수원지방법원 2025타경1055. 경기도 안산시 상록구 월피동 511-12, 드림하우스빌 4층 402호입니다. 감정평가상 다세대주택으로, 건물은 철근콘크리트구조 5층 규모이며 해당 호실은 4층에 있습니다. 현재 소유자는 김대성이고, 2021년 5월 24일 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐으며, 임차인 손성호가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

일반적인 경매에서는 말소기준권리 이후의 근저당이나 가압류가 소멸하면 비교적 단순하게 정리되기도 합니다. 하지만 이 사건은 다릅니다. 손성호의 전입일이 2021.05.04로, 말소기준인 2022.08.04 압류보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 떠안습니다. 매각물건명세서에도 그 내용이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

과거 고창농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2021.04.30 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 등기는 2022.08.04의 국세 압류입니다. 그 이후 안산시·수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등이 설정됐습니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 실제 세금의 법정기일과 배당 우선순위는 별도 검증이 필요합니다. 당해세 등 우선 배당이 발생하면 임차인에게 돌아갈 금액이 줄어들어 매수인 인수액이 예상보다 증가할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 부족분을 매수인이 인수

실제 임차인 1명. 손성호는 2021.03.12 임대차계약, 2021.03.19 확정일자, 2021.05.01 점유개시, 2021.05.04 전입신고를 했으며 2023.09.19 임차권등기가 이루어졌습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

비교 대상은 드림하우스빌(511-12)의 실거래 2건입니다. 비교평균은 135,000,000원, 최고 거래가는 155,000,000원, 최저 거래가는 115,000,000원입니다. 다만 거래된 주택의 전용면적이 대상면적 61.45㎡와 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다.

신건 최저가 156,000,000원은 비교평균의 115.6%입니다. 최저가만으로도 평균보다 21,000,000원 높습니다. 더욱 중요한 점은 선순위 보증금 인수로 인해 실질취득 부담이 160,000,000원 수준 이상으로 형성된다는 것입니다. 보증금 기준으로 비교평균의 약 118.5%이며, 집행비용 추정에 따른 인수액까지 합산한 신건 총액은 162,984,000원입니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 떨어지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건의 가격 구조를 이해하려면 낙찰가와 인수액을 반드시 합쳐 봐야 합니다. 보증금 160,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 증가합니다.

각 회차의 낙찰가·보증금 예상배당·인수액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 총투입액은 낙찰가와 예상 인수액의 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 집행비용 추정액 차이로 회차별 합계에 소폭 차이가 발생합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

예상배당액은 집행비용 2,984,000원, 임차보증금 배당 153,016,000원으로 매각대금 156,000,000원 전액이 소진되는 계산입니다. 주택도시보증공사와 신청채권 관련 후순위 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 해당 주택까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지·타일 마감이며 이중창호가 설치돼 있습니다. 급배수·위생·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 및 도시교통정비지역에 해당합니다. 광덕초등학교와 햇살유치원 관련 상대보호구역 사항이 있으며, 공시지가는 1,483,000원/㎡입니다. 토지면적은 270.7㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트에 비해 비교 거래사례가 제한적입니다. 확인된 실거래도 2건뿐이고 면적이 달라 객관적인 매각가격을 판단하기 어렵습니다. 환금성에 보수적인 평가가 필요한 물건입니다.
• 토지거래 관련 사항. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재돼 있으며 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 전 현재 지정 여부와 적용 대상을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 손성호의 보증금 160,000,000원, 전입·확정일자·임차권등기 및 배당요구 사실을 원본으로 재확인하세요. 미배당 보증금 인수는 이 사건의 핵심 위험입니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 신건 낙찰가와 예상 인수액의 합계는 162,984,000원입니다. 유찰되더라도 약 1.6억 수준의 부담이 유지됩니다. 최저가만으로 할인율을 판단하지 않아야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수권이 행사되면 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다. 매각기일 전 법원 공고와 매각물건명세서 변경사항을 확인하세요.
• 세금 압류·배당순위. 국·안산시·수원시 압류 3건의 세목·법정기일·우선순위를 확인하세요. 우선 배당이 발생하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 손성호가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 구조입니다. 채권원인과 임대차계약의 진정성, 실제 보증금 지급 및 점유 이력을 확인해야 합니다.
• 매수 후 명도. 임차권등기 및 점유 상태를 별도로 확인하고, 보증금 인수에 따른 반환·인도 관계를 검토해야 합니다. 인수 보증금이 있는 물건을 일반적인 무임차 주택처럼 취급하면 안 됩니다.
• 시세 원본 대조. 대상면적 61.45㎡와 실거래 비교면적 51.70㎡·75.19㎡가 다릅니다. 동일 면적대의 최신 거래와 주변 다세대주택 매물을 추가 확인해 취득 후 환금성을 검증해야 합니다.
• 관리비·건축물 확인. 공용부분 미납 관리비, 실제 내부 상태, 누수·수선 문제 및 건축물대장 기재사항을 입찰 전에 확인하세요.
• 법원 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 반드시 확인하세요. 특히 매각물건명세서의 인수권리 문구와 변경사항이 중요합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 물건은 아니다”

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰대금보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 신건에서 예상되는 인수액은 6,984,000원이고, 2회 유찰 시에는 62,357,120원까지 증가합니다. 낙찰가가 크게 내려가더라도 실제 매수 부담은 약 160,000,000원과 집행비용 상당액 수준을 유지합니다.

비교 실거래 평균은 135,000,000원으로 실질취득 부담보다 낮습니다. 다만 실거래는 면적이 서로 다른 과거 2건뿐이므로 현재 시장가치를 정확히 확정하기는 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 전세사기피해자 우선매수권 행사 시 외부 낙찰 제한, 소규모 다세대주택의 환금성 부담까지 겹칩니다.

따라서 이 물건은 단순히 유찰을 기다려 저가 낙찰을 노릴 대상이 아닙니다. 권리 인수와 입찰 접근성 모두 불리하고, 확인된 비교시세 대비 가격 메리트도 부족합니다. 우선매수권 행사 여부와 실제 배당·보증금 인수 구조가 명확히 정리되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 결론은 권리 고위험·가격 불리·외부 낙찰 제한 가능 — 입찰 보류입니다.