수원지방법원 2025타경54056. 경기도 안산시 단원구 선부동의 신화아트빌 203호로, 전용면적은 36.12㎡입니다. 현재 소유자는 윤영수이며, 2022년 7월 26일 매매로 85,000,000원에 취득한 것으로 등기부에 기재되어 있습니다. 이번 경매의 신청채권자는 김기화이고, 말소기준권리는 2025년 1월 20일 설정된 채권최고액 48,000,000원의 근저당권입니다.

등기상 말소기준권리 이후의 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주택임차권과 종전 근저당권도 이미 말소된 기록이 확인됩니다. 따라서 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 현재 확인된 임차인 명단이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유 확인은 별도

말소기준권리는 을구 10번 김기화의 근저당권으로, 접수일은 2025년 1월 20일이며 채권최고액은 48,000,000원입니다. 이후 2025년 12월 16일 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026년 1월 16일 신한카드 주식회사의 가압류 28,495,934원이 추가되었습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 시세 비교 — 과거 거래만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다

동일 면적대 비교자료에는 2022년 7월 거래 2건이 확인됩니다. 평균 거래가는 77,500,000원이고, 최저가는 70,000,000원, 최고가는 85,000,000원입니다. 이번 최저매각가 84,000,000원은 비교거래 평균보다 6,500,000원 높으며, 평균 대비 108.4%입니다.

현재 최저가 84,000,000원은 비교자료 중 최고 거래가 85,000,000원보다 1,000,000원 낮습니다. 따라서 평균보다 높다는 이유만으로 개별 물건의 가격이 반드시 과도하다고 단정할 수도 없습니다. 반대로 최고 거래가에 가깝다는 이유만으로 적정가나 저가 매수라고 볼 수도 없습니다. 비교 거래가 모두 2022년 7월 자료이고 표본이 2건뿐이므로, 2026년 매각기일의 시세를 입증하기에는 한계가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

위 배당은 매각가 84,000,000원을 전제로 한 추정치입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정되어 있습니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임대관계 미상이라는 점도 별도 확인해야 합니다.

④ 유찰 시 배당 시나리오

현재 회차와 제공된 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가가 내려갈수록 채권자에게 지급할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 아래 수치는 각 시나리오에 제시된 배당 추정값이며, 실제 배당은 권리관계와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

시나리오상 매수인 인수 추정액은 모든 회차에서 0원으로 제시되어 있습니다. 이는 확인된 권리 및 가정에 따른 값이며, 임대관계 미상에 따른 실제 임차인·점유자 위험까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안산시 단원구 선부동의 원일중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택과 도로변 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 주택까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 3층 다세대주택이며 총 11세대입니다. 사용승인일은 1995년 1월 3일입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 토지면적은 239.3㎡, 공시지가 자료는 1,583,000원/㎡입니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부는 최신 고시를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태나 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 가능한 거래는 2022년 7월 2건으로 표본이 제한적입니다. 현재 거래 수준을 판단하기에는 자료가 오래되었으므로 최신 인근 실거래와 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 비교거래 평균 77,500,000원과 최신 확인 거래 85,000,000원은 모두 2022년 7월 자료입니다. 현재의 실거래 및 매물 수준을 확인하기 전까지 저가 매수로 판단하지 마세요.
• 임차인·점유 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 실제 점유자·전입세대·임대차계약·보증금·확정일자 등 대항력 판단 자료를 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2025.01.20. 김기화 근저당권이 말소기준권리입니다. 최신 등기부에서 이후 권리의 추가 여부와 말소 관계를 다시 확인하세요.
• 과거 임차권 구분. 조경진의 과거 주택임차권은 2014.09.04. 말소된 기록이 있습니다. 과거 말소된 권리와 현재 임대차 관계를 혼동하지 말고 현재 점유를 별도로 확인하세요.
• 배당·세금 확인. 집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있으므로 배당표를 확정된 결과로 간주하지 마세요.
• 현장·건물 상태 확인. 1995년 사용승인된 다세대주택입니다. 내부 상태, 누수·수선 필요성, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 대조한 후 입찰 여부와 상한가를 결정하세요.

맺으며 — “권리상 단순하다”와 “가격이 좋다”는 다르다

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 임대관계 미상이라는 점 때문에 실제 점유와 임차인 위험을 추가로 확인해야 합니다. 가격 측면에서도 최저가 84,000,000원은 2022년 비교거래 평균 77,500,000원의 108.4%이며, 비교 표본 자체가 제한적이고 오래되었습니다. 과거 최고 거래가와 가깝다는 사실만으로 현재 적정가를 확정할 수도 없습니다.

권리 흐름은 비교적 단순하지만, 점유 확인과 현재 시세 검증이 선행되어야 합니다. 입찰 전 원본 서류와 최신 거래 자료를 확인하고, 그 결과를 바탕으로 가격을 판단하는 것이 중요합니다.