수원지방법원 2025타경53894. 경기도 안산시 단원구 와동 707-5, 로얄팰리스빌 4층 401호입니다. 전용면적 63.29㎡의 다세대주택으로, 전체 8세대 규모입니다. 소유자 구동훈은 2022.05.31. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 압류와 가압류가 발생했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 후순위 권리의 소멸 여부만 확인해서는 안 됩니다. 변영주의 전입신고와 확정일자가 모두 2021.12.21.로, 청주시 압류가 접수된 2023.05.16.보다 앞서기 때문입니다. 따라서 변영주의 대항력과 보증금 인수 위험을 먼저 검토해야 합니다. 다행히 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 확약으로 해당 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 707-5 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 사세충열로1길 7 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 로얄팰리스빌(707-5) |
| 전용면적 / 층수 | 63.29㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 4층 |
| 건물규모 | 8세대 · 2016.11.24. 준공 |
| 소유자 | 구동훈 (2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 194,868,492원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2023.05.16. 청주시 압류 (갑구 5번) |
| 임차인 | 변영주 · 보증금 180,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.06.01. 확약 적용 전제) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부에는 과거 김종민의 주택임차권 170,000,000원과 농협은행 근저당권 168,000,000원이 있었으나, 각각 2019.07.25.와 2022.01.24. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 변영주의 보증금과 주택도시보증공사가 제출한 확약입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
변영주 주택 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.12.21. 확정 2021.12.21. 점유개시 2022.01.29. |
180,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 |
|
보증공사 변영주 보증금 승계신고 |
별도 임차인 아님 | 중복 합산 제외 | 별도 판정 제외 | 승계 관계 | 승계인 |
실제 임차인은 변영주 1명입니다. 보증공사는 변영주의 보증금반환채권을 대위·승계한 기관으로, 별도의 임차보증금을 가진 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금은 180,000,000원만 계산해야 하며, 보증기관 신고액을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 포기. 매수인에게 임대차보증금 잔액을 인수시키지 않겠다는 취지입니다.
- 잔존 보증금 반환청구권 포기. 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않습니다.
- 임차권등기 말소 동의. 매각 후 해당 임차권등기를 말소하는 데 동의합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 과거 평균보다 높다
로얄팰리스빌(707-5)은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2022.05. 거래 3건으로, 전용면적 63.29~66.22㎡의 유사 면적 거래입니다. 평균 거래금액은 186,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 66.22㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 63.29㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 65.74㎡ | 5층 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 186,666,666원 |
신건 최저매각가 187,000,000원은 실거래 평균 186,666,666원의 100.2%입니다. 최신 거래로 표시된 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 확인된 거래금액과 비교했을 때 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 8세대 규모의 다세대주택은 대규모 아파트보다 비교 가능한 거래 표본이 적어 정확한 시세 판단과 재매각 시 환금성 평가가 어려울 수 있습니다. 현재 가격이 저렴하다는 이유로 가점을 부여하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 변영주 임차보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 194,868,492원 | 3,582,000원 |
| 3. 케이아이코아즈대부 · 가압류 | 23,957,830원 | 0원 |
| 4. 한국자산관리공사 · 가압류 | 9,745,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 187,000,000원 기준의 추정 배당입니다. 집행비용 3,418,000원과 임차보증금 180,000,000원을 차감한 3,582,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권과 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득의 차이
이 사건은 유찰 시 최저매각가가 하락하더라도, 주택도시보증공사의 확약 적용 여부에 따라 매수인 부담을 전혀 다르게 해석해야 합니다. 확약을 적용하지 않는 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 최저가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 187,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 149,600,000원 | 33,294,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 119,680,000원 | 62,795,520원 | 0원 |
원칙상 인수 추정액은 집행비용을 반영한 회차별 계산금액입니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액이 보증금 180,000,000원 부근에서 유지됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔액청구권 포기 확약이 있으므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 실제 취득비용에는 취득세 및 별도 비용이 추가될 수 있습니다.
신건: 매각가 187,000,000원 + 해당 보증금 인수 0원 = 187,000,000원
1회 유찰: 매각가 149,600,000원 + 해당 보증금 인수 0원 = 149,600,000원
2회 유찰: 매각가 119,680,000원 + 해당 보증금 인수 0원 = 119,680,000원
해당 금액은 낙찰대금과 임차보증금 인수액만 합산한 비교금액입니다. 확약서 효력과 임차권등기 말소가 확인되어야 하며, 다른 독립적인 선순위 임차인이 확인된다면 별도 계산이 필요합니다.⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택단지로 형성되어 있으며 주거환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물의 4층입니다. 외벽은 화강석·세면보드·벽돌치장, 창호는 하이샷시 유리 구조로 기재되어 있습니다.
- 내부상태. 시건장치로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 267.4㎡입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 토지이용 제한. 성장관리권역·도시교통정비지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역· 역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 실제 거래 및 이용에 적용되는 제한사항을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 전체 8세대 규모의 다세대주택이며, 확인되는 실거래는 2022.05. 3건입니다. 현재 가격을 확인할 만한 거래 표본이 제한적이어서 재매각 시 가격과 거래기간의 불확실성이 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약서 원문. 2026.06.01. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 직접 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 변영주의 임차보증금 180,000,000원과 신청채권자의 승계 관계, 확약 적용 범위가 매각물건명세서에 정확히 반영되어 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인과 점유 확인. 보증기관 신고는 중복 합산하지 않되, 현장 점유자와 별도의 독립적인 임대차 관계가 존재하는지 확인하세요. 확약은 다른 임차인의 권리까지 포괄하지 않습니다.
- 임차권등기 말소. 을구 5번 변영주 임차권등기의 말소 절차와 실제 이행 가능성을 확인하세요.
- 압류 및 조세채권. 청주시·화성시·국민건강보험공단·중랑구 압류와 당해세 등의 우선배당 가능성을 점검하세요.
- 시세 재확인. 2022.05. 실거래 평균 186,666,666원만으로 현재 가치를 판단하지 마세요. 최근 유사 다세대의 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 내부 확인 및 명도. 감정평가 당시 내부를 관찰하지 못했으므로 실제 점유상태, 내부 하자, 수리비와 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용 등을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본과 최신 사건 진행상태를 확인하세요.
맺으며 — “보증금 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 보류”
이 물건은 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 구분해야 합니다. 변영주의 보증금은 180,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 2026.06.01. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그러나 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 187,000,000원은 실거래 평균 186,666,666원의 100.2%이고, 비교 거래도 모두 2022.05.에 집중되어 있습니다. 전체 8세대의 다세대주택이라는 점에서 현재 시세와 환금성의 불확실성도 큽니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약에 따른 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 과거 실거래 평균을 웃도는 신건 가격, 제한적인 거래 표본, 소규모 다세대주택의 환금성, 내부 미확인과 확약 이행 확인 필요성을 함께 반영했습니다. 권리상 조건부 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 접근할 물건입니다.
