제주지방법원 2026타경48. 제주시 연동 하워드존슨제주호텔 14층 1407호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설이고, 건물은 지하 4층·지상 18층 규모의 철근콘크리트구조입니다. 해당 호실은 14층에 위치합니다. 소유자는 김영기이며, 2017년 설정된 도드람양돈협동조합의 채권최고액 131,640,000원 근저당권이 경매의 말소기준권리입니다.

등기부상 근저당권보다 앞서는 존속 담보권이 확인되는 구조는 아닙니다. 과거 제주특별자치도의 압류는 이미 말소됐고, 이후 도드람양돈협동조합이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다.

문제는 등기부 바깥의 점유와 임대차입니다. 주식회사 제이그랜드호텔이 해당 호실 전부를 숙박시설로 점유하고 있지만, 보증금 및 대항력 판단에 필요한 사항이 확인되지 않았습니다. 특히 호텔 운영에 사용하는 물건이므로, 실제 임대차계약과 점유의 법적 성격을 확인하기 전에는 안전한 무인수 물건으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도

권리분석의 기준은 2017.04.06 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 도드람양돈협동조합, 채무자는 김영기이며, 채권최고액은 131,640,000원입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 말소되는 권리입니다.

2019.10.24 제주특별자치도가 설정한 압류는 2021.04.01 해제로 이미 말소됐습니다. 2026.01.20 도드람양돈협동조합이 신청한 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 점유·임차인 분석 — 가장 중요한 확인 사항

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유자는 주식회사 제이그랜드호텔 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 법인입니다.

점유자가 확인됐다는 사실만으로 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 반대로 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는다는 이유만으로 대항력이 없다고 볼 수도 없습니다.

따라서 이 물건은 현재 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정된 상태가 아니라 ‘대항력 가능·미상’ 상태입니다. 실제 임대차계약의 존재와 내용, 점유 개시 시점 및 대항요건 등을 확인해야 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 신건 110,000,000원의 의미

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 110,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 최초 감정가의 100%로 매각이 진행되는 조건입니다.

숙박시설은 개별 호실의 이용·운영 상태와 임대차관계에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다. 이 물건은 동일 용도·유사 호실의 실거래가격을 기준으로 한 적정가 판단이 확립되지 않았으므로, 110,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지 확정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가 80% 및 64%를 적용한 조건부 계산입니다. 예상 미배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 수치이며, 매수인이 인수해야 할 보증금과는 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

집행비용 2,340,000원을 먼저 공제하면 근저당권에 배당 가능한 금액은 107,660,000원입니다. 근저당 채권최고액 131,640,000원을 기준으로 할 때 23,980,000원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

다만 신청채권자의 청구금액은 88,509,709원으로, 근저당 채권최고액과 구별해야 합니다. 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당이며, 실제 확정채권액에 따른 최종 배당액을 의미하지 않습니다.

당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자의 보증금·대항력·배당요구 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 추정표상 매수인 인수액 0원은 실제 인수액이 0원임을 확정하는 수치가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 삼무공원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포, 공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대상 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2017.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 4층·지상 18층이며, 대상 호실은 14층 1407호입니다. 외벽은 페인팅 및 석재타일 마감, 창호는 샷시창 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 25m 내외, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 건물 부지는 4필지 일단의 토지로 구성됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이고 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가 자료상 3,922,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 확인이 어려웠습니다. 유사 물건과 건축물현황도, 외부관찰 등을 바탕으로 평가돼 실제 내부 상태와 관리상태의 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 숙박시설이므로 운영·임대관계와 개별 호실의 사용 가능 상태가 중요합니다. 실제 거래가격과 매수 수요를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자의 대항력 확인. 주식회사 제이그랜드호텔의 점유 개시 시점, 실제 임대차관계, 계약 당사자 및 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금과 배당요구 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 금액이 있는지 별도로 분석해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가에 인수금액을 더해야 합니다. 낙찰가만으로 시세와 비교하지 않아야 합니다.
• 운영관계 확인. 실제 호텔 운영주체와 점유자의 관계, 객실 운영 가능 여부, 계약상 사용·수익에 관한 권리를 확인해야 합니다.
• 건물 명칭 대조. 등기상 하워드존슨제주호텔과 현장표시 글로스터호텔이 동일한 대상 건물인지 주소와 호실을 기준으로 확인해야 합니다.
• 내부 현장 확인. 감정평가 당시 내부 조사가 제한됐으므로 객실 시설, 설비 상태, 수선 필요 여부 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물 또는 유사 숙박시설의 최근 실거래와 운영조건을 비교해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 배당액 재확인. 신청채권자 청구금액 88,509,709원과 근저당 채권최고액 131,640,000원을 구별하고, 실제 확정채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 장기 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각서류 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차인 인수 위험 없음”

제주지방법원 2026타경48은 등기상 말소기준권리가 명확한 숙박시설 경매입니다. 도드람양돈협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하며, 과거 압류도 이미 말소돼 있습니다. 근저당권에 대한 배당 부족액이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 당연히 부담하는 것은 아닙니다.

그러나 주식회사 제이그랜드호텔이 1407호 전부를 점유하고 있고, 보증금과 대항력, 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 이 점유관계가 실질취득비용과 향후 사용 가능성에 영향을 미칠 수 있는 핵심 변수입니다.

최저매각가 110,000,000원은 신건 감정가와 같지만, 적정 시세와의 비교가 확정되지 않았고 실제 인수액도 미상입니다. 유찰 시 금액이 내려가는 시나리오만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

결론은 “말소기준은 확인, 인수 위험과 가격은 미확정”입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 어떤 권리를 인수할 수 있는지와 숙박시설을 실제로 어떻게 사용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.