제주지방법원 2026타경79. 제주 제주시 연동 디오션시티1차 4층 402호로, 감정평가서상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 아파트로 보고 주거용 물건과 동일한 방식으로 접근해서는 안 됩니다. 등기상 소유자는 임송미이며, 전세권자와 이번 경매의 신청채권자는 모두 윤지원으로 기재되어 있습니다.

가장 먼저 확인할 권리는 2021년 9월 15일 설정된 전세권입니다. 등기 전세금은 80,000,000원이고, 권리분석상 말소기준으로 분류된 2022년 5월 10일 가압류보다 앞섭니다. 그런데 배당 계산표에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 이 두 판단을 동시에 확정 사실로 받아들이면 안 됩니다. 전세권의 실제 배당요구·경매신청에 따른 소멸 여부와 매각물건명세서의 기재를 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

등기상 말소기준으로 분류된 권리는 2022년 5월 10일 김형석의 가압류 171,500,000원입니다. 그보다 앞선 2021년 9월 15일 전세권은 전세금 80,000,000원으로 등기되어 있으며, 권리분석에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 전세권 존속기간은 2023년 9월 15일까지로 기재되어 있으나, 기간 경과만으로 등기상 권리의 말소·소멸이 확인되는 것은 아니므로 현재 등기 상태와 실제 정산 여부를 확인해야 합니다.

2018년 설정된 제주은행 근저당권 249,600,000원과 한솔새마을금고 근저당권 228,000,000원은 등기상 이미 말소된 권리로 분류되어 있습니다. 이를 현재 살아 있는 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 반면 후순위로 분류된 제주특별자치도 압류, 국 명의 압류와 이번 경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

② 임차인·전세권 — 대항력과 인수액을 구분할 것

현황조사와 매각물건명세서상 임차인으로 조사된 사람은 윤지원 1명입니다. 전입일은 2021년 8월 27일로 기재되어 있으며, 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 별도로 등기부에는 윤지원의 전세금 80,000,000원이 기록되어 있으나, 이를 확인되지 않은 임대차보증금과 자동으로 동일시해서는 안 됩니다.

전입일이 기준일보다 앞선다는 사실만으로 임차보증금과 우선변제권을 확정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능성 단계에서 판단하고, 실제 점유와 임대차관계를 확인해야 합니다. 등기 전세권 80,000,000원의 존속·소멸 여부는 이와 별개로 검토해야 할 사안입니다.

③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

배당 시나리오상 집행비용 1,930,000원, 전세권 배당 80,000,000원, 김형석 가압류 배당 3,070,000원으로 계산되어 있습니다. 확인된 두 채권의 합계 청구액은 251,500,000원이며, 총 미배당액은 168,430,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 메종글래드제주 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로·토지. 북측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 평지이며 일반상업지역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로 사용승인일은 2018.03.30입니다. 기본 위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비가 기재되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구(45m 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등이 적용됩니다. 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역 등도 확인 대상입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 전세권 인수 문제나 실제 운영상태까지 보증하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 용도·이용 방식이 다릅니다. 실제 사용상태, 숙박시설 운영 및 관리 조건, 주거 목적 이용 가능 여부를 확인하고 일반 주택과 같은 환금성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권의 소멸·인수 확정. 윤지원의 전세권 80,000,000원에 대해 경매신청·배당요구 여부, 배당순위, 매각물건명세서상 인수 또는 소멸 표시를 원본으로 대조하세요. 권리표와 배당표의 인수액이 상충합니다.
• 임차관계 실체 확인. 전입일 2021.08.27, 확정일자 미상, 임차보증금 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유, 임대차계약, 전세금 지급내역, 배당요구 자료를 확인하고 등기 전세금과 임차보증금을 동일하다고 단정하지 마세요.
• LH 우선매수권. 한국토지주택공사가 우선매수권리를 양도받았다는 신고의 효력과 행사 여부를 확인하세요. 외부 일반입찰자가 실제로 낙찰받을 수 있는 절차인지부터 확인하는 것이 우선입니다.
• 생활숙박시설 용도. 아파트로 가정하지 말고 건축물 용도, 실제 운영상태, 관리규약, 숙박시설 관련 이용·운영 조건을 확인하세요. 일반 주택과 동일한 사용 및 환금성을 가정하지 마세요.
• 가격 메리트 검토. 최저가 85,000,000원만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 전세권 인수액과 우선매수권 문제를 확정하기 전에는 유찰 후 가격만 보고 입찰가를 낮춰 잡는 전략도 유효하다고 단정할 수 없습니다.
• 후순위 압류·배당. 제주특별자치도 및 국 명의 압류의 매각 소멸 여부를 원본 등기부로 재확인하세요. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 우선매수권 관련 신고 자료를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 권리의 확정이 먼저”

제주 연동 디오션시티1차 402호는 감정가와 최저가가 모두 85,000,000원인 신건이지만, 가격만으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 선순위 전세권 80,000,000원은 권리분석상 매수인 인수로 표시되어 있는 반면, 배당 시나리오에는 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 이 불일치가 해소되지 않으면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

여기에 한국토지주택공사의 우선매수권 양도 신고, 임차보증금·확정일자 미상, 생활숙박시설이라는 용도상 고려사항이 겹칩니다. 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 입찰자의 실효성이 제한될 가능성도 있습니다. 따라서 현재로서는 최저가가 낮다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

결론: 권리 확인 전 입찰 보류. 전세권의 실제 소멸·인수 처리와 LH 우선매수권 행사 조건을 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득비용과 입찰 가능성을 다시 계산해야 합니다. 이 두 가지가 확인되지 않는 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 안전한 취득이라고 단정할 수 없습니다.