수원지방법원 2025타경53838. 경기도 안산시 단원구 성곡동의 더하이어티 14층 1418호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 전민규이며, 2022년 11월 7일 소유권이전과 중소기업은행 근저당권 설정이 접수됐습니다. 이후 삼성카드 가압류, 안산세무서장의 압류가 등재됐고, 중소기업은행의 임의경매개시결정으로 경매가 진행 중입니다.
핵심은 권리의 소멸 여부와 실제 점유·임대관계를 구분해서 판단하는 것입니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 확인된 임차인 정보만으로 임차관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 14층 1418호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 시화호수로841번길 28-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주방 및 거실, 화장실을 갖춘 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 14층 건물 · 2022.05.24 사용승인 |
| 소유자 | 전민규 |
| 등기상 거래가액 | 141,791,800원 (2022.11.07 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 106,228,180원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 120,000,000원 · 2022.11.07 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸 예정
2022년 11월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 등재된 삼성카드 가압류와 국 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 중소기업은행의 임의경매개시결정 역시 경매절차에 따른 등기 정리가 예정되어 있습니다.
② 임대관계 — 임차인 정보보다 실제 점유 확인이 먼저
| 확인 항목 | 현재 확인 내용 | 입찰 전 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 현황 | 확인된 임차인 정보 없음 | 임대관계 미상으로 실제 임차인 유무를 별도 확인 |
| 보증금·전입·확정일자 | 확인 필요 | 전입세대, 임대차계약, 점유 및 매각물건명세서 대조 |
| 인수금액 | 배당 시나리오상 0원 | 실제 임차관계 및 매각 조건 확인 후 최종 판단 |
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,227,628원 | 8,366,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 가정 매각가 131,000,000원에서 집행비용 추정액 2,634,000원을 반영하면, 중소기업은행에 120,000,000원, 삼성카드에 8,366,000원이 배당되는 시나리오입니다. 전체 채권 청구 합계 144,227,628원 중 추정 배당액은 128,366,000원이며, 채권자 미배당액은 15,861,628원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 커지는 미배당액
| 시나리오 | 가정 매각가 | 채권 미배당 추정액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 131,000,000원 | 15,861,628원 | 현재 최저가 기준 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 41,694,828원 | 미배당 증가 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 62,296,748원 | 미배당 추가 증가 |
유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 커집니다. 이는 배당 측면의 변화이지, 해당 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가나 유찰 후 가격만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 소재 남안산 JC 동남측 인근입니다. 주변은 공장, 근린생활시설, 오피스텔, 창고 등이 혼재하는 산업단지 내 주거·상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 14층 건물이며, 사용승인일은 2022.05.24입니다. 기본 급배수·위생시설, 도시가스, 승강기 설비를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 시화국가산업단지, 산업단지 지원시설구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지는 평지의 사다리형으로 기재되어 있고, 북서측과 북동측 도로에 접합니다.
- 환금성. 산업단지 내 오피스텔이라는 입지 특성을 고려해 주변 유사 물건의 실거래가, 임대료, 공실률 및 임차 수요를 확인해야 합니다. 비교 거래와 임대 자료를 확인하기 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 및 실제 점유 상태를 확인하고, 임차인이 있다면 보증금·전입일·확정일자·배당 여부를 별도로 분석하세요.
- 말소기준권리 확인. 중소기업은행 근저당권의 접수일은 2022.11.07이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 후순위 삼성카드 가압류와 국 압류의 매각에 따른 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 채권액 대조. 경매 신청채권 청구액 106,228,180원과 근저당권 채권최고액 120,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권액 및 배당요구 내역을 확인해 추정배당표를 재검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 131,000,000원만으로 시장가격을 판단하지 마세요. 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가와 임대료, 공실률을 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 추가 비용 확인. 취득 관련 세금, 관리비 체납, 명도 비용 등 실제 취득에 영향을 주는 비용을 별도로 확인하세요. 본 리포트의 실질취득 추정액 131,000,000원은 낙찰가에 산정상 인수액 0원을 더한 금액이며, 이러한 부대비용을 포함한 총취득원가는 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 산정”과 “안전한 입찰”은 다릅니다
이 물건은 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 하며, 이후의 삼성카드 가압류와 국 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 실제 점유 상태도 별도로 확인해야 합니다.
현재 신건 최저매각가는 131,000,000원이며, 가정 매각가 기준 채권자 미배당액은 15,861,628원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 그대로 인수된다는 의미는 아닙니다. 반대로 인수액이 0원으로 계산된다는 이유만으로 시세 메리트가 있다고 볼 수도 없습니다. 권리 소멸 조건, 실제 임대차, 배당 산정 근거와 비교 실거래를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
