제주지방법원 2026타경10016. 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리에 위치한 곶자왈아이파크 106동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 2층에 위치하며, 비교대상 전용면적은 84.4735㎡입니다. 소유자는 주식회사조인디앤아이이고, 채권자 박형식의 신청으로 강제경매가 진행됐습니다.

이 사건에서 먼저 볼 것은 감정가가 아닙니다. 2023.07.18 설정된 김원의 전세권 540,000,000원입니다. 말소기준으로 표시된 제주특별자치도의 압류는 2025.03.24 등기됐으므로, 전세권이 그보다 먼저 성립했습니다. 등기상 선순위 전세권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있어, 실제 배당요구와 소멸 여부를 확인해야 합니다.

가격도 매우 불리합니다. 2022~2024년 거래를 포함한 전체 평균은 670,160,000원이지만, 2026년 5월 거래는 300,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올린 상태이므로, 최근 거래가격과 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

제주특별자치도의 압류가 말소기준으로 표시되어 있고, 그 이후의 박수정 가압류 135,000,000원, 세종새마을금고 가압류 395,964,204원, 박형식의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

반면 선순위 전세권은 별도 판단이 필요합니다. 등기된 존속기간이 경과했다는 사실만으로 전세권 등기가 자동 말소되는 것은 아닙니다. 전세금 반환, 배당요구, 전세권 말소 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 점유·임대관계 — 확인되지 않은 위험

김원은 등기된 전세권자로 확인되지만, 실제 주택임차인으로서의 대항력과 점유 사실까지 확인된 것은 아닙니다. 신고·조사된 임차인은 0명이나 실제 임차관계는 미상입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 함정

곶자왈아이파크의 비교 가능한 전용 84㎡대 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 670,160,000원이지만, 이 수치에는 2022~2024년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다.

최저매각가 688,000,000원을 전체 평균 670,160,000원과 비교하면 102.7%입니다. 이 비교만으로도 감정가가 전체 평균보다 높습니다.

더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 5월 같은 단지 2층, 전용 84.91㎡ 물건이 300,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가는 이 금액의 229.3%입니다. 전체 평균보다 최근 거래가격을 우선하면 신건의 가격 메리트가 없다는 결론이 분명해집니다.

④ 예상배당표 (매각가 688,000,000원 가정)

집행비용 9,280,000원을 포함한 배당 시뮬레이션입니다. 전세권자 김원에게 540,000,000원을 전액 배당한다는 가정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락에도 남는 권리 위험

제시된 유찰 시나리오에 따라 최저매각가가 하락하더라도, 선순위 전세권의 인수 여부는 자동으로 해결되지 않습니다. 아래는 각 회차에서 예상되는 배당 결과입니다.

모든 시나리오에서 신청채권자 박형식의 예상배당은 0원이고, 채권 미배당액은 유찰이 진행될수록 증가합니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 표시되지만, 이는 선순위 전세권이 전액 배당되어 소멸한다는 전제와 구별해 이해해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 한경면 저지리 소재 저청초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 주택, 근린생활시설, 농지, 임야 등이 혼재하며 전반적인 입지여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.06.22 준공된 85세대 단지입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 위치하며 위생·급배수·냉난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 및 서측으로 각각 중로와 세로에 접합니다. 부정형 공동주택 부지입니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 하수처리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 토지 지표. 지목은 대, 공시지가 210,100원/㎡, 토지면적은 11,641.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못해 실제 내부 상태는 미확인입니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 4.8회, 낙찰률 15.38%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 크게 하락했고, 최근 12개월 거래 표본도 1건에 불과해 매도 시점과 실제 회수가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 배당요구 확인. 김원 전세권 540,000,000원의 배당요구 여부, 배당요구 종기 준수 여부 및 매각 후 소멸 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 전세권 인수 가능성 검토. 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 경우 전세금 반환과 관련한 부담이 누구에게 귀속되는지 확인해야 합니다. 예상배당표의 인수 0원 가정만으로 안전성을 판단하지 마세요.
• 전세권자와 실제 임차인 관계 확인. 등기 전세권자 김원이 실제 점유자인지, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인인지, 전입일·확정일자·보증금 반환 상황을 조사해야 합니다.
• 현장 점유 조사. 현장 폐문 및 관계인 부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 최근 거래 300,000,000원의 조건 확인. 2026.05 거래가 일반적인 거래인지, 특수관계 거래 또는 개별 상태에 따른 가격인지 살펴야 합니다. 해당 거래는 본건과 같은 2층이지만 전용면적이 84.91㎡로 차이가 있습니다.
• 과거 고가 거래에 의존하지 않기. 전체 평균 670,160,000원에는 2022~2024년 거래가 포함됩니다. 가격 판단에는 최근 거래와 -60.7% 하락 추세를 우선 반영하세요.
• 입찰가에 인수 위험 반영. 전세권이 존속한다면 낙찰가 이외 부담이 생길 수 있습니다. 선순위 전세권 소멸이 확인되기 전에는 실질취득액을 낙찰가만으로 계산하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 감정평가이므로 실제 수리·보수 범위와 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 조세채권의 배당 우선순위를 확인하세요. 특히 압류가 포함된 사건인 만큼 실제 조세채권 내용을 확인할 필요가 있습니다.
• 경매 원본서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료와 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 가격 D · 권리 위험 높음

맺으며 — “감정가가 아니라 최근 시세, 배당표가 아니라 실제 인수권리”

제주 곶자왈아이파크 201호의 가장 큰 문제는 선순위 전세권과 최근 거래가격의 급락이 동시에 존재한다는 점입니다.

감정가 688,000,000원은 전체 실거래 평균 670,160,000원과 비교하면 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 최신 거래는 300,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -60.7%입니다. 따라서 과거 거래가격을 기준으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

더욱 중요한 것은 김원의 전세권 540,000,000원입니다. 예상배당표에서는 전액 배당을 가정하지만, 등기상 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는지 확인하지 않았다면 매수인 인수 위험을 제거한 것으로 볼 수 없습니다.

단지 평균 4.8회 유찰이라는 지표도 지금의 가격을 서둘러 받아들일 이유가 되지 않습니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 최근 시세와 비교해야 하며, 무엇보다 선순위 전세권의 처리부터 확정해야 합니다.

권리는 확인 전까지 위험, 가격은 최근 시세 대비 고평가. 이 사건의 핵심은 낮아지는 최저가가 아니라 실제 인수권리와 현재 시장가치를 정확히 확인하는 것입니다.