제주지방법원 2026타경10277. 제주시 조천읍 교래리에 소재한 기타 용도 경매물건입니다. 감정가는 1,603,643,100원인데 현재 최저매각가는 785,785,000원입니다. 유찰 횟수가 0회인 상태에서 최저가가 감정가의 49%로 제시되어 있다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 김미주 명의로 소유권이 이전된 2024.11.28 같은 날 제주양돈축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 그 이후 주식회사일호식품의 근저당권과 경매개시결정이 이어졌습니다. 배당가정에서는 두 근저당권의 채권최고액을 모두 배당하고도 소유자에게 잔여금이 돌아갑니다.
문제는 권리 소멸 여부와 별개로 매각대상 자체를 정확하게 특정해야 한다는 것입니다. 경매 소재지인 교래리 670-4와 건물 등기상 교래리 670-6은 서로 다른 지번입니다. 이 차이가 매각목록의 토지·건물 구성에서 비롯된 것인지 원본 대조가 필요합니다. 토지 720㎡의 이용상황도 자연림으로 표시되어 있어, 일반 주거용 건물과 같은 방식으로 가격을 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10277 |
|---|---|
| 경매 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 670-4 |
| 등기상 건물 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 670-6 제가동호 |
| 등기상 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래4길 50-6 |
| 물건 용도 | 기타 |
| 토지 현황 | 720㎡ · 지목 임야 · 자연림 · 평지 · 부정형 |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 공시지가 | 31,500원/㎡ |
| 등기상 소유자 | 김미주 (2024.11.28 임의경매로 인한 매각에 따라 취득) |
| 감정가 | 1,603,643,100원 |
| 최저매각가 | 785,785,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사일호식품 |
| 청구금액 | 212,931,506원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.28 제주양돈축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 75,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 근저당과 경매개시결정
등기상 핵심은 2024.11.28 설정된 제주양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 75,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 표시되어 있습니다.
그 뒤 2025.10.31 주식회사일호식품이 채권최고액 260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이어 2026.01.07 윤승민의 강제경매개시결정, 2026.03.03 주식회사일호식품의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
과거 설정된 근저당권과 경매개시결정 가운데 상당수는 2024.11.28 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 또한 2026.05.19 부천세무서장 관련 압류가 등기됐으나, 2026.06.25 해제를 원인으로 말소됐습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%의 의미
현재 최저매각가는 785,785,000원으로 감정가 1,603,643,100원의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,603,643,100원 | 100% | 감정평가 기준가격 |
| 현재 회차 | 785,785,000원 | 49% | 0회 유찰 · 현재 최저가 |
| 1회 유찰 시 | 628,628,000원 | 39.2% | 가정된 다음 회차 |
| 2회 유찰 시 | 502,902,400원 | 31.36% | 가정된 후속 회차 |
현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이라는 가정이 유지된다면, 최저가 낙찰 시 권리 인수액을 더한 실질취득액은 785,785,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
다만 실제 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 785,785,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 생산관리지역의 임야와 기타 용도 부동산은 토지 이용 가능성, 건축물의 적법성, 접근도로, 환경·개발 규제 등에 따라 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 785,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,257,850원 |
| 1. 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사일호식품 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 439,927,150원 |
매각가 785,785,000원을 기준으로 집행비용 10,257,850원과 근저당권 채권최고액 합계 335,600,000원을 배분하면 잔여금은 439,927,150원입니다. 실제 채권잔액, 세금, 우선변제권 및 배당요구 결과에 따라 달라지는 단순 추정입니다.
현재 배당가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 335,600,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 1회 및 2회 유찰 시나리오에서도 해당 근저당권들의 예상 부족액은 0원으로 제시됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 785,785,000원 | 0원 | 439,927,150원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 628,628,000원 | 0원 | 284,341,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 502,902,400원 | 0원 | 159,873,376원 | 0원 |
세 회차 모두 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 배당과 권리 소멸을 전제로 한 수치이지, 실제 점유관계나 매각대상 불일치에서 발생할 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·토지 이용 및 환금성 메모
- 위치. 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 소재입니다. 경매 소재지와 건물 등기의 지번 차이를 우선 확인해야 합니다.
- 토지 규모. 토지면적은 720㎡입니다. 지목은 임야, 토지이용상황은 자연림으로 표시되어 있습니다.
- 지형. 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 분류되어 있습니다. 실제 진입도로의 법적·물리적 상태 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 생산관리지역으로 표시되어 있습니다. 건축·개발 가능성은 개별 법령 및 현황을 확인해야 합니다.
- 지하수 관련 규제. 지하수자원특별관리구역과 지하수자원보전4등급에 포함됩니다.
- 환경·경관 규제. 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급에 포함되며 생태계보전지구4-1등급에 접합니다.
- 기타 제한. 장애물제한표면구역에 포함되어 있어 관련 행위 제한 여부를 살펴봐야 합니다.
- 공시지가. 31,500원/㎡입니다. 공시지가는 감정가나 실제 거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
- 환금성. 기타 용도·임야 성격과 여러 토지이용 규제를 고려하면 일반적인 주거용 부동산보다 활용 가능성과 매수 수요를 신중히 검토해야 합니다. 실제 환금성 수준은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지번 대조. 교래리 670-4와 교래리 670-6의 관계를 부동산 표시목록, 토지대장, 지적도, 건축물대장 및 등기부로 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각 여부. 실제 매각되는 토지와 건물, 각 소유권 범위 및 공동담보 목적물이 무엇인지 확인하세요.
- 최저가 산정 경위. 0회 유찰인데 감정가 대비 49%인 사유와 특별매각조건, 매각기일의 유효 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리. 2024.11.28 제주양돈축산업협동조합 근저당권을 기준으로 각 권리의 매각 소멸 여부를 검토하세요.
- 점유·임대차. 현장 점유자, 임대차관계, 대항력 여부 및 인도 가능성을 현황조사서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 토지이용 규제. 생산관리지역, 지하수자원보전, 생태계·경관보전, 장애물제한표면구역의 실제 제한 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 토지·건물의 실제 거래가격과 감정평가서의 평가 범위를 비교해 적정 응찰가를 산정하세요.
- 배당·세금. 주식회사일호식품의 신청채권과 근저당권 배당의 불일치를 확인하고 당해세·우선변제권 등 실제 배당에 영향을 주는 권리를 검토하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 최신 내용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세보다 저렴”
이 사건은 가격 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있는 물건입니다. 감정가가 1,603,643,100원인데 최저가가 785,785,000원이기 때문입니다. 근저당권과 경매개시결정의 소멸 구조도 비교적 단순하며, 배당가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
그러나 투자 판단에서 중요한 것은 감정가와의 차이가 아니라 실제 취득하는 부동산이 무엇이며, 그 부동산의 시장가치가 얼마인가입니다. 이 사건은 경매 소재지와 건물 등기 소재지가 다르고, 토지는 생산관리지역의 임야이며 여러 환경·개발 관련 규제가 표시되어 있습니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
따라서 현재 결론은 조건부 권리 소멸 예상, 가격 판단 보류입니다. 원본 서류에서 매각대상과 권리관계의 일치 여부를 확인하고, 현장 이용상황과 실거래 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 지금 가장 중요한 것은 낮은 최저가가 아니라 매각대상과 실제 가치의 확인입니다.