수원지방법원 2026타경50389. 경기도 안산시 단원구 성곡동 반달섬에 위치한 ‘반달섬루미니바이롯데캐슬’ 씨동 8층 802호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로, 방 3개·욕실 2개·주방·거실을 갖춘 형태입니다. 사용승인일은 2024.12.30이며, 지상 29층 건물의 8층에 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 603,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 소유자는 민인경입니다. 최초 소유권보존등기는 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁으로 이루어졌지만, 2025.02.14 소유권이전 과정에서 신탁등기는 말소되었습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 453,600,000원입니다. 이후 우리자산신탁 주식회사가 청구금액 101,601,207원으로 강제경매를 신청했습니다. 따라서 경매신청채권자와 말소기준권리자가 서로 다른 사건이라는 점이 특징입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 이미 말소

이 사건의 말소기준권리는 2025.02.14 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 453,600,000원이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 2026.02.13 등기된 우리자산신탁 주식회사의 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임대차와 가격 판단

신고·확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 모형에서는 임차보증금에 대한 배당이나 매수인의 보증금 인수금액이 발생하지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 점유자인지는 현장조사와 매각물건명세서 원본을 통해 확인해야 합니다.

가격 판단에서도 주의가 필요합니다. 현재 최저가 603,000,000원은 감정가와 같지만, 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 등기상 소유권이전 거래가액은 617,177,000원이나, 이는 개별 취득거래의 가격이지 현재 시장에서 형성되는 매매시세를 직접 입증하는 자료는 아닙니다.

따라서 감정가보다 저렴하다거나 시세차익이 확보되었다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 경매 최저가격이 낮아지는 경우에도 실제 거래시세와의 비교 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

③ 유찰별 배당 시나리오

현재 신건 최저가와 유찰 시 가정가격을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰 시 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 지급되지 못하는 금액이 증가하지만, 제시된 배당 모형상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 미배당금이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 603,000,000원 가정)

집행비용 8,430,000원은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 농협은행 배당은 채권최고액 453,600,000원, 신청채권자 배당은 청구금액 101,601,207원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 채권잔액과 배당순위 확인 결과에 따라 배당금 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 생활형 숙박시설, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 2024.12.30 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 29층 건물입니다. 해당 호실은 8층이며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 냉난방·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 대상 토지는 성곡동 845-1 및 845-2의 일단 토지로, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 시화국가산업단지 및 반월특수지역 관련 지정이 포함되어 있습니다. 성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 대지권 목적토지의 별도등기 제한은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 공시지가 2,424,000원/㎡, 토지면적 2,082.4㎡로 기재되어 있습니다. 해당 공시지가는 토지의 공시가격으로, 개별 오피스텔의 실제 매매시세를 나타내는 수치는 아닙니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 매매사례가 확인되지 않아 실제 거래 수요와 매도 소요기간을 평가하기 어렵습니다. 환금성은 거래사례와 매물 현황을 추가 조사한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기 확인. 매립목적 변경금지 관련 별도등기의 원문을 확인하고, 건물 이용·용도변경·처분과 관련된 법적 제한이 있는지 검토하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2025.02.14 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이라는 점과 2026.02.13 강제경매개시결정의 소멸 여부를 최종 등기부로 대조하세요.
• 과거 신탁 확인. 2025.02.14 신탁등기 말소 및 소유권이전 사실을 확인하고, 현재 남아 있는 신탁 관련 권리나 제한이 있는지 최종 등기부와 관련 서류를 검토하세요.
• 점유·임대차 조사. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유자, 전입세대, 실제 임대차와 보증금 유무를 확인한 후 명도계획과 인수위험을 확정하세요.
• 실거래가격 확보. 동일 건물·유사 면적·유사 층수 오피스텔의 최근 매매가격을 확인해 603,000,000원의 적정성을 별도로 평가하세요. 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 482,400,000원, 2회 유찰 시 385,920,000원이라는 가정가격을 참고하되 실제 유찰 여부와 다음 기일의 조건을 확인하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용 등이 실제 취득원가에 미치는 영향을 별도로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 대지권 관련 별도등기 원문을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격·토지위험 0”

이 물건은 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되었으며, 현재 확인된 배당 모형에서 매수인이 인수할 금전채무는 0원입니다. 이 점만 보면 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다.

그러나 이번 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 대지권 목적토지의 매립목적 변경금지 별도등기입니다. 이 제한의 구체적인 효력이 확인되지 않았고 임대관계 역시 미상입니다. 신축 오피스텔이라는 외형이나 감정가 대비 유찰 할인만으로 법적 안전성과 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

또한 현재 최저매각가 603,000,000원은 감정가의 100%이며, 비교 가능한 최근 실거래시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 권리상 인수는 제한적이지만 토지 제한·점유관계·시세 검증은 보류 상태. 이 세 가지를 확인한 뒤에야 합리적인 응찰가격을 결정할 수 있는 물건입니다.