* 최은조 보증금에 관한 인수액입니다. 확약이 적용되지 않는 별도 점유자의 권리관계와 실제 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
수원지방법원 2025타경54043. 안산시 단원구 고잔동 대명하늘채 5층 502호, 2018년 사용승인된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 소유자 권영만은 2020년 12월 204,000,000원에 취득했고, 현재 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청한 상태입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 2022.04.04. 국세 압류가 말소기준권리인데, 최은조의 전입일은 그보다 앞선 2021.08.24.입니다. 즉, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 명시적인 권리포기 확약이 제출되어 있지만, 그 효력을 확인하는 것과 다른 점유자의 권리를 확인하는 것은 별개입니다.
가격도 부담입니다. 확인된 거래평균은 176,500,000원으로 최저가보다 낮고, 거래 표본마저 2021년 거래에 머물러 있습니다. 따라서 과거 평균보다 비싼 신건 가격이라는 판단은 가능하지만, 이를 현재 시세의 정확한 평가액으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-8 대명하늘채 5층 502호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 보배2길 51 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 전유면적 | 등기부 52.382㎡ / 집합건축물대장 53.382㎡ |
| 단지 규모 | 10세대 · 사용승인 2018.11.28. |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.23. 소유권이전 · 거래가 204,000,000원) |
| 감정가 | 225,500,000원 |
| 최저매각가 | 225,500,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2022.04.04. 국 압류 (처분청: 안산세무서장) |
| 등기부 발급 | 2026.10.28. · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 먼저 전입한 임차인, 뒤늦은 압류
등기상 말소기준권리는 2022.04.04. 국의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 안산시 압류, 국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 최은조의 임차권은 등기일만으로 판단하면 안 됩니다. 임차권등기는 2023.10.13.이지만, 전입·점유는 2021.08.24.에 시작됐고 확정일자는 2021.07.20.입니다. 따라서 말소기준권리 이전의 대항력을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 204,000,000원 보증금과 확약
실제 임차인으로 파악되는 사람은 최은조와 HE CHENGZHU, 2명입니다. 별도로 기재된 보증공사는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 독립된 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증기관의 신고금액을 실제 임차보증금에 중복 가산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최은조 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.08.24. 확정 2021.07.20. 임차권등기 2023.10.13. |
204,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 확약 제출 보증공사 승계 |
| HE CHENGZHU 502호 · 현황조사상 점유자 |
전입 2025.11.08. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 별도 확인 |
| 보증공사 보증기관 대위·승계 신고 |
신고상 2021.08.24. 확정 2021.07.20. |
별도 합산 없음 | 보증기관 승계 신고 실제 임차인 제외 |
HE CHENGZHU의 제시된 전입일은 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력을 단정하지 않고 추가 조사 대상으로 분류합니다. 보증공사 승계 신고는 HE CHENGZHU 관련 중복 신고로 기재되어 있으며, 별도 보증금으로 산입하지 않습니다.
- 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사
- 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
③ 시세 비교 — 최저가는 확인된 거래평균의 127.8%
대명하늘채(618-8)는 10세대 다세대주택으로, 확인된 실거래는 아래 2건입니다. 평균 거래금액은 176,500,000원이고, 최저매각가는 225,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 52.88㎡ | 2층 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 49.24㎡ | 3층 | 143,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 176,500,000원 |
최저가 225,500,000원은 위 실거래 평균보다 49,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 127.8%이며, 확인된 최신 거래인 2021.10.의 210,000,000원보다도 높습니다.
가격뿐 아니라 환금성도 검토해야 합니다. 해당 건물의 전체 세대수는 10세대이고, 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 확인된 거래 표본이 적어 대단지 아파트처럼 안정적인 비교가격을 형성했다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,500,000원 가정)
현재 신건 최저매각가에서의 추정 배당입니다. 임차인 최은조의 우선변제를 먼저 반영하고, 잔액을 후순위 채권에 배분하는 산식입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,957,000원 |
| 1. 임차인 최은조 보증금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 17,543,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,957,000원을 반영한 추정 배당입니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 배당되면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 최우선변제 및 실제 배당요구·채권확정 결과에 따라 변동될 수 있으며, 후순위 채권의 미배당은 별도 인수 여부와 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 실질취득의 차이
이 사건에서 가장 중요한 계산은 대항력 있는 임차보증금이 미배당되는 경우입니다. 확약이 없는 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인의 실질 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 산식상 인수 | 확약 적용 시 해당 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 225,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,400,000원 | 26,925,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,320,000원 | 62,500,480원 | 0원 |
확약 미적용 시 인수액은 배당·집행비용을 반영한 회차별 추정치입니다. 확약 적용 시 0원은 최은조 관련 보증금에 한하며, HE CHENGZHU의 미확인 권리 및 기타 취득비용은 포함하지 않습니다.
