의정부지방법원 2026타경61654. 경기도 파주시 야당동 정우펠리스 201동 202호, 다세대주택 경매입니다. 소유자는 이정현 씨이며 2021년 8월 11일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 매각 대상의 감정가와 최저매각가는 모두 223,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 핵심은 임차인의 대항력 자체가 없다고 보는 것이 아니라, 대항력 있는 임차권에 관해 제출된 확약서가 매수인 인수 부담을 해소할 수 있다는 점입니다. 임차인 조혜영 씨의 전입·점유일은 2021년 7월 16일로, 말소기준권리로 판단된 국민건강보험공단 압류일인 2022년 3월 14일보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 5월 31일입니다. 따라서 확약서의 효력과 적용 범위를 확인하지 않은 채 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
가격도 별도 문제입니다. 최근 거래지표는 190,000,000원인데 최저가는 223,000,000원입니다. 최근 지표 대비 117.4%이므로 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 확약서가 권리 부담을 해소하더라도 그것이 곧 가격 경쟁력을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 239-180 정우펠리스 201동 2층 202호 도로명주소: 경기도 파주시 하우2길 81 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 55.389㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 202호 |
| 건물 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 경사지붕, 외벽 치장벽돌 마감 등. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비 |
| 소유자 | 이정현 (2021.08.11. 거래가액 180,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 184,822,137원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.14. 갑구 4번 압류 · 국민건강보험공단 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 조혜영 · 임차보증금 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차인과 HUG 확약
등기부상 2017년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2019년 4월 3일 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 경매의 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2022년 3월 14일 설정된 국민건강보험공단 압류입니다. 해당 압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
조혜영 씨의 임대차는 계약일 2021년 5월 29일, 확정일자 2021년 5월 31일, 전입신고 및 점유개시일 2021년 7월 16일로 확인됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되는 것으로 기재되어 있으며, 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 을구 7번 임차권등기는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 말소될 예정이지만, 임대차 자체의 권리와 잔존 보증금 문제는 별도로 살펴야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 / 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조혜영 건물 전부 · 주거 |
180,000,000원 전입·점유 2021.07.16. 확정일자 2021.05.31. |
있음 | 가능 | 확약 적용 시 실질 0원* HUG의 잔존 청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약 확인 필요 |
* 확약 대상 임차보증금 명목액은 180,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약의 효력이 해당 권리에 유효하게 적용되는 것을 전제로, 매수인 인수 실질을 0원으로 판단합니다. 입찰 전 확약서 원본과 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
과거 등기에는 서울보증보험이 대위신청인으로 기재된 인서범 씨의 임차권 140,000,000원이 있으나, 해당 임차권등기는 2021년 5월 12일 말소되었습니다. 조혜영 씨의 과거 임차권등기도 2025년 11월 17일 말소된 뒤 같은 해 11월 20일 새로 등기되었습니다. 이 과거 권리들을 현재 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 조혜영 씨 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래지표보다 높다
정우펠리스 201동의 비교 대상 면적은 55.389㎡이며, 거래 표본은 55.39㎡입니다. 확인되는 거래는 총 3건이고, 전체 평균 거래가는 183,333,333원입니다. 다만 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 거래지표와 최신 거래를 우선해 살펴야 합니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 55.39㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 55.39㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 55.39㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 183,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최신 거래는 2024년 8월 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 190,000,000원으로 제시되어 있습니다. 추세 지표는 이전 구간 대비 +5.6%로 상승 방향이지만, 거래 표본이 3건이고 최신 거래일이 2024년 8월이므로 거래시점과 표본 수를 함께 고려해야 합니다.
정우펠리스 201동은 총 11세대 규모이며, 준공일은 2017년 2월 14일입니다. 비교 가능한 거래 표본은 3건입니다.
대규모 단지의 다수 거래 표본과 같은 방식으로 환금성을 단정하기 어렵습니다. 실제 내부 상태와 점유 상황도 확인되지 않았으므로, 거래가만으로 입찰가를 결정하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,922,000원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 조혜영 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 우선변제권 행사 가능 |
| 2. 주택도시보증공사 | 184,822,137원 | 39,078,000원 | 신청채권자 청구액 기준 · 미배당 145,744,137원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
위 배당표는 매각가 223,000,000원 가정의 예상치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다. 또한 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로 기재되어 있으므로, 임차인 보증금 배당과 HUG 배당의 권리 귀속·중복 여부는 배당요구서 및 채권양도 관련 서류 원본으로 대조해야 합니다.
신건 매각가 가정에서는 집행비용 3,922,000원, 임차인 보증금 180,000,000원, 주택도시보증공사 배당 39,078,000원으로 계산됩니다.
HUG 청구액 기준 미배당액은 145,744,137원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약 내용에 따라 잔존 임대차보증금 반환청구권이 유효하게 포기되는 범위에서는 매수인 인수 실질을 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 단순 인수 추정과 확약 적용은 구분
| 회차 가정 | 매각가 | HUG 예상배당 | 단순 인수 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 223,000,000원 | 39,078,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 178,400,000원 | 0원 | 4,897,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 142,720,000원 | 0원 | 40,078,080원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 파주시 야당동의 운정4동행정복지센터 남서측에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 건물로 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 565.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 공시지가 지표는 947,500원/㎡입니다. 성장관리계획구역과 가축사육제한구역 등의 표시가 있으므로 세부 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 표기가 있으며, 감정평가서에 기재된 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 매각기일 현재의 지정 여부와 실제 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 11세대 규모의 다세대주택이고 확인 가능한 거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 많지 않으므로 최근 거래가격과 실제 내부 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 폐문·부재로 내부구조를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 임대관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.27.자 HUG 확약서의 원본을 확인하고, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 어느 범위까지 적용되는지 확인하세요.
- 채권양수와 배당 귀속. 주택도시보증공사가 임차권자의 채권양수인으로 기재되어 있으므로, 임차인 보증금과 HUG 채권의 배당 관계를 배당요구서·채권양도 관련 서류와 대조하세요.
- 대항력·우선변제권. 조혜영 씨의 전입·점유일은 2021.07.16., 확정일자는 2021.05.31.입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이라는 전제를 유지하고, 확약이 유효하게 적용되는지 확인하세요.
- 점유 및 명도. 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 거주자와 인도 상태를 확인하고, 확약서가 명도까지 보장하는 것으로 오해하지 마세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 223,000,000원은 최근 거래지표 190,000,000원의 117.4%입니다. 권리 부담이 해소된다는 이유만으로 감정가 수준의 입찰을 정당화하지 말고, 거래시점·표본 수·내부 상태를 함께 고려하세요.
- 토지이용계획. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 관련 표시를 확인하고, 토지거래계약 허가구역의 매각기일 현재 지정 여부와 적용 조건을 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 확약이 있어도 신건 가격은 별개
이 물건은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 있어 임차권을 단순히 소멸하는 권리로만 취급해서는 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인 인수 실질을 0원*으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 223,000,000원은 최근 거래지표 190,000,000원의 117.4%이며, 확인되는 거래 표본도 3건뿐입니다. 내부와 실제 점유 상태 역시 추가 확인이 필요합니다. 권리 부담은 확약으로 줄어들 수 있지만, 신건 가격의 부담은 그대로 남습니다. 확약의 효력과 실제 인도 가능성을 확인하고, 최근 거래지표를 기준으로 응찰가를 별도로 판단하는 것이 핵심입니다.
