수원지방법원 2026타경50122. 경기도 시흥시 정왕동 1371-6 소재 공장 경매입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 지상 2층이며, 감정평가상 1층과 2층 모두 공장 및 사무실로 이용 중입니다. 주변은 각종 공장이 밀집한 국가산업단지이고, 토지의 지목은 공장용지입니다.
표면적인 권리 구조는 중소기업은행 근저당을 원인으로 진행되는 임의경매입니다. 그런데 등기부를 거슬러 올라가면 말소기준권리인 2023년 근저당보다 앞선 2009년 가등기 관련 등기가 확인됩니다. 이 권리는 후순위 압류처럼 단순히 매각으로 소멸한다고 처리할 수 없습니다. 특히 등기 내용에 소유권이전 관련 기록이 함께 있어, 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 이미 소유권이전으로 목적을 달성한 등기인지를 원본으로 구별해야 합니다.
또 하나 중요한 점은 토지가 지분 매각이라는 사실입니다. 감정평가상 전체 토지면적은 3,305.5㎡이지만, 이 면적 전체를 단독으로 취득한다고 해석하면 안 됩니다. 제시외 판넬조 및 컨테이너 구조물도 평가와 매각에서 제외됩니다. 따라서 권리관계뿐 아니라 실제 이용 가능 범위까지 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1371-6 도로명주소: 경기도 시흥시 공단1대로260번길 104, 제에이동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 토지지분 매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 · 지상 2층 |
| 이용 상태 | 1층·2층 공장 및 사무실 |
| 사용승인일 | 2007.08.24 |
| 토지 | 공장용지 · 전체 면적 3,305.5㎡ · 지분 매각 |
| 소유자 | 김옥현 (2024.12.07 상속, 2026.02.06 등기) |
| 감정가 | 2,359,492,000원 |
| 최저매각가 | 2,359,492,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 2,538,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 을구 10번 · 중소기업은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 지분매각 · 제시외 판넬조 및 컨테이너 구조물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
이 권리의 실제 법적 성격이 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 또는 소유권이전이 완료된 과거 권리관계의 기록인지 확인해야 합니다. 선순위 가등기라는 이유만으로 무조건 인수된다고 단정할 수도, 이후 소유권이전이 있다는 이유만으로 안전하다고 단정할 수도 없습니다.
등기사항전부증명서의 현재 효력, 가등기 관련 말소·본등기 여부, 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 대조해야 합니다.
말소기준권리는 2023.09.26 중소기업은행 근저당권입니다. 채무자는 김부환, 근저당권자는 중소기업은행이며, 채권최고액은 2,538,000,000원입니다. 같은 부동산의 토지 김부환 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다.
이후 2025.03.18 시흥세무서장의 압류, 2026.01.13 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 2026.06.01 시흥시 압류는 2026.08.28 말소등기가 접수되어 이미 해제된 상태입니다.
② 점유·임대관계 — 실제 사용자를 확인해야 한다
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 점유자가 소유자라고 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 실제 임대차 여부 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 점유자·계약관계 확인 필요 |
| 대항력 | 확정 판단 불가 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제 | 판단할 임대차 자료 없음 | 미확인 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 미확인 임대차·선순위 권리 제외 |
공장·사무실은 실제 운영업체와 등기상 소유자가 다를 수 있습니다. 사업자등록 여부, 실제 점유자, 임대차계약, 시설·설비의 소유권과 사용관계를 확인해야 합니다. 미신고 임차인이 존재할 가능성 자체를 배제할 수 없으며, 현재 인수액 0원이라는 계산 결과가 명도와 권리 인수의 안전성을 보증하지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 매각 범위 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,359,492,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없으며, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
다만 이 물건은 공장·사무실과 토지지분을 포함하는 산업용 부동산입니다. 인근 유사 공장 실거래 가격이나 임대수익에 관한 확인된 비교 수치가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 2,359,492,000원 | 204,502,920원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,887,593,600원 | 671,682,336원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,510,074,880원 | 1,045,425,869원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,359,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,994,920원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,538,000,000원 | 2,333,497,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 204,502,920원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 중소기업은행의 채권최고액을 기준으로 배당액과 미배당액을 계산했습니다. 실제 채권액은 채권최고액과 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 토지·건물 분석 — 공장 이용 범위와 지분의 문제
| 토지 지목 | 공장용지 |
|---|---|
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 토지 전체 면적 | 3,305.5㎡ |
| 토지 형상 | 세로장방형 · 평지 |
| 도로 접면 | 중로각지 |
| 개별공시지가 | 1,368,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 |
| 이용 상태 | 1층·2층 공장 및 사무실 |
| 건물 설비 | 위생·급배수설비, 전기설비 |
| 위반건축물 | 해당 사항 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
따라서 실제 매각 지분, 다른 공유자의 존재와 지분율, 건물과 토지의 소유관계, 공유토지 사용관계 및 공동담보 범위를 확인해야 합니다. 지분 매각은 물리적인 토지 일부를 독점적으로 사용할 수 있다는 의미가 아닙니다.
