수원지방법원 2026타경50281. 경기도 안산시 단원구 원곡동 아르보빌 가동 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 52.16㎡이며 건물은 2016년 12월에 준공된 철근콘크리트조입니다. 소유자 강미영은 2021년 6월 29일 매매로 취득했고, 등기부에는 거래가액 215,000,000원이 기재되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 김정욱의 임차보증금은 210,000,000원이고, 전입일은 2021년 6월 28일, 확정일자는 2021년 6월 2일입니다. 임차권등기는 2023년 7월 27일 접수되어 제공된 권리기준인 2025년 10월 21일 안산시 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금의 인수 위험을 검토해야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 2026년 2월 19일 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금 반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 956-4 아르보빌 가동 4층 402호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 부부로5길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택) · 전용 52.16㎡ · 지상 5층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 강미영 (2021.06.29. 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 실제 임차인 | 김정욱 1명 · 임차보증금 210,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약의 효력이 핵심
제공된 권리기준은 2025년 10월 21일 안산시 압류입니다. 임차권등기는 2023년 7월 27일에 접수되어 이 권리기준보다 앞서며, 임차인의 전입일과 확정일자도 확인됩니다. 따라서 이 사건을 단순히 임차인 없는 안전한 물건으로 보아서는 안 됩니다.
배당 산식상 매각가 205,000,000원에서 집행비용 추정액 3,670,000원을 차감하면 임차인에게 돌아가는 금액은 201,330,000원으로 계산됩니다. 보증금 210,000,000원과의 차액은 8,670,000원입니다. 이는 확약의 효력을 반영하지 않은 배당 산식상 부족분이며, 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액과 구별해야 합니다.
등기부상 과거 하나은행 근저당권은 2021년 6월 29일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 안산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 210,000,000원과 임차인 보증금의 법률상 관계 및 배당 처리도 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
동일 면적 52.16㎡의 아르보빌 실거래는 총 5건으로 확인됩니다. 최근 거래는 2026년 9월 193,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 193,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 이 수치만으로 거래가격 전체를 단정하기보다는 과거 거래와 함께 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 52.16㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2025.04 | 52.16㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 52.16㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 52.16㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 52.16㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.16㎡ | 5건 | 200,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.16㎡ | 1건 | 193,000,000원 |
현재 최저가 205,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균인 193,000,000원보다 12,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 최저가 비율은 106.2%이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -4.7%입니다. 전체 거래 평균 200,600,000원만 기준으로 삼아 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 김정욱 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구액 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차인 보증금 부족분은 8,670,000원입니다. 매각물건명세서에 기재된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 법원의 배당절차 및 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부에 따라 결과가 달라진다
아래 인수 추정액은 확약의 효력을 적용하지 않은 경우의 배당 산식상 부족액입니다. 확약이 유효하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단하지만, 확약이 인정되지 않으면 낙찰가와 인수액을 합산해 실질 취득 부담을 평가해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 추정액 |
|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 205,000,000원 | 8,670,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 164,000,000원 | 49,096,000원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 131,200,000원 | 81,436,800원 |
⑤ 임차인 현황 — 보증금과 권리 상태
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 김정욱 | 210,000,000원 | 전입 2021.06.28 확정 2021.06.02 임차권등기 2023.07.27 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계 표시 없음
확약 유효 시 실질 인수 0원* |
* 확약 효력이 인정된다는 전제에서 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 배당 산식상 부족분 8,670,000원은 확약을 반영하지 않은 계산값이며, 확약의 적용 범위와 임차권등기 말소 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다. 이 판단은 해당 임차인에게만 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡동행정복지센터 북동측 인근으로, 공동주택 등이 밀집한 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에서 마을버스가 운행됩니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 2016년 12월 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 물건입니다. 개별 가스보일러 난방, 급배수·위생설비 및 엘리베이터 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 남측으로 폭 8m 정도의 포장도로와 접하며, 토지 공시지가는 1,485,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 현재 점유 및 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 아르보빌은 16세대 규모이며, 확인된 동일 면적 실거래는 175,000,000원부터 220,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 거래 빈도와 실제 매수 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금 반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약의 제출 주체, 문구, 효력 및 적용 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 임차권등기 말소에 동의한다는 기재만으로 실제 말소가 완료되었다고 단정하지 마세요. 말소 조건과 완료 여부를 확인해야 합니다.
- 실질 취득가 계산. 확약 효력이 인정되면 해당 임차인 인수액은 0원으로 판단하지만, 확약이 인정되지 않는다면 낙찰가에 미배당 인수액을 합산해 검토해야 합니다.
- 시세 상한 점검. 신건 최저가 205,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 193,000,000원의 106.2%입니다. 최근 추세 -4.7%를 고려하면 신건에서 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 배당 관계 대조. 임차인 보증금 210,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 210,000,000원의 법률상 관계, 실제 배당 순위 및 배당액을 매각물건명세서·등기부·배당 관련 서류로 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부, 관리비 체납 및 인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 자료를 바탕으로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”
이 물건은 임차인 보증금 210,000,000원의 임차권등기가 있어 처음부터 권리상 무위험 물건으로 볼 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약의 효력이 인정되지 않으면 미배당 보증금 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
가격도 신중해야 합니다. 최저가 205,000,000원은 최근 거래 193,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세는 -4.7%입니다. 확약이 유효하다는 사실만으로 신건 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리 판단은 확약 원본과 말소 조건을 확인한 뒤, 가격 판단은 실질 취득 부담과 최근 거래를 기준으로 해야 합니다.
