수원지방법원 2025타경53872. 안산시 상록구 월피동 517-2, 태영하이츠빌라 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 전용면적은 68.48㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 134,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건이며 한국주택금융공사가 126,218,077원을 청구하여 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 사건은 가격만 확인하고 입찰하기에는 검토할 부분이 있습니다. 등기에는 한국주택금융공사의 채권최고액 179,000,000원 근저당권이 등장하고, 같은 금융기관의 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기도 존재합니다. 근저당권은 말소된 것으로 분류되어 있으나, 이어지는 채무자 변경등기와 해당 금융기관의 임의경매 신청도 확인됩니다. 따라서 근저당권의 실제 존속·말소 상태와 경매의 말소기준권리를 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권의 실제 말소 상태가 핵심

권리분석에서 가장 중요한 등기는 2018.10.22 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 179,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 2020.07.13에는 해당 근저당권의 채무자가 윤점순으로 변경되었고, 2025.12.09에는 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

또한 2018.10.22에는 한국주택금융공사법에 따른 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 이루어졌습니다. 한국주택금융공사의 동의 없이 임대차를 비롯한 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용입니다. 이는 일반적인 임차인 존재 여부와 별도로 확인해야 할 권리사항입니다. 경매 매각에 따른 정리 여부는 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 임차인 없음으로 단정할 수 없다

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대관계가 확인되지 않았고, 시건장치 때문에 내부 이용상태도 직접 확인하지 못했습니다.

③ 시세 비교 — 신건은 실거래보다 1.1% 높다

태영하이츠빌라(517-2)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2024년 6월의 2건으로, 모두 전용 68.48㎡, 1층, 거래금액 132,500,000원입니다.

감정가 134,000,000원은 확인된 실거래 평균 132,500,000원보다 1,500,000원 높습니다. 최저가를 실거래 평균으로 나누면 101.1%입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

현재 추정 배분금액은 집행비용과 소유자 잔여금으로 구성되어 있습니다. 그러나 실제 등기에는 한국주택금융공사의 근저당권이 등장하고, 신청채권자의 청구금액도 126,218,077원입니다. 따라서 다음 금액은 완성된 법적 배당순위표가 아니며, 소유자에게 표시된 잔여금이 실제로 교부된다고 판단해서는 안 됩니다.

집행비용 2,676,000원과 소유자 잔여 131,324,000원은 제시된 추정값입니다. 채권자 배당액이 산정되지 않은 상태이므로 소유자 잔여금은 실제 배당 결과로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 부족액은 배당순위 확정 후 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

현재 최저가를 기준으로 제시된 회차별 가격 시나리오입니다. 유찰이 발생하면 매각가격은 낮아지지만, 가격 하락과 권리 위험 해소는 별개의 문제입니다.

* 회차별 인수액은 현재의 추정치이며 점유·대항력 확인이 끝난 확정금액이 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실제 인수액과 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.

현재 신건 가격 134,000,000원은 확인된 실거래 평균보다 높습니다. 1회 유찰 시 제시된 최저가는 107,200,000원, 2회 유찰 시에는 85,760,000원입니다. 다만 가격이 낮아진다고 그 자체로 수익성이 보장되지는 않습니다. 특히 점유 미상인 다세대주택에서는 입찰가격뿐 아니라 실제 인수보증금과 명도비용을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 광덕초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 점포 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.06.11 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층이며, 외벽은 적벽돌 노출쌓기, 창호는 하이샷시 유리입니다.
• 토지. 토지면적은 287.1㎡이며 지목은 대지입니다. 세로장방형의 평지로 인접도로와 평탄하고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 경매 취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,531,000원/㎡입니다. 공부와 실제 현황 사이에 보고된 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부상태. 시건장치로 내부 관찰이 이루어지지 않았습니다. 설비와 내부 마감의 실제 상태, 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 현재 시장가격과 매도 소요기간을 정확하게 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2018.10.22 한국주택금융공사 근저당권의 실제 존속 여부, 채무자 변경등기, 2025.12.09 임의경매개시결정의 관계를 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서로 대조하세요.
• 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 매각으로 어떻게 정리되는지 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 주민등록 전입세대 열람 등을 통해 실제 거주자와 점유 원인을 확인하세요.
• 임차인 대항력 검토. 임차인이 확인되면 전입·점유·확정일자·보증금과 말소기준권리의 선후관계를 비교하고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단하세요.
• 배당표 재검토. 한국주택금융공사의 청구금액 126,218,077원과 채권최고액 179,000,000원의 차이를 구별하고, 실제 배당순위와 채권자 배당액을 확인하세요.
• 가격 검증. 확인된 실거래는 2024.06의 2건입니다. 현재 거래 가능한 유사 면적 다세대주택의 가격과 대상 호수의 상태를 추가로 비교하세요.
• 내부·명도. 감정평가 당시 내부를 관찰하지 못했습니다. 점유자가 누구인지 확인하고 수선비와 인도 절차의 부담을 고려하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 배당에 영향을 주는 당해세 등을 입찰 전 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 현재 적용되는 규제와 경매 취득에 필요한 절차를 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저다”

안산 월피동 태영하이츠빌라 201호는 감정가 134,000,000원, 최저가 134,000,000원의 신건입니다. 확인된 실거래 평균은 132,500,000원으로, 현재 최저가가 실거래 평균의 101.1%입니다. 따라서 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 이점이 없습니다.

더 중요한 것은 권리관계의 불확실성입니다. 2018년 한국주택금융공사 근저당권의 말소 상태와 2025년 임의경매개시결정의 관계를 확인해야 하며, 실제 점유자와 임대관계도 파악되지 않았습니다. 또한 현재 배당 추정에는 신청채권자의 배당액이 반영되지 않아 소유자 잔여금 계산을 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

유찰로 최저가가 낮아진다면 가격 비교 조건은 개선될 수 있습니다. 그러나 미확인 임차인의 보증금 인수 가능성이 남아 있는 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득비용을 평가해서는 안 됩니다. 먼저 말소기준권리와 임차관계를 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용을 시세와 비교해야 합니다.

종합 판단: C등급. 가격은 실거래 평균 이상이고, 근저당권의 실제 말소 상태·배당·점유관계에 확인할 사항이 남아 있습니다. 신건 즉시 입찰보다는 권리관계와 현장 상태의 확인을 우선하는 것이 적절합니다.