2회 유찰 시 144,320,000원에 산식상 인수 62,500,480원을 더하면 206,820,480원입니다.
이는 대항력 보증금 204,000,000원에 가까운 수준으로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 이유입니다. 그러나 이 사건에서는 제출된 확약이 유효하게 적용되면 최은조 관련 인수액이 0원이므로 해당 계산을 실제 매수인 부담으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 세금 압류와 미배당 위험
등기상 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다.
| 접수일 | 권리 | 권리자 / 처분청 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2022.04.04. | 압류 | 국 · 안산세무서장 | 말소기준 |
| 2022.10.28. | 압류 | 안산시 · 단원구청장 | 매각 소멸 |
| 2023.03.13. | 압류 | 안산시 | 매각 소멸 |
| 2025.03.17. | 압류 | 국 · 남동세무서장 | 매각 소멸 |
압류등기의 말소와 세금채권의 배당 우선순위는 구분해야 합니다. 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 우선 배당으로 인해 임차인 및 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 줄어들 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 고잔동 서울예술대학교 남서측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며, 토지면적은 292.8㎡, 공시지가는 1,636,000원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택으로 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 아파트 대단지와 비교해 가격 검증과 매도 시 수요 확인에 더 신중해야 합니다.
- 위반건축물. 불법증축 9.75㎡에 대한 시정명령 및 위반건축물 표시가 있어 정상적인 다세대주택과 동일한 조건으로 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 효력과 적용 범위를 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. HE CHENGZHU의 보증금·확정일자·계약 당사자·실제 점유 상태를 조사하세요. 최은조 관련 확약이 다른 임차인의 권리를 소멸시키는 것은 아닙니다.
- 보증기관 승계관계 대조. 최은조의 임차권 승계와 HE CHENGZHU 관련 보증공사 신고가 어떤 채권에 대응하는지 확인하고 중복 계산을 방지하세요.
- 위반건축물 시정명령. 불법증축 9.75㎡에 대한 시정명령의 진행 상태, 원상복구 범위 및 비용을 관할 기관에 확인하세요.
- 전유면적 불일치. 등기부 52.382㎡와 건축물대장 53.382㎡의 차이 및 감정평가 기준을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 시세 재검증. 확인된 거래는 2021년 2건뿐입니다. 2026.11.10. 매각기일 전 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증하세요.
- 명도 계획. 현황조사상 점유자와 실제 거주자를 확인하고 인도·명도에 필요한 절차를 검토하세요.
- 매각조건 확인. 제시외 건물 포함 여부와 매각물건명세서의 특별매각조건을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권 관련 확약서 원본을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험 해소와 좋은 매수가격은 별개”
이 사건에서 가장 큰 권리상 부담은 최은조의 204,000,000원 대항력 보증금이었습니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 해소될 수 있습니다. 이 점은 분명한 긍정 요인입니다.
그렇다고 안전한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. HE CHENGZHU의 미상 임대차관계가 남아 있고, 불법증축 9.75㎡와 전유면적 불일치라는 물건 자체의 문제가 있습니다. 국세·지방세 압류가 복수로 존재하므로 배당도 확인해야 합니다.
무엇보다 신건 최저가 225,500,000원은 확인된 거래평균 176,500,000원의 127.8%입니다. 거래 시점이 오래되어 현재 시세의 재검증이 필요하지만, 제공된 거래자료만으로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 권리 일부 개선, 가격·물건 하자 보수적 평가입니다. 확약을 통한 주된 인수 위험 해소는 긍정적이지만, 미확인 점유관계와 건축물 하자, 희소한 거래표본을 고려하면 현재 신건 가격에서 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.
