수원지방법원 2025타경54024. 경기도 안산시 상록구 건건동의 상일빌라 제1동 4층 403호로, 감정평가상 이용상태는 방 3개를 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자 전순옥은 2021.06.11 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 62,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 교보생명보험주식회사이고 사건 청구액은 11,981,963원입니다.

등기상 말소기준권리는 2024.07.01 접수된 안산시의 압류로 산정되어 있습니다. 그 이후의 교보생명보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 임차인의 권리까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 임차보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 부담할 수 있는 금액을 확정할 수 없으며, 이 위험을 해소하기 전에는 최저가만 보고 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도 확인

등기부에는 과거 근저당권 설정 이력이 있으나, 1991년·2007년·2016년에 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서는 2024.07.01 안산시 압류를 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수 위험을 닫을 수 없다

실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 확인되지만, 보증금이 미상인 만큼 대항력과 우선변제권의 실제 행사 범위 및 배당 후 잔액을 금액으로 확정할 수 없습니다.

대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후만으로 최종 확정하지 않습니다. 보증금과 실제 점유 관계를 확인해야 하며, 확정일자와 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액의 배당이 보장되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 과거 거래 평균보다 높다

동일 비교면적 34.38㎡로 집계된 상일빌라1의 실거래 표본은 4건입니다. 거래일은 2021.06~2021.11에 분포하며, 확인되는 최신 거래도 2021.11입니다. 따라서 집계 평균은 참고자료로 활용할 수 있지만, 2026년 매각기일의 현재 시세를 그대로 대변한다고 볼 수는 없습니다.

집계 평균 91,750,000원과 비교하면 최저가 93,000,000원은 1,250,000원 높고, 평균의 101.4%입니다. 가장 최근 거래로 기재된 2021.11 거래금액은 100,000,000원이지만, 과거 거래라는 시간 차이를 고려하면 이 차액만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

위 계산은 집행비용 2,074,000원과 교보생명보험주식회사 가압류 청구액 10,637,241원을 반영한 산출표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 사건 청구액 11,981,963원과 배당 계산에 반영된 가압류 청구액 10,637,241원도 서로 다르므로 원본 서류를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 안산시 상록구 건건동 소재 반월초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1991.07.08입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 기본 위생·급배수설비 및 개별난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 사다리형이며 평지로 기재되어 있습니다. 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 고도지구(7층 이하, 가로주택 정비사업 15층 이하), 소로2류 접합, 반월초등학교 상대보호구역 등 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역의 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준의 최신 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 15세대이며, 제공된 비교 거래는 4건으로 모두 2021년에 집중되어 있습니다. 최신 거래와 현재 매각기일 사이의 시간 차이가 커 현재 거래 수준과 환금성을 판단하려면 최신 실거래 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 감정평가에는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이남기의 실제 보증금, 임대차계약 내용, 점유 범위 및 현재 점유 상태를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당과 인수액 재계산. 배당요구 내역, 매각물건명세서, 임차인 보증금 및 최우선변제 적용 여부를 원본으로 확인하세요. 배당 계산표의 인수 0원은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 잠정치입니다.
• 청구액 대조. 사건 청구액 11,981,963원과 가압류 청구액 10,637,241원의 차이를 확인하고, 실제 채권액과 배당 순위를 원본 서류에서 대조하세요.
• 현재 시세 재확인. 집계 평균 91,750,000원과 최저가 93,000,000원의 차이는 크지 않지만, 비교 거래가 2021년에 집중되어 있습니다. 최신 거래를 확인하기 전에는 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 74,400,000원, 2회 유찰 시 59,520,000원입니다. 다만 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
• 현장·건물 확인. 내부 상태, 누수·수선 필요 여부, 실제 점유자 및 관리비 체납 여부를 확인하세요. 감정평가상 물건 상태와 현장 상태가 다를 가능성도 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가와 인수액을 산정하세요.

맺으며 — “최저가보다 실질취득가가 먼저다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 등기 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 선순위 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 계산표에 표시된 인수액 0원만 믿고 권리상 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

가격 측면에서도 최저가 93,000,000원은 집계 거래 평균 91,750,000원의 101.4%입니다. 비교 거래가 2021년 자료라는 한계까지 고려하면 현재 시세보다 싸다고 볼 근거도 충분하지 않습니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없고, 최신 시세 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 낮은 최저가에 주목하는 것이 아니라, 임차보증금과 실제 배당·인수 관계를 먼저 확인하는 것입니다.