* 임차권 승계인의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하고 해당 매수인에게 적용된다는 전제입니다. 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
수원지방법원 2025타경53979. 경기도 안산시 상록구 일동 559-6 소재 다세대주택의 3층 301호입니다. 소유자 장여재는 2022년 3월 7일 매매로 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 갑구 12번 안준덕 가압류의 접수일인 2022년 10월 6일입니다. 임차인 안혁준은 2022년 1월 21일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 5일로 기재되어 있어, 해당 가압류보다 앞선 임대차의 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 임차보증금 240,000,000원은 최저매각가 200,000,000원보다 크므로 확약이 없다면 매수인 인수 위험을 면밀히 계산해야 합니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 핵심적인 위험 완화 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 559-6, 3층 301호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 성호로7길 17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용면적 비교 기준 71.46㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 장여재 (2022.03.07. 매매 취득, 등기상 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 12번 가압류 · 안준덕 · 2022.10.06. · 청구금액 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금과 확약의 효과
현재 권리 판단의 기준은 제공된 등기 내역상 2022년 10월 6일 접수된 안준덕의 가압류입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 확정일자 때문에 임차인의 대항력과 우선변제권이 문제되지만, 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로서 대항력 포기와 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
확인되는 실제 임차인은 안혁준 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로서 경매를 신청한 주체이며, 안혁준의 보증금과 별도로 또 다른 240,000,000원의 임차보증금이 존재하는 것으로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 안혁준 | 240,000,000원 | 2022.01.21. / 2022.01.05. | 대항력 있음 우선변제권 있음 | 임차권등기 2024.01.24. · HUG 승계인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약 제출 |
임차인은 전입·점유 및 확정일자에 따라 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약은 해당 임차보증금 반환채권과 임차권에 관한 것이므로, 확약에 포함되지 않은 별도 점유자나 다른 임대차가 확인된다면 그 위험은 별도로 분석해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상황과 인도 가능 여부도 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 현재 가격 메리트는 단정할 수 없다
비교 가능한 거래표본은 유정하이츠빌(559-6)의 전용면적 71.46㎡ 거래 2건입니다. 표본 평균은 218,500,000원이지만, 확인된 거래일은 2022년 3월과 2023년 2월입니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재 시세로 그대로 간주하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 71.46㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 2023.02 | 71.46㎡ | 3층 | 197,000,000원 |
| 표본 평균 | 71.46㎡ | 2건 | 218,500,000원 |
최저매각가 200,000,000원은 표본 평균 218,500,000원의 약 91.5%입니다. 하지만 가장 최근에 확인되는 거래는 2023년 2월의 197,000,000원으로, 현재 최저가는 이 거래가보다 3,000,000원 높습니다. 최신 확인거래 대비 비율은 약 101.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정 · 확약 적용 전 배당 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 임차보증금 · 안혁준(HUG 승계) | 240,000,000원 | 196,400,000원 | 미배당 43,600,000원. 확약 적용 시 매수인 인수액 0원 처리 가능 |
| 갑구 12번 가압류 · 안준덕 | 95,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | 잔여금 없음 |
위 배당표는 제공된 매각가 200,000,000원과 추정 집행비용을 적용한 산식입니다. 임차보증금 240,000,000원 중 196,400,000원이 배당되고 43,600,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 확약은 이 미배당액에 대한 매수인의 잔존 보증금 반환 부담을 해소하는 근거이며, 별도의 임차보증금 240,000,000원이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 기타 우선권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 호동초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설과 공원 등이 있으며 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 다세대주택입니다. 난방·위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 토지면적 271.4㎡, 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 해당 건물은 총 8세대이며 거래표본은 2건입니다. 최근 확인거래가 2023년 2월이므로 현재 거래 수준과 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026년 6월 10일 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확히 확인되는지 원본을 대조하세요.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 안혁준의 임차권 승계인이라는 관계를 확인하고, 동일한 240,000,000원 보증금을 두 개의 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 확약 밖의 점유 위험. 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 추가 임대차, 인도 및 명도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 2022년 3월 240,000,000원, 2023년 2월 197,000,000원의 두 거래만으로 현재 시세를 확정하지 마세요. 입찰 전 추가 실거래와 현재 매매 호가를 확인하세요.
- 말소기준 및 후순위 권리. 갑구 12번 가압류 95,000,000원, 2024년 12월 26일 안산시 압류, 2025년 12월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정에 관한 매각 후 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 관리비·건물 상태. 관리비 체납, 수선 필요 여부, 공용부분 상태 및 실제 점유 상황을 확인해 입찰가 산정에 반영하세요.
맺으며 — “확약은 인수위험을 줄여도, 가격 검증을 대신하지 않는다”
이 사건은 임차보증금이 최저매각가보다 크고 대항력·우선변제권이 문제되는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있어, 그 내용이 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 확약서 원본으로 확인해야 합니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 200,000,000원은 표본 평균 218,500,000원보다 낮지만, 거래표본은 2건뿐이고 최신 확인거래는 2023년 2월의 197,000,000원입니다. 신건 가격이 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 확약은 서류로 확인하고, 가격은 최신 거래로 검증하세요. 권리상 위험을 줄일 수 있는 물건이라도 실제 취득비용과 매도 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
