수원지방법원 2025타경54008. 경기도 안산시 상록구 일동에 있는 나경캐슬 5층 502호, 전용 68.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자 고수택은 2022년 4월 1일 거래가 210,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2023년 9월 20일 오원찬 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 12월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 원지혜는 2022년 3월 4일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리 설정일인 2023년 9월 20일보다 앞섭니다. 보증금 210,000,000원도 신건 최저가 202,000,000원보다 큽니다.
그러나 주택도시보증공사가 임차권자 원지혜의 승계인으로서 2026년 5월 7일 및 6월 1일에 포기·말소 확약서를 제출했다는 점이 판단을 바꿉니다. 매각물건명세서 비고에는 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 123-4, 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 구룡로3길 13-1 |
| 건물명 | 나경캐슬(123-4) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 68.32㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 내부구조 | 방 3 · 화장실 2 · 거실 · 주방/식당 · 현관 · 다용도실 |
| 사용승인 | 2016.02.05 |
| 건물 규모 | 총 8세대 |
| 소유자 | 고수택 (2022.04.01 소유권이전 · 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 222,925,540원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20 오원찬 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.28 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 함정과 확약
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 임차 목적물 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 원지혜 | 주택전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.04 점유개시 2022.03.04 확정 2022.03.04 |
210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 인수 포기 확약 |
| 실제 임차인 | 원지혜 1명 |
|---|---|
| 보증금 | 210,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 전입 및 점유개시 2022.03.04 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 2022.03.04, 배당요구 신고 |
| 임차권등기 | 2024.03.18 · 을구 4번 |
| 보증금 채권 승계인 | 주택도시보증공사 승계인 |
| 확약서 제출 | 2026.05.07 · 2026.06.01 |
| 일반 배당 추정상 부족액 | 11,628,000원 (신건 기준) |
| 확약 적용 매수인 인수 | 실질 0원 |
주택도시보증공사는 원지혜 보증금 반환채권의 승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 원지혜와 별개의 실제 임차인으로 계산하거나, 같은 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 원지혜 1명이며, 분석 대상 임차보증금은 210,000,000원입니다.
일반적인 배당 시뮬레이션의 인수 추정액 11,628,000원은 확약을 반영하기 전의 금액입니다. 확약 내용대로 처리되는 경우 매수인의 실제 부담은 0원입니다.
※ 확약의 효력과 적용 범위는 입찰 전 매각물건명세서 및 확약서 원본을 대조해야 합니다. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 거주 여부를 단정할 수 없으므로 점유 및 인도 상태도 별도 확인이 필요합니다. 확약 밖에 별개로 성립한 임차인 권리가 있다면 그 권리는 별도 분석 대상입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래가 중요하다
나경캐슬(123-4)은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 68.32㎡에 해당하는 확인 실거래는 총 5건이고, 전체 평균은 193,000,000원입니다. 다만 과거의 높은 거래가격이 평균에 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최신 실거래 및 집계상 최근 12개월 평균인 165,000,000원에 더 무게를 둬야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 68.32㎡ | 2층 | 165,000,000원 |
| 2024.01 | 68.32㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 68.32㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 68.32㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 68.32㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.32㎡ | 5건 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 68.32㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
최근 거래로 확인된 2025.06 거래는 2층 물건입니다. 분석 대상은 5층이므로 층·향·내부 상태 차이를 함께 고려해야 합니다. 최신 확인 거래 자체도 2025.06으로 시차가 있으므로, 집계상 최근 12개월 평균이라는 명칭만으로 2026년 현재 시세가 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 / 지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 · 신건 최저가 | 202,000,000원 | 감정가 100% |
| 전체 실거래 평균 | 193,000,000원 | 최저가 / 전체 평균 104.7% |
| 최근 12개월 집계 평균 | 165,000,000원 | 최근 표본 1건 |
| 가장 최근 확인 거래 | 165,000,000원 | 2025.06 · 2층 |
| 최저가 / 최근 시세 | 122.4% | 최근 거래보다 비쌈 |
| 최근 거래 추세 | -17.5% | 하락 추세 |
| 확약 적용 실질취득 | 202,000,000원 | 낙찰가 + 실질 인수 0원 |
전체 평균에는 2022년의 210,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 과거 평균을 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 확약으로 인수 부담이 사라지더라도 실질취득 202,000,000원 자체가 최근 거래 수준을 상당히 웃돕니다.
