의정부지방법원 2026타경61714. 경기도 고양시 일산동구 성석동에 있는 프라임하우스3단지 101동 202호, 전용 55.3286㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 200,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 등기부상 과거 농협은행 근저당권과 카드사 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 권리는 신지행 명의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 말소기준권리는 2026.07.06 접수된 강제경매개시결정으로, 그보다 앞서 등기된 임차권은 별도 검토가 필요합니다.

그런데 매각물건명세서에는 결정적인 내용이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.27 제출한 확약서에 따라, 보증금을 전부 배당받지 못하더라도 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 매수인에게 유효하게 적용되고 이행된다면 보증금 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 다만 권리위험이 해소된다는 사실과 경매가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다

농협은행이 2019.12.13 설정한 채권최고액 120,000,000원의 근저당권은 2022.08.12 이미 말소됐습니다. 농협은행·삼성카드·신한카드의 가압류 및 과거 삼성카드 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 이력입니다. 따라서 이 권리들을 현재 존속하는 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 신지행의 임차권은 2024.08.22 등기됐고, 현재 말소기준인 2026.07.06 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차인의 전입일 역시 2022.08.16으로 앞서기 때문에, 대항력 있는 선순위 임차권으로 판단해야 합니다. 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 중요한 위험이었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억, 실질 인수 0원

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 신지행 임차보증금 채권의 양수인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 신지행의 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 양수채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약의 효력은 해당 임차보증금 채권에 관한 것이므로 다른 미확인 점유자나 별개의 권리까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 과거 평균이 아닌 최근 거래를 봐야 한다

프라임하우스3단지 동일 면적대의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 221,333,333원이지만, 2022년 거래 두 건이 상대적으로 높은 가격에 형성되어 있습니다. 가장 최근인 2026.09 거래는 159,000,000원으로, 이전 거래와 큰 차이를 보입니다.

2022년 거래가 두 건의 평균은 252,500,000원입니다. 최근 2026.09 거래가격은 159,000,000원으로, 이전 거래 수준 대비 37.0% 하락한 상태입니다. 이처럼 가격 변화가 큰 상황에서는 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균만으로 경매가격의 매력을 판단하기 어렵습니다.

다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건이라는 점도 중요합니다. 최근 거래는 4층이고 경매물건은 2층이므로 층수·향·내부 상태 등에 따른 개별 가격 차이가 존재할 수 있습니다. 한 건의 거래가 전체 시세를 확정하지는 않지만, 확인된 최신 거래와 하락 추세를 무시하고 과거 평균을 기준으로 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

위 표는 매각가 240,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 4,160,000원은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 신지행 임차보증금 채권의 양수인이므로, 양자의 채권을 별도 독립채권으로 계산한 부분은 중복 가능성이 있습니다. 표에 표시된 각 배당액은 확정 배당액이 아니며 실제 배당순위·배당금은 채권양도 관계와 배당표 확인이 필요합니다.

이 시뮬레이션에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 200,000,000원 중 35,840,000원이 배당되고, 164,160,000원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 채권양수인 지위를 고려할 때, 이 금액을 확정적인 독립채권 미회수액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 채권자의 미배당액과 매수인의 보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 전후를 구분

이 사건은 대항력 있는 임차권에 대한 확약이 존재하므로, 확약 전의 이론상 인수액과 확약 이행을 전제로 한 실질 인수액을 구분해야 합니다. 아래 유찰 가격은 실제 진행된 회차가 아니라 예상 시나리오입니다.

확약 전 인수 추정치는 배당 시뮬레이션상 미배당 보증금 계산에 따른 금액입니다. 확약이 없다면 1회 유찰 시 낙찰가 192,000,000원과 인수 추정액 11,488,000원을 합한 203,488,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원과 49,350,400원을 합한 202,950,400원이 실질취득비용에 가까워집니다. 즉 낙찰가 인하분 상당액이 미배당 보증금 인수 증가로 상쇄되어 총액이 보증금 200,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 이 사건에서는 확약 이행을 전제로 해당 인수를 실질 0원으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 고양국제고등학교 북서측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 지하 1층·지상 4층 중 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이고, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 포장도로에 접해 있으며, 세장형의 다세대주택 부지입니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)에 속하며, 토지 공시지가는 708,600원/㎡입니다. 전체 토지면적은 1,631.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다. 실제 취득·이용과 관련된 제한은 해당 물건의 권리 범위에 맞춰 별도 확인해야 합니다.
• 건물 표시. 공부상 101동과 현황상 프라임하우스3단지 1동의 표시 차이가 있습니다. 입찰 전 호수와 대지권까지 정확히 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 24세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 과거 거래 대비 가격이 37.0% 하락했습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 6.2회로 나타나 매도 가능성과 적정 매수가를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.27 제출된 주택도시보증공사 확약서의 원문과 법원 접수 여부를 확인하고, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력 범위를 점검하세요.
• 채권양도 관계 확인. 신지행의 임차보증금 채권이 주택도시보증공사에 양도된 관계를 확인하세요. 임차인과 보증기관의 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 추가 점유 관계 확인. 등기된 실제 임차인은 신지행 1명이지만, 현장 점유자와 별개의 임대차 관계가 존재하는지는 확인이 필요합니다. 확약서만으로 모든 미확인 점유 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약이 존재하더라도 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 진행되는지 확인하고, 명도·인도 절차에 필요한 비용과 시간을 별도로 고려하세요.
• 최근 시세 중심으로 판단. 2026.09 실거래가 159,000,000원과 하락 추세 -37.0%를 우선 반영하세요. 2022년 고가 거래를 포함한 평균 221,333,333원을 기준으로 신건이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 가격 재검토. 현재 240,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 가정가 192,000,000원도 최근 거래 수준보다 높습니다. 2회 유찰 가정가 153,600,000원 역시 환금성·물건 상태·취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
• 동 표시·대지권 확인. 등기상 101동과 현황상 1동의 표기 차이를 건축물대장·등기부·현장 사진·매각물건명세서와 대조하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 제한의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당순위를 확인하세요. 예상배당표의 금액은 확정된 배당 결과가 아닙니다.
• 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.11.10의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 변경·취하 여부와 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소 ≠ 가격 메리트”

이 사건에서 가장 중요한 권리관계는 신지행의 200,000,000원 임차보증금입니다. 전입과 확정일자, 임차권등기까지 갖춘 선순위 임차권이므로 원칙적으로는 신중한 접근이 필요합니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면 해당 임차인의 실질 인수 위험은 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 이 물건이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 신건 최저매각가 240,000,000원은 최근 실거래 159,000,000원보다 81,000,000원 높습니다. 최근 가격이 과거보다 37.0% 하락한 상황에서, 2022년 고가 거래를 근거로 신건 가격에 프리미엄을 부여하는 것은 위험합니다.

특히 이 단지는 24세대 규모의 다세대주택이고, 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.2회입니다. 최근 거래 표본이 많지 않아 시세 추정의 불확실성도 존재합니다. 확약서가 유효하게 이행된다는 전제하에서도 현재 가격은 최근 시장 수준과 상당한 거리가 있습니다.