수원지방법원 2026타경50485. 경기도 시흥시 배곧동의 다인로얄팰리스배곧플러스9차, 지하 5층·지상 14층 건물 내 13층 1324호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가에서도 주거용 사용 여부와 임대관계를 별도로 확인해야 한다고 밝히고 있습니다.

등기 흐름은 비교적 선명합니다. 과거 코람코자산신탁을 거친 후 김재신 명의로 소유권이 이전되었고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 주식회사유진하이텍의 전세권 30,000,000원, 경기신용보증재단의 가압류 49,160,000원이 뒤따랐습니다. 경매개시결정의 채권자는 신한은행으로부터 채권을 양수한 것으로 기재된 유아이제사십차유동화전문유한회사입니다.

권리의 선후관계만 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 없는 구조입니다. 그러나 전세권의 소멸과 실제 점유자의 임차권 보호 문제는 구별해야 합니다. 여기에 최신 실거래 비교까지 확보되지 않아, 현 단계에서는 낮은 위험이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 전세권을 확인해야 한다

가장 중요한 날짜는 2021.02.04입니다. 을구 1번 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·가압류·임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

후순위 전세권 — 미배당 30,000,000원과 인수액 0원을 구별

유진하이텍은 2022.11.02 건물 전부에 관하여 전세권을 설정하였으며, 등기상 존속기간은 2022.11.02부터 2024.11.01까지입니다. 전세금은 30,000,000원입니다. 설정일이 신한은행 근저당권보다 늦으므로 이 전세권 자체는 후순위 소멸권리입니다.

예상배당에서 전세권자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 그렇다고 매수인이 그 전세금 30,000,000원을 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 후순위 전세권의 미배당과 매수인 인수는 별개이기 때문입니다.

과거 신탁 등기는 이미 말소된 이력으로 나타납니다. 다만 현재 소유권 표시, 후순위 전세권의 처리, 경매신청채권자와 근저당권 사이의 채권양도 관계는 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가와 현 시세를 혼동하지 말 것

현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가와 같습니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정은 없었습니다.

소유권이전 등기에 기재된 과거 거래가액은 181,776,000원입니다. 그러나 이는 당시의 거래금액일 뿐, 현재 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 시세를 입증하는 지표가 아닙니다.

등기상 인수액을 0원으로 놓으면 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 133,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 금액입니다. 추후 점유관계에서 별도의 인수부담이 확인되면 실질취득비용은 다시 계산해야 합니다.

유찰 후 가격은 해당 회차별 시나리오이며 실제 매각일정·최저매각가격 확정과는 별개입니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 등기권리의 소멸을 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

예상 매각대금 133,000,000원에서 집행비용 2,662,000원을 공제하면 채권자들에게 배당할 수 있는 금액은 130,338,000원입니다. 현재 시뮬레이션에서는 이를 신한은행 근저당권에 배당하는 것으로 계산하므로 후순위 전세권과 가압류에는 배당 여력이 없습니다.

집행비용은 추정치이며 근저당권 채권액에는 실제 확정채무액이 아닌 채권최고액을 적용한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권양도에 따른 배당권자와 실제 채권액, 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오 — 가격이 낮아지면 채권자 미회수액은 커진다

후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 가정에서는 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려가도 등기상 미배당액이 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

반면 신청채권자의 청구금액은 127,362,831원이고, 시뮬레이션은 신한은행 명의 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당을 배치합니다. 신청채권자인 유아이제사십차유동화전문유한회사의 실제 채권승계 범위와 배당 귀속은 별도 대조가 필요합니다. 이 예상배당표를 확정 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧중학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하는 상업지대가 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 14층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 마련되어 있습니다.
• 도로. 대지는 인접 도로와 대체로 평탄하며 남동측, 북서측, 북동측에 각각 도로가 접합니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 분류됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래계약허가구역도 포함되어 있어 거래주체와 실제 이용 형태에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가 기준은 2,574,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 집합건축물대장상 용도가 업무시설이므로 실제 주거 사용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 업무시설로 등재된 오피스텔입니다. 실거래가격, 공실, 임대수요, 관리비, 실제 이용 형태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 사정만으로 환금성이 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 점유자 현황, 임차인 신고, 배당요구, 매수인에게 인수되는 권리의 기재를 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원 판단을 확정하기 위한 우선 절차입니다.
• 전세권 실체 확인. 주식회사유진하이텍의 전세권은 신한은행 근저당권보다 늦게 설정되었고 존속기간의 종료일은 2024.11.01입니다. 전세권 말소 관계와 실제 점유 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 임대차·대항력 확인. 실제 점유자가 있다면 점유 개시 경위, 전입신고, 사업자등록 등 해당 이용 형태에 관련된 요건과 계약관계를 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 실제 이용 형태, 층별 가격 차이를 조사해야 합니다. 최저가 133,000,000원을 곧바로 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰가 상한 설정. 등기상 인수액이 0원이라도 취득세, 등기비용, 점유자 인도비용, 관리비 및 기타 비용이 발생할 수 있습니다. 확인된 시장가격과 총취득비용을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
• 신청채권자·배당 확인. 경매신청채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사이고 등기상 근저당권자는 신한은행입니다. 채권양도 및 승계 관계와 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 오피스텔 관리주체에 장기체납 내역과 공용부분 관리비 여부를 확인해야 합니다. 관리비 관련 분쟁 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물대장·현황 대조. 업무시설(오피스텔)로서 실제 주거용 사용 여부, 용도에 따른 세금과 대출조건, 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본 서류 확인. 매각기일은 2026.11.10입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서와 법원의 진행상태를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 오피스텔의 강점은 말소기준이 분명하다는 점입니다. 2021.02.04 신한은행 근저당권 이후 설정된 유진하이텍 전세권과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당이 부족하더라도 후순위 등기채권의 부족액을 매수인이 그대로 승계하지 않는다는 점은 유리합니다.

하지만 전세권자에게 배당되지 않는 30,000,000원이 있고, 실제 임대관계와 점유 현황은 불명확합니다. 등록 용도도 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)입니다. 전세권 자체의 소멸 가능성과 별도로 보호되는 임차권이 존재하는지를 확인해야 합니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 현 최저가 133,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다는 근거가 확보되지 않았습니다. 유찰 시 예정가격이 내려간다고 해도, 그것만으로 가격 메리트가 검증되는 것은 아닙니다.

결론은 권리 구조는 조건부 양호, 점유·시세 검증은 필수입니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점은 인정하되, 후순위 전세권의 실제 관계와 점유 위험을 먼저 확인하고 최근 거래가격에 근거하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.