수원지방법원 2026타경50342. 경기도 안산시 단원구 선부동 굿모닝빌 2층 201호로, 감정평가상 이용 상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 54.78㎡이며, 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 2층 물건입니다. 소유자는 함주영이고, 등기상 2021년 11월 6일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 거래가액은 240,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금과 확약서를 함께 읽는 것입니다. 임차인 정택헌의 보증금은 2억 3,000만원으로 현재 최저가보다 높습니다. 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는다면 단순 배당 계산상 부족분 27,684,000원이 발생하고, 낙찰가가 내려갈수록 잠재적 인수액이 커집니다. 반면 제출된 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 잔존 청구 및 대항력에 따른 인수 부담은 실질 0원으로 처리합니다. 이 판단은 확약서의 원본·효력과 임차권등기 말소 여부를 확인하는 것을 전제로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 확약의 이행 여부가 핵심

등기상 과거 신한은행 근저당권의 채권최고액은 159,600,000원이지만, 2021년 11월 8일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권은 현재 유효한 담보권으로 취급하지 않습니다. 제공된 권리분석 기준권리는 2022년 7월 12일 국민건강보험공단 압류입니다.

임차인 정택헌은 임대차계약일 2021년 9월 10일, 확정일자 2021년 10월 28일, 전입·점유개시일 2021년 11월 8일로 조사되어 있습니다. 전입·확정일자가 위 압류일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 가볍게 볼 수 없습니다. 2023년 11월 30일 주택임차권등기도 설정됐고 배당요구도 확인됩니다.

* 확약 적용 시 해당 임차인의 매수인 인수 실질 0원으로 평가합니다. 확약이 없다고 가정한 현재 회차의 단순 배당 부족분은 27,684,000원입니다. 이 금액은 확약 미적용 시의 참고 계산이며, 확약 적용 후 실제 인수액으로 표시한 금액이 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다

굿모닝빌의 전용면적이 유사한 실거래는 총 5건이며, 전체 평균은 217,000,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단은 과거의 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

가장 최근 거래는 2026년 7월 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이지만, 해당 기간 거래가 1건뿐이므로 표본이 제한적이라는 점은 감안해야 합니다. 최저가 206,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 36,000,000원 높고, 최근 시세의 121.2%입니다.

최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -25.7%입니다. 전체 평균 217,000,000원만 보면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 이는 과거 거래가 포함된 평균의 영향입니다. 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 신건 최저가를 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

배당 추정은 집행비용과 임차인 우선변제 배당을 기준으로 한 단순 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 별도 항목으로 표시했으며, 실제 임차인은 정택헌 1명입니다. 임차인 보증금 230,000,000원을 임차인 수에 중복 산입하지 않았습니다.

④ 대항력 임차인 — 확약이 없을 때의 인수 시나리오

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 이 사건의 배당 추정치를 기준으로 보면 다음과 같습니다.

위 표는 확약이 적용되지 않는 경우의 잠재적 인수 부담을 이해하기 위한 참고 시나리오입니다. 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금 부담이 늘어 총 부담액이 약 2억 3,300만원 수준으로 유지되는 구조입니다. 실제 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 인수액은 실질 0원*으로 판단하며, 위 참고 인수액을 실제 인수액으로 간주하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 선부중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조, 지상 5층 건물의 2층이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·공동현관 보안설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 이용 상태는 도시형생활주택이며, 공부와의 차이는 해당 사항 없음, 위반건축물은 없음으로 조사되었습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 건물이며 사용승인일은 2017.09.27.입니다. 최근 12개월 실거래는 1건으로 표본이 적고, 최근 거래 추세는 -25.7%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있어 환금성을 낙관적으로 가정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.06.01. 확약서의 서명·내용·제출 주체를 확인하고, 잔존 보증금반환청구와 대항력 포기가 유효하게 이뤄졌는지 검토하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서의 말소 동의와 실제 등기 말소는 구분해야 합니다. 매수인 인수액 0원 판단은 확약의 유효성과 이행을 전제로 합니다.
• 압류 5건과 세금 확인. 국민건강보험공단 압류와 국세·지방세 관련 압류의 원인, 세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 확약이 유효하다면 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 수준인 206,000,000원입니다. 이는 최신 거래 170,000,000원보다 높으므로 가격 메리트가 없습니다. 확약이 불확실하다면 잠재적 인수액을 별도로 반영해야 합니다.
• 실거래 원본 확인. 최근 12개월 평균은 거래 1건에 기초하므로 추가 거래와 개별 호수의 층·상태를 확인하고, 과거 2021년 고가 거래만으로 현재 시세를 높게 평가하지 마세요.
• 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 가능 시점 및 필요한 절차를 확인하세요. 확약서가 임차인의 모든 점유·인도 관련 문제를 자동으로 해결한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 확약서를 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약은 인수위험을 줄이지만, 가격까지 낮춰주지는 않는다”

이 사건에는 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 확약서가 유효하게 이행되고 임차권등기가 말소되면 해당 임차인에 대한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그러나 이 결론은 확약의 효력과 이행 확인을 전제로 하며, 압류 5건과 세금 관련 위험은 별도로 남습니다.

가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 206,000,000원인 신건으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원보다 36,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -25.7%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 217,000,000원만으로 가격 메리트를 주장하기는 어렵습니다.

권리상 핵심은 확약 이행 확인, 가격상 핵심은 최근 시세와의 차이입니다. 현재 최저가를 저렴하다고 볼 근거는 부족합니다. 확약의 효력을 확정하고 압류·세금 위험을 확인한 뒤에도, 최근 거래를 기준으로 보수적인 입찰 상한을 설정하는 것이 합리적입니다.