제주지방법원 2026타경38. 제주시 한림읍 상대리 소재의 기타·토지 물건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 2,689,142,210원인 신건입니다. 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사제이제이에프이며, 신청채권자는 사라신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2019년 3월 28일 설정된 동광신용협동조합의 근저당권으로 확인됩니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순히 등기상 소멸 여부만 따지는 것이 아닙니다. 어떤 토지와 건물이 실제 매각 대상인지, 농지취득자격을 갖출 수 있는지, 제외 시설물을 어떻게 처리할 것인지가 입찰 판단의 중심입니다.

특히 사건 소재지에는 상대리 1073으로 표시되어 있으나 등기사항전부증명서의 부동산 표시는 상대리 1086, 1088 제가동호로 기재되어 있습니다. 여러 토지·건물의 일괄매각인 만큼 이 차이를 임의로 동일한 주소라고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서의 목록 번호, 감정평가서의 물건 번호, 등기부 및 공동담보목록을 서로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조

2019년 3월 28일 동광신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 같은 날 사라신용협동조합의 근저당권도 설정되어 있으며, 2019년 10월 2일에는 신용보증기금의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 한국무역보험공사·중소기업중앙회·제주은행·한국농수산식품유통공사 등의 가압류, 지방자치단체 및 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다.

제공된 등기 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 중소기업은행과 한림농업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 2025년 동광신용협동조합이 신청한 임의경매는 취하로 말소되었고, 2026년 1월 19일 사라신용협동조합의 임의경매개시결정이 새로 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 등기상 가압류권자와 이름이 동일

임차인 신고는 이윤희 1명이며, 보증금·차임·확정일자·점유 부분은 미상으로 표시되어 있습니다. 전입일은 2024년 7월 2일로, 2019년 3월 28일 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상으로는 대항력이 인정되기 어려운 순서이지만, 보증금과 확정일자 및 실제 점유 범위가 확인되지 않은 만큼 원본 서류 확인을 생략해서는 안 됩니다.

임차인은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있지 않습니다. 따라서 별도의 보증기관 승계 중복신고로 인한 보증금 합산 문제는 표시되어 있지 않지만, 보증금 미상에 따른 임차관계 확인 위험은 남아 있습니다.

③ 가격·실질취득 — 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,689,142,210원이며 유찰 이력은 없습니다. 이 물건은 토지와 창고·작업장·저온저장고·직원숙소 및 농업 관련 시설이 함께 거론되는 일괄매각 대상입니다. 일반 주택처럼 동일 평형의 실거래 평균을 그대로 적용하기 어렵고, 비교 가능한 최근 실거래 가격을 근거로 시세 대비 저렴 여부를 판정할 수도 없습니다.

따라서 현재 최저가를 단순히 토지 면적이나 건물 수만으로 평가해 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 안 됩니다. 맹지 표기, 토지이용 규제, 농지취득자격증명, 매각 제외 시설물의 처리 및 저온저장설비의 실제 작동 여부가 모두 취득 후 경제성에 영향을 줄 수 있습니다.

유찰 시나리오의 매각가와 미배당액은 각 가정에 따른 계산값입니다. 채권 미배당액은 채권자의 미회수 추정액이며 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 실질취득 예상액은 입찰가 기준으로 취득세·등기비용·시설물 처리비·명도 관련 비용 등을 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,689,142,210원 가정)

현재 가정에서는 집행비용 추정액 29,291,422원을 제외한 매각대금이 동광신용협동조합·사라신용협동조합·신용보증기금 순으로 배분됩니다. 신용보증기금은 채권최고액 1,107,000,000원 중 619,850,788원을 배당받는 것으로 산정되어 미배당이 발생합니다. 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다.

채권자 총 청구액은 3,991,458,398원, 채권자 총 배당액은 2,659,850,788원이며, 채권 미배당 추정액은 1,331,607,610원입니다. 신청채권자인 사라신용협동조합의 청구액은 1,206,801,234원이지만, 해당 배당 시나리오에서는 1,020,000,000원이 배당되는 것으로 계산되어 전액 만족되지 않습니다.

