제주지방법원 2025타경9226. 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리에 위치한 대웅주택 관련 건물 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 블록구조 패널지붕 2층 단독주택으로, 2015년 7월 8일 사용승인을 받았습니다. 1층에는 방 3개·거실·주방·욕실 및 화장실 2개 등이 있고, 2층은 2가구가 각각 방·거실·욕실 및 화장실·다락을 이용하는 형태입니다.

권리관계의 중심은 2020년 5월 7일 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 양경원입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위인 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 제주은행 및 진춘열 명의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

그러나 말소기준권리가 명확하다는 사실과 실제 점유·인수 위험이 없다는 판단은 다릅니다. 현장 임대관계가 확인되지 않았고 건물과 토지의 권리관계도 대조할 필요가 있습니다. 따라서 권리 소멸 여부뿐 아니라 매각범위와 실제 이용자를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

2015년 제주은행 근저당권(채권최고액 232,800,000원)은 2020년 5월 7일 해지로 말소되었고, 2016년 진춘열 근저당권(채권최고액 100,000,000원)은 2017년 7월 25일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권은 현재 매수인이 인수할 채무로 보지 않습니다.

② 점유·임대관계 — 2층 2가구 확인 필요

임차인으로 신고·조사된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 2층이 2가구로 이용되는 구조이므로 실제 점유자가 소유자인지, 가족인지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 시세 확인 전 저가 판단 금지

이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 912,034,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%가 최저매각가입니다.

다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 912,034,000원이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 토지와 단독주택이 함께 고려되는 물건은 토지 면적, 필지별 권리, 건물 이용상태, 실제 점유 및 토지 이용 제한 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 912,034,000원 가정)

근저당 채권최고액 240,000,000원을 배당액으로 가정한 추정표입니다. 실제 경매 청구금액은 200,000,000원으로, 채권최고액과 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다. 최종 배당은 확정 채권액·우선채권·집행비용 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었으며 소유자 잔여금도 확정액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 없지만 가격 검증은 별개

제시된 회차별 추정에서는 현재 신건부터 2회 유찰까지 서귀포신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원을 전액 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다. 다만 이 결과는 특정 채권액과 비용을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 미확인 점유자의 대항력이나 별도 권리 문제가 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 구엄포구 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·일부 근린생활시설 등이 혼재한 마을 외곽 농경 및 주택지대입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하며 근거리에 1132호선 지방도(일주서로)와 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지 면적은 585.0㎡입니다. 지형은 평지·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지이용상황은 주거기타로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 생산녹지지역이며 자연녹지지역에 접합니다. 가축사육제한구역 관련 제한이 표시되어 있으므로 향후 증축·재건축·토지 이용계획 수립 시 관련 규정을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 173,800원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가 지표이며 건물과 토지 전체의 거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 구조. 블록구조 패널지붕 2층 건물입니다. 황토블록 노출 마감, 데코타일 바닥, PVC샷시 이중창호가 적용되었고 기본 급배수·위생설비와 전기온수보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 건물 이용. 1층은 방 3개·거실·주방·욕실 및 화장실 2개 등으로 구성되며, 2층은 2가구가 이용하는 구조입니다. 다락은 감정평가에 포함되어 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 매각 포함 시설. 일괄매각 조건으로 목록 2 지상의 조경수·조경시설 등이 포함되며, 목록 3의 다락도 평가에 포함되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 2층 2가구의 점유자를 확인하고 임대차계약 여부, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 등 대항력 판단 자료를 대조해야 합니다.
• 토지 소유·지분 확인. 건물 소유자 김지완과 공동담보에 기재된 토지 지분권자 김옥순의 권리관계를 확인하고, 매각대상에 포함되는 토지의 필지 및 지분을 특정해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 구엄리 348-5, 348-9, 348-10 관련 공동담보 변경 및 일부 소멸 내역을 토지 등기부와 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·조경수·조경시설·다락의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 912,034,000원의 적정성을 확인하기 위해 주변 유사 토지와 단독주택 실거래 및 현장 가치평가가 필요합니다.
• 건물 상태 점검. 블록구조 건물의 지붕·외벽·방수·단열·배관·전기온수보일러 상태와 다락의 실제 이용 현황을 확인해야 합니다.
• 토지 이용 규제 확인. 생산녹지지역과 가축사육제한구역 관련 제한, 진입도로 및 향후 건축 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 배당 추정 검증. 경매 청구금액 200,000,000원과 근저당 채권최고액 240,000,000원을 구분하고, 실제 피담보채권액 및 우선채권을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.10 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 매각목록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소기준 명확 ≠ 입찰 위험 해소”

제주 애월 대웅주택 경매는 서귀포신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기상 권리가 정리되는 구조입니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 후순위 경매개시결정 때문에 별도의 담보권 인수 부담이 발생하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.

다만 이 물건의 승부처는 등기상 근저당권보다 실제 점유관계·토지 권원·감정가의 적정성입니다. 감정상 2층은 2가구로 이용되고 있으나 임대관계는 미상이며, 건물 소유자와 공동담보에 표시된 토지 지분권자도 서로 다릅니다. 따라서 매각되는 토지의 범위를 특정하고 실제 점유자의 권리를 확인해야 합니다.

더구나 현재 최저매각가인 912,034,000원을 주변 실거래 시세와 비교할 근거가 없어 저가 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체가 시세 대비 할인이나 미확인 권리위험의 해소를 뜻하지는 않습니다.

결론은 권리 말소 구조는 확인, 입찰 판단은 보류입니다. 임대관계와 토지 권원을 검증하고 객관적인 시장가격을 확보한 뒤에야 실제 취득비용과 위험을 함께 평가할 수 있습니다.