매수인은 이 구조물의 소유자와 사용권원, 실제 설치 위치, 철거·이전 가능성, 공장 운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 해당 구조물이 부동산과 함께 취득된다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 한국공학대학교 남서측 근거리이며, 주변에 각종 공장이 소재하는 국가산업단지 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 중로각지로서 중로1류 및 소로1류 도로와 접합니다. 실제 대형 차량 진출입과 물류 동선은 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지, 산업시설구역, 재생사업지구, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역의 입주 및 업종 관련 제한과 재생사업지구의 적용 사항을 확인해야 합니다. 토지거래계약에관한허가구역 표기는 외국인 등의 주택거래에 한정되어 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2007.08.24이며 공장·사무실로 이용 중입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 산업용 부동산은 업종 적합성, 설비, 도로 접근성, 대출 가능성 및 실사용 수요에 따라 거래 여건이 달라집니다. 본건은 토지지분 매각과 선순위 권리 확인 문제가 있어 일반적인 단독소유 공장과 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 4번의 등기 목적과 효력을 확인하세요. 담보가등기 여부, 본등기·말소 여부, 소유권이전과의 관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 신중합니다.
- 토지지분과 공유관계 확인. 토지 등기부에서 실제 매각 지분율과 전체 공유자, 건물 소유권과 토지 사용관계를 확인하세요. 건물과 토지의 권리가 동일하게 이전되는지도 확인 대상입니다.
- 제시외 구조물 확인. 판넬조 및 컨테이너 구조물 ㉠, ㉡은 매각 제외 대상입니다. 실제 위치와 소유권, 철거 및 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유자·임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 현재 공장 운영자와 실제 점유자, 사업자등록 및 임대차계약 유무를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다.
- 세금채권 확인. 시흥세무서장의 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 예상배당표를 확정 배당으로 취급하지 마세요.
- 공장 설비·운영조건 확인. 건물 외 시설·기계의 소유권, 전기용량과 공장등록·업종 적합성, 소방·환경 관련 사항을 확인하세요.
- 시세와 수익성 검증. 유사 공장 실거래 사례와 실제 임대수익을 확인해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 인하만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “23억 원대 공장, 권리확인이 가격보다 먼저다”
이 물건은 감정가와 신건 최저매각가가 2,359,492,000원인 공장·사무실 및 토지지분 경매입니다. 중소기업은행 근저당을 기준으로 한 예상배당에서는 204,502,920원이 미배당되지만, 그 자체가 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
반면 2009년 선순위 가등기 관련 권리는 별도로 확인해야 합니다. 해당 권리가 현재 어떤 효력을 갖는지 확정하지 못한 상태에서 낙찰자의 권리 취득이 안전하다고 판단하기 어렵습니다.
여기에 토지 지분매각, 제시외 구조물의 매각 제외, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 더해집니다. 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
종합 판단은 D등급(38점) — 적극 입찰보다 권리관계 확인이 우선입니다. 가등기의 법적 성격과 존속 여부, 토지지분 및 건물의 권리관계, 실제 임대차·점유 현황을 확인한 뒤 산업용 부동산 시세와 이용 가능성을 기준으로 입찰 여부를 재검토하는 것이 합리적입니다.
