수원지방법원 2025타경53902. 경기도 광명시 소하동 광명지타워 제5층 제535호가 경매 대상입니다. 감정평가서상 해당 호실은 주식회사 제이디엘플러스의 생산공장으로 이용 중입니다. 등기부에는 소유자 이대성, 국민은행 근저당권, 후순위 가압류 3건이 확인됩니다. 근저당권의 채권최고액은 216,000,000원이며, 이를 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 매각에 따른 소멸 여부를 살펴볼 수 있습니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 강태준과 플러스가 점유자 또는 임차인으로 기재되어 있지만 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람의 대항력 유무와 우선변제 가능성, 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 이용 현황과 임대차관계를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 예정, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 6월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 쓰리에스파트너스주식회사, 토스뱅크주식회사, 서울신용보증재단의 가압류 3건은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025년 11월 27일의 임의경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력 가능·미상

매각물건명세서에 두 명이 기재되어 있으나, 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자에 대해 대항력이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 확인하고, 점유자 및 관리주체를 통해 실제 사용관계와 임대차계약 내용을 대조해야 합니다. 특히 두 점유자의 권리관계가 서로 다른 경우 한 사람에 대한 확인만으로 다른 사람의 인수 위험까지 해소되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

아래는 제시된 배당 추정치에 따른 배분입니다. 국민은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용을 포함한 배분 추정 합계는 매각가 232,000,000원입니다. 채권자 배당 합계 227,952,000원과 집행비용 4,048,000원을 합산한 금액입니다. 채권 미배당 추정액은 채권자 총 청구액에서 예상배당 합계를 뺀 값입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 별도 확인해야 합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광명시 소하동 소재 소하초등학교 남동측 인근입니다. 주위에는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 감정평가서상 보통 수준입니다.
• 이용상태. 감정서에는 공장, 즉 주식회사 제이디엘플러스 생산공장으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 주거로 기재된 점유자 2명과 이용 현황의 관계를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 위생 및 급배수설비, 소화전·화재탐지설비, 주차장, 승강기 설비가 기재되어 있습니다. 내부는 상세 확인이 제한되어 내부 구조변경, 누수, 균열, 설비 하자 및 수리 필요성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 환금성·시세. 이 호실은 감정서상 공장 이용 물건이므로 일반 주거용 부동산의 시세를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 유사한 공장 호실의 거래가격과 임대수요를 비교하기 전에는 232,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명의 권리 확인. 강태준과 플러스의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 전입신고일, 확정일자, 점유 개시일, 배당요구 여부를 각각 확인하세요.
• 대항력·인수액 검토. 전입신고일과 점유 시점, 말소기준권리 설정 시점 및 임대차계약 내용을 대조해야 합니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 실제 이용 현황 확인. 감정서상 공장 이용과 명세서상 주거 점유자 기재가 일치하지 않습니다. 현장 방문, 관리주체 확인 및 관련 서류 대조를 통해 실제 사용 용도와 점유 범위를 파악하세요.
• 채권액·배당표 재검토. 국민은행 근저당권의 채권최고액은 216,000,000원이고 사건 청구액은 189,478,878원입니다. 실제 채권액과 배당 기준을 확인해 추정 배당표를 다시 검토하세요.
• 시세와 입찰 상한. 같은 건물 또는 유사한 공장 호실의 실거래와 임대수요를 확인하고, 취득세·관리비·수리비·명도비용 및 확인된 인수 부담을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
• 관리비·시설 상태. 관리사무소에서 체납 관리비와 관리규약을 확인하고, 내부 구조변경·누수·균열·설비 상태를 직접 점검하세요. 내부 확인이 제한된 부분은 비용 위험으로 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “인수 부담 없음”은 다르다

이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서는 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 하지만 명세서상 점유자 2명의 보증금과 전입신고일, 확정일자가 미상이고, 감정서상 공장 이용과 점유자 용도 기재도 서로 달라 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.

현재 회차의 예상 채권 미배당액은 402,167,035원이지만, 이는 매수인의 인수액이 아닙니다. 반대로 배당 추정에서 인수액이 0원으로 표시되더라도 임차인 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 유사 물건의 실거래 자료도 확인되지 않아 가격이 유리한지 판단하기 어렵습니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 점유·임대차 위험과 가격을 확인하기 전까지는 입찰 판단을 보류해야 합니다.