⑤ 입지·토지 규제·시설물 — 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 입지. 제주시 한림읍 상대리의 천아오름 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재합니다. 감정요항표상 대상물건까지 차량 통행은 용이하고 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 맹지 표기. 토지 자료의 도로접면은 맹지로 표시되어 있습니다. 감정요항표의 차량 통행 관련 기재와 함께 확인해야 하며, 실제 도로 접면·진입로의 소유관계·통행권을 토지별로 대조해야 합니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역이 기재되어 있습니다. 지하수자원보전구역, 생태계보전지구, 경관보전지구, 하천구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 포함되어 있어 개별 필지별 행위 제한을 확인해야 합니다.
• 하천·환경 규제. 토지이용 자료에 한림천 하천구역 저촉, 지하수자원보전 4등급 포함, 생태계보전지구 5등급 포함, 경관보전지구 4등급 포함 등의 내용이 기재되어 있습니다. 일부 구역은 접하는 것으로 표시되어 있으므로 필지별 규제 도면 확인이 필요합니다.
• 농지취득자격증명. 매각물건명세서에는 목록 3·5·7에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 기재되어 있습니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 안내가 있으므로, 입찰 전에 발급 가능 여부와 소요기간을 해당 행정관서에 확인해야 합니다.
• 추가 농지 확인. 감정요항표상 목록 1·3·5·6·7·8도 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단되어 있습니다. 목록별 실제 지목과 현황이 다를 수 있으므로 관련 행정관서에 재확인해야 합니다.
• 지목과 현황의 차이. 목록 1·8은 공부상 임야이나 현황은 전, 목록 6은 공부상 묘지이나 현황은 전으로 기재되어 있습니다. 지목과 실제 이용 상태가 다른 필지에 대한 농지 관련 요건 및 향후 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 건물·시설물 포함 범위. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며, 제시외 건물 중 목록 2-18, 4-1, 4-9, 9-2, 9-3, 9-5 내지 9-8은 포함하여 평가한 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 별도로 열거된 일부 건물과 구축물은 매각 제외입니다. 감정평가 대상과 실제 매각 대상은 구분해서 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설물. 매각 제외 대상으로 기재된 시설에는 판넬조 단층 기계실 약 3.2㎡, 경량철골조 단층 기계실 약 38.0㎡, 파이프조 차광막지붕 창고 약 364.0㎡, 비닐하우스 약 238.0㎡·2,343.0㎡·2,970.0㎡·3,278.0㎡·1,964.0㎡·2,731.0㎡가 포함됩니다. 현장 위치, 소유관계, 철거 또는 사용 가능 여부 및 처리 비용을 확인해야 합니다.
• 저온저장설비. 목록 9·10·12 건물 내부의 일부 저온저장설비는 건물에 포함하여 평가되었으나, 현장조사 당시 정상 작동하지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 정상 작동을 전제로 사업 수익을 계산하지 말고 설비 상태와 수리 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 이용상태. 목록 9는 1층 작업장 및 일부 저온저장고, 2층 사무실로 기재되어 있고, 목록 10은 저온저장고, 목록 11은 직원숙소 및 창고로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상이며 실제 사용 현황과 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이·주소 대조. 사건 소재지 상대리 1073과 등기부상 상대리 1086·1088 제가동호의 표기를 목록별로 대조해야 합니다. 토지와 건물의 지번·면적·권리관계 및 공동담보목록이 실제 매각 대상과 일치하는지 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 목록 확정. 매각물건명세서·감정평가서·등기부의 토지 및 건물 목록을 서로 대조하고, 포함 시설물과 제외 시설물을 도면 및 현장에서 구분하세요.
• 농지취득자격증명 사전 확인. 목록 3·5·7의 제출 조건과 목록 1·3·5·6·7·8의 관련 요건을 해당 행정관서에 확인하세요. 매각결정기일까지의 제출 조건을 놓치지 않아야 합니다.
• 진입로와 맹지 확인. 토지별 도로 접면, 현황 진입로, 통행권 및 차량 접근 가능 여부를 확인하세요. 교통상황에 대한 기재만으로 법적 도로 접면을 단정하지 마세요.
• 토지이용 규제 검토. 계획관리지역·보전관리지역, 하천구역, 지하수자원보전구역, 생태계보전지구, 경관보전지구 및 가축사육제한구역의 필지별 적용 범위를 확인하세요.
• 제외 시설물 처리비 산정. 매각에서 제외되는 기계실·창고·비닐하우스의 소유관계와 철거·사용 가능 여부를 확인하고, 필요한 경우 비용 견적을 확보하세요.
• 저온저장설비 점검. 목록 9·10·12의 설비 상태를 확인하고, 정상 작동을 위해 필요한 수리·교체 비용을 별도로 산정하세요.
• 임차관계 재확인. 이윤희의 보증금·확정일자·점유 범위를 확인하고, 등기상 이윤희 가압류와의 관계를 검토하세요. 현재 자료만으로 허위 임차인이라고 단정하지 마세요.
• 세금·배당 위험 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 우선징수액을 확인하세요. 예상배당표는 추정치이며 확정된 배당 결과가 아닙니다.
• 실질취득비용 계산. 입찰가 외에 취득세·등기비용·시설물 처리비·수리비 및 필요한 인허가 관련 비용을 반영한 총투입액을 산정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획 관련 자료를 원본으로 확인한 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 취득 후 활용은 별개의 문제

제주 2026타경38은 등기상 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 이것만으로 안전하고 수익성 있는 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차인 보증금이 미상이고, 토지 자료에는 맹지 표기가 있으며, 농지취득자격증명과 환경·토지이용 규제가 확인됩니다. 더구나 매각 제외 시설물과 정상 작동하지 않는 것으로 조사된 저온저장설비도 있습니다.

감정가와 최저가가 동일한 2,689,142,210원이지만 비교 가능한 실거래를 토대로 시세 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 지금 판단해야 할 것은 단순히 입찰가가 낮아질 가능성이 아니라 실제 매각 대상, 합법적인 진입과 이용 가능성, 농지취득자격, 제외 시설물의 처리 및 총투입비용입니다. 이 사항들이 원본 서류와 현장 확인으로 해소되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론: 권리 소멸 분석만으로 입찰을 결정하지 마세요. 토지·건물 목록과 매각 제외 시설물, 농지취득자격 및 진입로부터 확인한 뒤 총투입비용을 기준으로 판단해야 합니다.