수원지방법원 2025타경53938. 안산시 상록구 건건동 한덕하이츠빌라 4동 지하층 101호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 전용면적은 35.43㎡, 감정가는 58,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 비엔케이캐피탈 주식회사이고 청구금액은 35,471,090원입니다.

이 물건은 일반적인 아파트 경매와 성격이 다릅니다. 1990년 준공된 16세대 규모의 다세대주택 지하층이라는 점이 중요합니다. 지하층은 채광·습기·환기·침수 가능성 등을 개별적으로 확인해야 하고, 지상층보다 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 더욱이 감정평가 당시 내부를 확인하지 못해 실제 주거 상태와 임대관계에 대한 불확실성도 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 압류의 말소 여부가 핵심

과거 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 2012.02.14 말소되었고, 국민은행 근저당권 6,000,000원도 2012.07.13 말소되었습니다. 중소기업은행 근저당권 12,000,000원 역시 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 승계할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

2025.02.26 가압류와 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 대항력 판단은 별개이므로 현재 인수액 0원이라는 예상 결과를 무조건 확정적인 법률 판단으로 받아들여서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 신고는 없지만 실제 점유는 미상

예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 수치는 인수 대상 임차권이 없다는 전제에서만 유효합니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 별도로 확인된다면, 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 5,800만원이 정말 저렴한가?

한덕하이츠빌라4,5의 동일 전용면적 35.43㎡에 대해 확인되는 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 78,000,000원이지만, 여기에는 지상 2층 거래 2건이 포함되어 있습니다. 지하층인 본건과 직접 비교할 때는 2022.10 지하층 실거래 60,000,000원을 우선 참고해야 합니다.

전체 평균 78,000,000원과 현재 최저가 58,000,000원만 비교하면 최저가는 평균의 74.4%입니다. 하지만 이 수치에는 지상층 고가 거래가 포함된 효과가 있어 지하층 물건의 할인율로 그대로 해석하기 어렵습니다.

동일 지하층의 마지막 확인 거래는 60,000,000원입니다. 현재 최저가 58,000,000원은 그 금액의 96.7%로, 단순 차액은 2,000,000원입니다. 그러나 해당 거래는 2022.10에 이루어졌으므로 2026년 현재의 시장가격을 직접 증명하지는 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

매각대금 58,000,000원에서 집행비용 1,444,000원을 제외하면 채권자 배당재원은 56,556,000원입니다. 예상 채권액 합계 66,648,055원 대비 10,092,055원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

위 배당표는 제공된 배당 추정금액을 그대로 반영했습니다. 가압류 채권과 경매신청채권의 채권자가 동일하므로 실제 채권의 중복 여부와 배당순위는 원본 채권계산서로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 유찰 시 제시된 회차별 가격과 채권 미배당 규모는 다음과 같습니다. 다만 가격이 낮아진다고 인수되지 않는 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 별도의 대항력 임차인이 확인된다면 인수금액은 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 건건동 반월초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로, 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 가까운 곳에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 및 일반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층 101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 난방·급탕설비, 위생 및 급배수설비가 설치된 것으로 조사되었습니다. 실제 가동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,500,000원/㎡입니다. 기재된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부를 새로 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부확인이 이루어지지 않아 내부 하자 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 1990년 준공된 16세대 소규모 다세대주택으로, 특히 지하층의 매수 수요는 제한적일 수 있습니다. 확인된 동일 면적 실거래가 3건에 불과하므로 가격 형성 및 매각기간에 관한 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 안산시의 2021.04.13 압류는 2021.04.26 해제·말소 기록이 있습니다. 2025.02.26 비엔케이캐피탈 가압류와 실제 말소기준권리의 관계를 최신 등기사항증명서로 확인해야 합니다.
• 전입세대·점유 조사. 임대관계와 실제 점유가 미상입니다. 전입세대확인서·매각물건명세서·현황조사서를 대조하여 대항력 가능성이 있는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 지하층 하자 조사. 습기·누수·결로·곰팡이·채광·환기·침수 가능성과 난방 및 급배수설비 상태를 확인해야 합니다. 감정평가 당시 내부확인이 불가능했다는 점을 유의해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 마지막 확인 지하층 실거래는 2022.10의 60,000,000원입니다. 이 금액을 현재 시세로 단정하지 말고, 인근 유사 지하층 다세대의 실제 거래 및 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 채권 중복 여부. 비엔케이캐피탈의 가압류 청구액과 경매신청채권액이 각각 표시되어 있습니다. 실제 배당에서 같은 원인채권이 중복 반영되는지 채권계산서와 배당순위 자료를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자의 신원과 실제 사용 상태가 미확인입니다. 인도 가능 여부, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 조사하고 명도 비용을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 규제·원본 확인. 토지이용규제의 최신 적용 여부와 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전하고 저렴한 경매”

이 물건은 등기상 주요 채권이 매각으로 소멸하는 구조로 보이고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 2021년 압류의 말소기록과 말소기준권리 판단 사이의 불일치, 실제 임대관계 및 점유 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 따라서 권리관계가 완전히 확인된 안전형 경매라고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 58,000,000원은 동일 지하층의 2022년 거래가격 60,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 전체 평균 78,000,000원만을 기준으로 높은 할인율을 주장하면 지상층 거래의 영향을 놓치게 됩니다. 무엇보다 거래가격의 -31.0% 하락 추세와 오래된 시세 표본이 현재 가격의 매력도를 낮춥니다.

결론은 신중한 관망입니다. 지하층의 환금성 제약과 내부 미확인 위험까지 고려하면 현재 신건 가격에서 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다. 우선 실제 점유와 말소기준권리를 명확히 확인하고, 현재 거래 가능한 가격을 별도로 검증해야 합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 위험이 해소되지 않으면 단순한 최저가 하락만으로 투자매력이 확보되지는 않습니다.