수원지방법원 2026타경44. 경기도 시흥시 신천동 대신맨션 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유자는 조선희이며, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 153,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 소멸형 권리만 있는 물건이 아닙니다. 임차인 안은주는 보증금 140,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤고, 권리자료상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 취지의 인수권리가 명시되어 있습니다. 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있다는 점이 가격 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경44 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 875-19, 시흥대로1065번길 24-2, 대신맨션 4층 402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교 기준 면적 58.72㎡ · 4층 건물의 4층 402호 |
| 소유자 | 조선희 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안은주 / 161,579,177원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 건물 및 주변 | 1996.12.02. 준공 · 10세대 규모 · 시흥신일초등학교 남서측 인근 · 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등 |
| 이용상태 / 토지이용 | 다세대주택 · 제1종일반주거지역 · 남측 및 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심 인수권리
등기 내역에는 과거 근저당권들이 표시되어 있으나, 각 상세 내역은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이 사건에서 특히 중요한 것은 2024.07.01. 등기된 을구 7번 주택임차권입니다. 해당 임차권은 2026.02.10. 강제경매개시결정보다 앞서 설정되었고, 권리자료 및 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 확인
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 상태 | 현재 가정 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 안은주 주거 · 전유부분 전체 |
140,000,000원 | 계약 2022.04.06 확정일자 2022.04.11 점유개시 2022.05.31 전입 2022.06.08 임차권등기 및 배당요구 2024.07.01 |
대항력 있음 우선변제권 있음 보증기관 승계 아님 | 배당 124,422,000원 인수 15,578,000원 |
임차인은 배당요구를 했고, 확정일자와 전입신고 관련 정보도 등기 내역에 기재되어 있습니다. 권리자료는 대항력과 우선변제권을 인정하고 있으며, 매각물건명세서에도 임차권등기 인수 위험이 표시되어 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기가 있다는 이유만으로 권리가 소멸한다고 보거나, 배당요구를 했다는 이유만으로 매수인 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 인수 포함 실질취득액
대신맨션의 거래자료에는 총 6건이 제시되어 있고, 전체 평균 거래가는 119,500,000원입니다. 최신 거래목록은 2024년 6월 3층 거래 130,000,000원입니다. 별도로 표시된 최근 거래 비교 기준도 130,000,000원이며, 해당 기준의 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 59.58㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.12 | 58.72㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 58.72㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2022.02 | 58.72㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 58.72㎡ | -1 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 58.72㎡ | 1 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 6건 | 119,500,000원 |
최저가 127,000,000원만 비교하면 130,000,000원의 약 97.7%입니다. 하지만 이 비교는 임차보증금 인수액을 제외한 금액입니다. 인수액 15,578,000원을 더하면 실질취득액은 142,578,000원으로 상승하며, 130,000,000원 대비 약 109.7%입니다. 따라서 현재 가정에서는 시세 비교 기준보다 실질취득액이 약 9.7% 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 2,578,000원 | 매각대금에서 우선 공제 가정 |
| 임차인 안은주 보증금 | 140,000,000원 | 124,422,000원 | 미배당 15,578,000원 인수 가능 |
| 강제경매 신청채권 · 안은주 | 161,579,177원 | 0원 | 이 가정에서는 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표는 제공된 배당 가정에 따른 추정입니다. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목은 원본 서류와 배당절차에서 재확인해야 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되어 있으므로 각 권리의 청구원인과 배당관계도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총 취득원가는 유지
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 매각가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그 부족분의 인수위험이 커집니다. 아래는 제공된 시나리오의 매각가와 인수액을 합산한 실질취득 비교입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 | 130,000,000원 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 127,000,000원 | 15,578,000원 | 142,578,000원 | 109.7% |
| 1회 유찰 · 80% | 101,600,000원 | 40,622,400원 | 142,222,400원 | 109.4% |
| 2회 유찰 · 64% | 81,280,000원 | 60,583,040원 | 141,863,040원 | 109.1% |
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 시흥신일초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택과 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 감정평가 내용에 기재되어 있습니다.
- 건물. 1996년 준공된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대단지 공동주택과 비교하면 매수 수요와 거래 유동성이 제한적일 수 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 표시되어 있습니다.
- 시세 신뢰도. 전체 거래 6건의 평균은 119,500,000원이지만 거래시점이 분산되어 있고, 최신 거래목록은 2024.06입니다. 최신 시세를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 7번 임차권등기와 보증금 미배당 시 말소되지 않는다는 내용을 원본으로 재확인하세요.
- 실질취득액 산정. 현재 매각가 가정에서는 127,000,000원에 인수 예상액 15,578,000원을 더한 142,578,000원이 비교 출발점입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인. 안은주가 임차인과 신청채권자로 모두 표시됩니다. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 실제 점유 및 신청채권의 발생 원인을 대조하세요.
- 등기부 원본 대조. 등기 요약의 근저당권 건수와 상세 권리내역의 말소 표기를 비교하고, 현존하는 담보권이 있는지 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 시세 재검증. 최신 거래목록의 마지막 거래가 2024.06이므로 2026년 매각기일에 적용할 수 있는 실제 거래가격을 다시 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유상태와 인도 가능 시점까지 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사와 점유관계를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득원가”
이 물건은 대항력 있는 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있고, 현재 매각가 가정에서 미배당 보증금 15,578,000원의 인수 가능성이 있습니다. 이를 반영한 실질취득액은 142,578,000원으로, 비교 기준 130,000,000원의 약 109.7%입니다. 유찰 시나리오에서도 매각가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 취득원가는 약 1억 4,200만원대로 유지됩니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모, 최신 거래자료의 시점 문제까지 확인해야 합니다. 어느 하나도 추정만으로 단정할 수 없습니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 인수권리와 임대차의 실재성을 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
