제주지방법원 2026타경28. 제주시 애월읍 애월리의 다세대주택 ‘리나더하우스’ 가동 5층 501호입니다. 2019년 3월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 전체 16세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 63.28㎡이며, 건물은 지상 6층 구조입니다.
소유자 이종흡은 2019년 6월 14일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기된 거래가액은 257,000,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 서수용의 근저당권과 여러 가압류·압류가 추가되었고, 농협은행이 2026년 1월 14일 임의경매를 신청한 구조입니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후에 설정된 담보권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 둘째, 매각가격이 최근 실거래 수준보다 상당히 높아 권리의 단순함만으로 입찰 매력을 판단하기 어렵습니다. 특히 마지막으로 확인되는 거래가 2024년 12월이므로 입찰 전 현재 거래가격을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1643 가동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월로14길 6 |
| 건물명 | 리나더하우스 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 63.28㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 · 지상 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2019.03.29 |
| 전체 세대수 | 16세대 |
| 소유자 | 이종흡 (2019.06.14 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 | 247,000,000원 |
| 최저매각가 | 247,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 156,551,327원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2019년 6월 14일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2020년 설정된 서수용의 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 후순위 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
채권최고액 204,000,000원.
후순위 근저당권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각에 따라 말소됩니다. 등기상 후순위 담보채무가 배당되지 않는다고 해서 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 없음
다세대주택은 실제 점유관계가 권리분석의 중요한 변수입니다. 임대차 관계가 확인되지 않는 상태에서는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수 없습니다. 특히 주민등록 전입일과 실제 점유개시일이 말소기준권리보다 앞서는 임차인이 있다면 낙찰자의 보증금 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
현재 판단: 확인된 임차인은 0명이고, 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 점유 및 임대차 현황이 미확인 상태이므로 대항력 가능성은 미상으로 두고 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 평균의 124.0%
리나더하우스의 확인된 실거래는 총 10건이며, 전체 거래 평균은 206,150,000원입니다. 하지만 과거의 고가 거래가 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 현재 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
상대적으로 최근에 이루어진 2024년 거래 4건의 평균은 199,125,000원입니다. 이는 전체 평균보다 낮으며, 제공된 거래 추세도 -5.6%로 하락 방향을 나타냅니다. 최저매각가 247,000,000원은 이 최근 거래 평균의 124.0%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 57.99㎡ | 2층 | 121,500,000원 |
| 2024.08 | 69.3㎡ | 4층 | 265,000,000원 |
| 2024.05 | 69.3㎡ | 6층 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 63.05㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 63.63㎡ | 2층 | 168,000,000원 |
| 2021.09 | 61.48㎡ | 6층 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 61.6㎡ | 4층 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 61.6㎡ | 5층 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 64.76㎡ | 2층 | 158,000,000원 |
| 2021.06 | 69.3㎡ | 5층 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 206,150,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 4건 | 199,125,000원 |
전체 거래의 최저가는 121,500,000원, 최고가는 265,000,000원으로 거래가격의 폭이 상당히 넓습니다. 면적과 층수도 서로 다르므로 개별 거래가격을 대상 호수의 정확한 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다.
특히 마지막 거래인 2024년 12월 121,500,000원은 전용 57.99㎡, 2층 거래로 대상 물건의 전용 63.28㎡, 5층과 조건이 다릅니다. 다만 최근 거래 평균과 마지막 거래가격 모두 신건 최저가보다 낮다는 사실은 가격 판단에서 중요한 경고 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 농협은행 근저당권과 후순위 채권자에게 배분하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 등의 법정 우선순위는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,258,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서수용 | 80,000,000원 | 38,742,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 10,220,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 38,880,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 채권최고액을 기준으로 배분한 단순 추정이며, 농협은행 실제 경매 청구액은 156,551,327원입니다. 실제 채권 잔액과 배당요구, 당해세 및 우선변제 채권에 따라 배당은 변동합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
현재 신건 최저가는 247,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따르면 유찰 시 최저매각가가 내려가지만, 그만큼 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 247,000,000원 | 90,358,000원 | 충족 |
| 1회 유찰(80%) | 197,600,000원 | 139,066,400원 | 충족 |
| 2회 유찰(64%) | 158,080,000원 | 178,033,120원 | 미충족 |
1회 유찰 시 매각가격은 197,600,000원으로 내려갑니다. 이 금액은 2024년 최근 거래 평균 199,125,000원에 가까운 수준입니다. 그러나 마지막 거래가격인 121,500,000원보다는 여전히 높고, 거래 추세도 하락 방향이므로 단순히 유찰되었다는 이유만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
2회 유찰 시에는 158,080,000원으로 내려갑니다. 최근 거래 평균보다는 낮지만 마지막 거래가격과는 여전히 차이가 있습니다. 대상 호수와 비교 거래의 면적·층수 차이, 거래 시점, 현재 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 애월초등학교 남측 인근입니다. 학교시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 접도. 지적도상 북동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2019.03.29 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방설비, 승강기와 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20m 이하), 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 하수처리구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 370,900원입니다. 공부와 실제 이용상태의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 실거래가 121,500,000원에서 265,000,000원까지 차이가 크고, 거래표본도 제한적이어서 향후 매도 시 적정가격과 매수자 확보에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 경쟁력. 현재 최저가 247,000,000원은 최근 거래 평균 199,125,000원의 124.0%입니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 거래 추세. 제공된 시세 추세는 -5.6%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래와 현재 매수 수요를 우선 확인해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 마지막 실거래가 2024년 12월이므로 2026년 매각기일에 맞춘 최신 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서와 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 말소기준권리. 2019.06.14 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 말소 여부를 최종 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 및 공단 압류. 국, 국민건강보험공단, 제주특별자치도의 압류가 존재합니다. 법정기일과 우선배당 대상 금액을 확인해야 실제 배당 변동을 판단할 수 있습니다.
- 후순위 근저당권. 서수용의 채권최고액 80,000,000원 중 신건 예상배당은 38,742,000원입니다. 미배당이 발생하더라도 해당 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
- 관리비·인도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 실제 점유자와 인도 협의 필요성을 사전에 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원으로 계산됩니다. 다만 가격이 내려가더라도 최근 개별 거래 및 하락 추세를 무시해서는 안 됩니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보류”
제주 애월 리나더하우스 501호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리의 소멸 구조도 비교적 명확한 물건입니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 국세·지방세 등 압류가 존재하므로 실제 점유관계와 배당 우선순위 확인은 반드시 필요합니다.
더 중요한 문제는 가격입니다. 신건 최저매각가 247,000,000원은 최근 거래 평균 199,125,000원보다 높습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 206,150,000원과 비교해도 최저가는 높은 수준입니다. 하락 추세가 나타나는 시장에서 과거의 높은 거래가격만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.
또한 총 16세대의 소규모 다세대주택이라는 점에서, 거래가 빈번한 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 낮아지는 경우에도 마지막 거래가격과 면적·층수별 차이를 확인해야 합니다.
결론은 ‘권리 구조는 비교적 명확, 신건 가격은 보류’입니다. 예상 인수액 0원이라는 장점만으로 가격 위험을 상쇄하기에는 부족합니다. 입찰 전 임대차·점유관계와 압류 관련 우선채권을 확인하고, 현재의 시장가격을 기준으로 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