이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있으나, 이것만으로 신건의 적정 가격이나 향후 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 원지혜 임차보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 근저당권 · 오원찬 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 신청 · 주택도시보증공사 | 222,925,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 3,628,000원을 제외한 198,372,000원이 임차보증금 채권에 배당되는 구조이며, 근저당권과 신청채권자 항목에는 배당이 없습니다. 주택도시보증공사는 원지혜의 승계인이므로 임차보증금과 승계채권을 독립적인 보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
신건 배당표상 원지혜 보증금 부족액은 11,628,000원이지만, 제출된 확약서에는 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 해당 부족액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
확약 적용 시 실질취득 = 낙찰가 202,000,000원 + 인수 0원 = 202,000,000원
⑤ 회차별 입찰·인수 시나리오
선순위 대항력 임차인은 원칙적으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당분의 인수가 문제될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
그러나 이 사건은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 존재하므로 일반 인수형과 실제 위험을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 일반 인수 추정 | 확약 적용 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 202,000,000원 | 11,628,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 161,600,000원 | 51,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 129,280,000원 | 83,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
일반 인수 추정액은 확약을 고려하지 않은 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 낙찰가가 각 회차 최저가와 다르면 배당 결과도 달라질 수 있습니다. 확약 적용 실질취득액은 해당 회차 최저가에 낙찰되고 원지혜 관련 인수 0원이 유지된다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 일동 소재 호동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 약 8m 포장도로에 접하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건축. 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 지상 5층 건물입니다. 사용승인일은 2016.02.05이며 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 250.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 지형은 평지이며 세로장방 형태입니다.
- 공시지가. 1,614,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 적용 대상과 기간은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 동일 건물 거래 표본이 적습니다. 2022년 210,000,000원 거래와 2025년 165,000,000원 거래 사이의 가격 차이, 최근 거래 추세 -17.5%를 고려하면 매도 시점과 가격에 따른 환금성 위험이 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.07 및 2026.06.01 제출한 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 4번 원지혜 임차권등기에 대한 말소 이행 방식과 낙찰 후 처리 절차를 확인하세요.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 원지혜는 실제 임차인, 주택도시보증공사는 보증금 반환채권의 승계인입니다. 동일 보증금의 중복 인수를 계산하지 않도록 주의하세요.
- 점유 및 인도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유·거주 상황은 별도 확인이 필요합니다. 인도 협의와 명도 비용 가능성을 확인하세요.
- 낙찰가격 상한 설정. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 확인 거래 165,000,000원의 122.4%입니다. 전체 평균 193,000,000원이 아닌 최신 거래와 하락 추세를 중심으로 가격을 판단하세요.
- 거래 표본의 한계. 동일 건물 전체 실거래는 5건, 최근 12개월 집계는 1건입니다. 2025.06 이후 거래 시차와 2층·5층 차이를 반영해 현재 매매 가능가격을 재확인하세요.
- 관리비와 세금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 당해세 및 배당에 영향을 주는 세금 문제를 확인하세요.
- 매각 조건 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 대조하고 매각기일 2026.11.10의 진행 상태와 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “싸게 산다”는 뜻은 아니다
수원지방법원 2025타경54008은 표면적으로 매우 위험해 보이는 물건입니다. 임차보증금이 210,000,000원으로 최저가 202,000,000원보다 크고, 임차인의 전입·확정일자도 말소기준 근저당권보다 앞서기 때문입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 신청채권자이자 보증금 채권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 확약이 명세서 기재대로 적용된다면 원지혜 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 일반 배당 추정상 부족액 11,628,000원을 실질취득에 더하는 것은 맞지 않습니다.
그렇다고 이 물건을 좋은 가격의 경매라고 평가할 수는 없습니다. 신건 실질취득액은 202,000,000원이고, 최근 확인 거래 및 최근 12개월 집계 평균은 165,000,000원입니다. 가격은 최근 시세의 122.4%이며, 거래 추세 역시 -17.5%로 하락 방향입니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 점도 재매각 위험을 높입니다.
결론은 '권리 인수는 확약으로 해소, 신건 가격은 보류'입니다. 확약서의 효력과 점유 상태를 최종 확인한 뒤, 최신 실거래 및 하락 추세를 반영한 충분한 가격 안전마진이 확보되는지를 중심으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
