으며, 2022.09.13. 설정된 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 임차보증금은 343,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 볼 수 없습니다.

다만 여기서 중요한 반전이 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 남는 보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 실제 매수인에게 적용되는지 확인하는 것이 이번 경매의 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

등기부상 2020.05.08. 설정된 서서울농업협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권은 2020.11.27. 말소 처리되어 현재의 말소기준권리로 사용하지 않습니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 고양시 압류, 강제경매개시결정 등이 등기됐습니다.

후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 국세·지방세 압류 3건은 배당 과정에서 당해세 등 법정 우선순위 확인이 필요합니다. 등기상 소멸과 배당상 우선순위는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 343,000,000원의 실제 인수 위험

실제 임차인은 문기영 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인 및 신청채권자로 기재된 주체이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차권등기에는 확정일자 2020.11.11.(1차), 2022.07.26.(2차)가 기록되어 있습니다. 우선변제 여부는 배당의 확정 판단과 구별해야 하며, 위 표의 배당 0원은 예상배당 산정 결과입니다.

※ 343,000,000원은 확약 적용 전 예상배당상 인수 산정액입니다. 확약의 효력과 말소 이행을 확인한 경우에 한하여 실질 0원으로 판단합니다. 확약은 해당 임차인 관련 권리에 적용되는 것이며, 별도 권리나 확인되지 않은 점유자의 권리까지 일괄 소멸시키는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 문기영 1명입니다.

③ 가격 판단 — 보증금보다 낮은 최저가, 하지만 시세는 별개

신건 최저매각가 319,000,000원은 등기상 기존 거래가액과 임차보증금인 343,000,000원보다 낮습니다. 그러나 과거 소유권이전 거래가액이나 임차보증금은 현재의 정상적인 시장가격을 증명하지 않습니다.

이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교한 결과가 확인되지 않았으므로, 신건 최저가가 현 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 다세대주택은 건물별 상태, 층수, 주차 환경, 주변 거래 사례에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

배당표는 제시된 추정 배당순서를 반영한 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 각각 기재된 산정값이며, 실제 채권의 중복 여부나 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부, 법정 우선순위, 채권신고 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 곧바로 낙찰자의 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 인수 위험을 해결하지는 않는다

※ 확약이 적용되지 않는 경우의 예상 인수 산정액은 각 회차 모두 343,000,000원입니다. 확약 유효성과 이행 여부를 확인하기 전에는 표의 실질 인수 0원을 확정된 권리관계로 취급해서는 안 됩니다. 회차별 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 원흥중학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 및 내부. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층 101호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 방3·거실·주방 및 식당·화장실2 등의 구조로 확인됩니다. 위생·급배수·난방 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로 및 토지. 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 주거용 건부지입니다. 북동측과 남동측으로 약 4~5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(나무드머리), 역사문화환경보존 관련 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 있으므로 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현장 내부 상태나 수선 필요성까지 보장하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 단지 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 쉽지 않을 수 있습니다. 원흥동 인근의 유사 다세대 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 환금성과 적정가격을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.09.자 확약서의 원문, 적용 대상, 효력 및 조건을 반드시 확인하세요. 매각물건명세서의 기재 취지와 일치하는지 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 문기영 명의의 주택임차권등기가 낙찰 이후 어떤 방식과 시점에 말소되는지, 실제 말소에 필요한 절차를 확인하세요.
• 채권양수 범위 확인. 주택도시보증공사가 보증금반환채권의 어느 범위까지 양수했는지, 잔존 채권을 포기할 권한과 그 효력이 명확한지 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본 확인을 통해 인도 가능성과 명도 부담을 점검하세요.
• 국세·지방세 확인. 국세 및 지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 신청채권 및 배당관계. 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류 청구금액과 343,000,000원 경매신청 청구금액의 관계, 채권의 중복 여부 및 실제 배당채권 범위를 확인하세요.
• 최근 실거래와 감정가. 최저가 319,000,000원이 적정한지 판단하려면 같은 지역의 유사 다세대주택 실거래가격, 건물 상태와 층수 등의 조건을 비교해야 합니다.
• 관리비 및 별도 부담. 관리비 체납과 공용부분 부담, 기타 인도·수선 비용이 있는지 확인하세요. 실질 인수 0원은 모든 부대비용이 없다는 뜻이 아닙니다.
• 등기부 및 매각물건명세서 재확인. 등기부와 현황조사, 매각물건명세서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하고, 확약서와 배당관계에 변경이 없는지 점검하세요.

맺으며 — “보증금은 크지만, 확약서가 판도를 바꾼다”

이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 실제 임차인 문기영의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 343,000,000원은 신건 최저가 319,000,000원보다 큽니다. 따라서 기본 권리구조만 보면 매수인이 보증금 인수 위험을 반드시 검토해야 하는 물건입니다.

그러나 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점이 중요합니다. 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖의 별도 인수 권리는 현재 확인되지 않지만, 실제 점유와 권리변동 확인까지 생략할 수는 없습니다.

한편 매각가 319,000,000원 기준 예상 미배당액은 817,266,000원이며, 국세·지방세 압류도 존재합니다. 미배당액 자체가 낙찰자의 채무는 아니지만, 실제 배당관계와 확약의 적용 범위를 검증할 필요가 있습니다. 최근 실거래와의 가격 비교도 확정되지 않았으므로, 현 최저가를 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

결론적으로 권리상 핵심 위험은 확약서로 해소될 가능성이 높지만, 그 효력을 직접 확인해야 하는 조건부 안전형입니다. 가격과 환금성까지 검증하기 전에는 공격적인 입찰 판단을 유보하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 확약의 이행 가능성과 적정 낙찰가격입니다.